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venerdì 30 novembre 2012

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO (formulario)






CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO



Il signor TIZIO, nato a … omissis … il … omissis … e residente a … omissis … in Via / P.zza … omissis … - C.F. … omissis …  di seguito denominato “locatore”
e
il signor CAIO, nato a … omissis … il … omissis … e residente a … omissis … in Via / P.zza … omissis … - C.F. … omissis …  di seguito denominato “conduttore”
convengono e stipulano
quanto segue.

ART.1 - OGGETTO.
Il locatore concede in locazione, ad uso di civile abitazione, al conduttore che accetta ai sensi e per gli effetti della Legge n.431/1998 e ss. mm. l’appartamento di sua proprietà, ubicato nel Comune di ... omissis ... in Via / P.zza ... omissis ... posto al piano ... omissis ... int. ... omissis ... completamente ammobiliato (ovvero) non ammobiliato, della consistenza di n. … omissis … vani.

ART.2 - DURATA.
Le parti convengono che la durata del contratto è fissata in anni quattro più quattro, con decorrenza dal giorno ... omissis ... e con la prima scadenza fissata al ... omissis ... con facoltà di tacito rinnovo alla prima scadenza naturale ai medesimi patti e condizioni, fatta salva la disdetta anticipata e comunicata all’altra parte tramite lettera raccomandata A/R con preavviso di almeno sei mesi prima della scadenza naturale. La disdetta comunicata in spregio a quanto sopra previsto, sarà improduttiva di effetti tra le parti. Alla scadenza del secondo quadriennio il conduttore dovrà comunque lasciare l’appartamento libero da cose, persone e propri effetti personali, salvo diverso accordo tra le parti.

ART.3 - RECESSO ANTICIPATO DEL CONDUTTORE.
Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1373 c.c. il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto, purché ne dia preavviso al locatore almeno sei mesi prima della data di effettivo rilascio, da comunicarsi al locatore mediante lettera raccomandata A/R.
Il recesso anticipato dal contratto non ha effetto retroattivo tra le parti ed obbliga il conduttore a pagare al locatore il canone di locazione ed il rimborso delle spese condominiali documentate, che saranno dovute sino alla data dell’effettivo rilascio dell’appartamento.

ART.4 - USO E DESTINAZIONE DELL’APPARTAMENTO.
L’appartamento, completamente arredato ed ammobiliato (ovvero) non arredato, viene concesso in locazione esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e dei propri congiunti stabilmente conviventi.
E’ fatto divieto assoluto al conduttore di sub-locare l’appartamento e/o di cederlo in comodato a terzi, pena la risoluzione di diritto del contratto, da comunicarsi al conduttore mediante lettera raccomandata A/R ai sensi e per gli effetti degli artt. 1456 e 1517 c.c.
Al locatore è riconosciuto il diritto di ripetere sul conduttore ogni danno o spesa accessoria, anche di natura legale, nascente dalla violazione dei patti che precedono.

ART.5 - CANONE DI LOCAZIONE E SPESE EXTRA.
Il canone annuale di locazione è fissato nella somma di € ... omissis ... a pagarsi in dodici rate mensili di € ... omissis ... l’una, in via anticipata entro e non oltre il giorno cinque di ogni mese di maturazione alle coordinate bancarie intestate al locatore e di seguito trascritte: ... omissis ...
Il canone di locazione sarà aggiornato e rivalutato annualmente ed automaticamente al 75% degli indici ISTAT al consumo, anche senza richiesta scritta del locatore.
Il pagamento del canone di locazione non potrà essere sospeso nè ritardato dal conduttore per nessun motivo. Qualsiasi azione e/o eccezione nascente dall’esecuzione del presente contratto non avrà effetto nei confronti del locatore, se non previo pagamento da parte del conduttore dei ratei di locazione già scaduti.
Le spese documentate per il consumo di acqua, gas, energia elettrica e tassa per lo smaltimento dei rifiuti, sono interamente poste a carico del conduttore, che le rimborserà a richiesta del locatore, previa esibizione dei relativi giustificati fiscali.

ART.6 - CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA.
Il mancato pagamento del canone di locazione per non meno di tre mensilità consecutive e/o il mancato pagamento delle spese condominiali per la somma corrispondente ad almeno tre mensilità consecutive del canone, costituirà giusta causa per la costituzione in mora del conduttore e per la risoluzione del contratto ai sensi e per gli effetti dell’art. 1456-1457 c.c., nonché per esercitare nei confronti del conduttore l'intimazione di sfratto per morosità.
La sublocazione, la variazione di destinazione d’uso e/o la concessione dell’appartamento in comodato a terzi comporteranno la risoluzione di diritto del presente contratto, da comunicarsi al conduttore mediante lettera raccomandata A/R.
La risoluzione del contratto non ha effetto retroattivo tra le parti ed in ogni caso saranno dovuti al locatore i ratei del canone di locazione ed il rimborso delle spese extra sino all’effettivo rilascio dell’immobile, oltre ad ogni spesa accessoria anche di natura legale conseguente alla risoluzione del contratto.

ART.7 - CAPARRA.
All’atto della sottoscrizione del presente contratto il conduttore versa al locatore, che accetta, la somma di € ... omissis ... pari a numero ... omissis ... ratei del canone di locazione, somma che viene incassata e trattenuta anche a titolo di caparra, anche contro eventuali danni causati dal conduttore.
La caparra potrà essere conteggiata in favore del conduttore allo scadere della locazione, ovvero trattenuta e gestita dal locatore nel caso di danni riscontrati nell’appartamento, salvo conguaglio.
Le parti escludono che la somma versata a titolo di caparra sia produttiva di interessi in favore del conduttore.

ART.8 - ACCESSO, ISPEZIONE E MANUTENZIONE.
Il conduttore dichiara di avere preventivamente visionato l’appartamento, di averlo trovato di proprio gradimento, in buono stato di manutenzione ed idoneo all’uso cui è destinato.
Le spese di manutenzione ordinaria sono poste a carico del conduttore.
Il conduttore s’impegna a riconsegnare l’appartamento al locatore nel medesimo stato di manutenzione in cui lo ha ricevuto alla scadenza del contratto; eventuali addizioni o migliorie apportate dal conduttore potranno essere conteggiate a suo favore, solo se preventivamente concordate col locatore.
Il conduttore consentirà per tutta la durata della locazione l’accesso all’appartamento, affinché il locatore o chi per lui possa prenderne visione, ispezionarlo, constatarne lo stato di manutenzione ed eseguire eventuali interventi manutentivi, con preavviso telefonico di almeno sette giorni.
Le spese di straordinaria manutenzione restano a carico del locatore.

ART.9 - INNOVAZIONI.
E’ fatto divieto al conduttore di apportare innovazioni all’appartamento, se non specificamente approvate dal locatore.
Le innovazioni non concordate col locatore resteranno ad esclusivo carico del conduttore e non potranno essere conteggiate a suo favore.

ART.10 - GODIMENTO DELL’IMMOBILE.
Il locatore s’impegna nei confronti del conduttore a garantirgli il pacifico godimento dell’immobile.
Il conduttore esonera espressamente il locatore da eventuali danni diretti o indiretti che potrebbero derivargli nel godimento dell’appartamento per fatti dolosi e/o colposi imputabili a terzi.

ART.11 - PRELAZIONE ION CASO DI FUTURA VENDITA.
In caso di vendita dell’appartamento in pendenza di locazione, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile, che dovrà essergli comunicata mediante lettera raccomandata A/R con preavviso di almeno sei mesi.
Il conduttore dovrà comunicare al locatore la propria volontà di esercitare il diritto di prelazione entro e non oltre quindici giorni dal ricevimento della comunicazione mediante lettera raccomandata A/R.
Il mancato rispetto del termine di cui sopra, comporterà la rinunzia tacita del conduttore all’esercizio del diritto di prelazione sulla vendita.

ART.12 - REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO.
La registrazione del presente contratto sarà effettuata anno per anno dal locatore ed ogni conseguente spesa gli dovrà essere rimborsata dal conduttore nella misura del 50% entro e non oltre quindici giorni dalla richiesta.

ART.13 - CONTROVERSIE.
Il presente contratto è regolato dalla Legge n.431/98 e ss. mm. e dal codice civile per quanto non espressamente previsto da tale Legge.
Ogni controversia nascente dall’esecuzione del presente contratto sarà devoluta al Tribunale di ... omissis ... in quanto competente per territorio, nel rispetto di quanto previsto dal Decreto Legislativo n.28/2010 sulla mediazione civile se ed in quanto applicabile.

*****
Il presente contratto è costituito da n.13 (tredici) articoli cui si rimanda integralmente, è scritto su numero ... omissis ... pagine uso bollo solo fronte, che le parti hanno preventivamente letto, pienamente compreso ed accettato in ogni clausola, nessuna esclusa.
Milano, lì ________________________
Letto, confermato e sottoscritto.
Il locatore ________________________                       
Il conduttore ______________________


-     LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO -
Il contratto di locazione è il contratto a titolo oneroso ed a prestazioni corrispettive di natura obbligatoria, da redigersi in forma scritta per espressa previsione legislativa (art.1 comma IV legge n.431/98) e deve essere obbligatoriamente registrato qualunque sia l’entità del canone ivi previsto, fatto salvo il caso che la durata della locazione sia inferiore a trenta giorni annui complessivi.
Il termine per effettuare la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate è di 30 (trenta) giorni dalla sua sottoscrizione; ai sensi dell’art.1 della legge n.311/2004 il contratto di locazione è nullo se non è stato registrato.
L’obbligo di registrare il contratto ricade esclusivamente sul locatore e non anche sul conduttore per difetto di delega.
Secondo la giurisprudenza prevalente il contratto di locazione non registrato è insanabilmente nullo (nel senso che la registrazione tardiva non sana la nullità) e determina il venir meno di tutti gli effetti ad esso connessi come se non fosse mai venuto ad esistere, con diritto del conduttore di ripetere nei confronti del locatore tutto quanto pagato in esecuzione del contratto stesso (cfr. Corte d’Appello di Brescia dd. 28/05/2012 n.682; Corte Costituzionale sent. 50/2014; Cass. civ. Ord. n.37 del 03/01/2014).

(a cura di Avv. Luca Conti del foro di Trento)




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