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giovedì 29 novembre 2012

L'INTIMAZIONE DI SFRATTO PER MOROSITA'






RIFERIMENTI NORMATIVI E FORMULARIO



Art. 658 c.p.c. (l’intimazione di sfratto per morosità)
Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente (art.657 intimazione di sfratto per finita locazione) anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a norma dell'art. 639 c.p.c. la somma che è disposto ad accettare in sostituzione.

Art. 660 c.p.c. (la forma dell’intimazione di sfratto per morosità)
Le intimazioni di licenza o di sfratto indicate negli articoli precedenti debbono essere notificate a norma degli artt. 137 e ss. c.p.c., esclusa la notificazione al domicilio eletto.
Il locatore deve dichiarare nell'atto la propria residenza o eleggere domicilio nel comune dove ha sede il giudice adito, altrimenti l'opposizione prevista nell’art. 668 c.p.c. e qualsiasi altro atto del giudizio possono essergli notificati presso la cancelleria.
La citazione per la convalida, redatta a norma dell’art. 125 c.p.c. in luogo dell'invito e dell'avvertimento al convenuto previsti nell'articolo 163, terzo comma, numero 7, deve contenere, con l'invito a comparire nell'udienza indicata, l'avvertimento che se non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell’art. 663 c.p.c.
Tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell'udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni. Nelle cause che richiedono pronta spedizione il giudice può, su istanza dell'intimante, con decreto motivato, scritto in calce all'originale e alle copie dell'intimazione, abbreviare fino alla metà i termini di comparizione.
Le parti si costituiscono depositando in cancelleria l'intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta, oppure presentando tali atti al giudice in udienza.
Ai fini dell'opposizione e del compimento delle attività previste negli articoli da 663 a 666, è sufficiente la comparizione personale dell'intimato.
Se l'intimazione non è stata notificata in mani proprie, l'ufficiale giudiziario deve spedire avviso all'intimato dell'effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, e allegare all'originale dell'atto la ricevuta di spedizione.

Art. 661 c.p.c. (competenza inderogabile del Tribunale)
Quando si intima la licenza o lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi inderogabilmente davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata.

Art. 663 c.p.c. (mancata comparizione / opposizione dell’intimato)
Se l'intimato non comparisce o comparendo non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l'apposizione su di essa della formula esecutiva; ma il giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare probabile che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore.
Se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all'attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste. In tale caso il giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione.

Art. 665 c.p.c. (l’opposizione da parte dell’intimato)
Se l'intimato comparisce e oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto.
L'ordinanza è immediatamente esecutiva ma può essere subordinata alla prestazione di una cauzione per i danni e le spese.

ANNOTAZIONI

L’atto di citazione a comparire ad udienza fissa deve essere redatto su modello uso bollo e notificato al conduttore intimato ai sensi degli artt. 137 e ss. c.p.c., eventualmente anche a mezzo p.e.c. se provvisto di indirizzo di posta elettronica certificata risultante da REGINDE. La procedura sconta valori bollati da € 27,00 all'atto dell'iscrizione a ruolo (in vigore dal 1° gennaio 2014), mentre il C.U. ridotto della metà sull'importo unitario avuto riguardo del valore della lite (per canoni di locazione scaduti e non pagati).
L’iscrizione a ruolo della causa va fatta telematicamente presso il tribunale competente per territorio (quello dove è ubicato l’immobile per cui si chiede lo sfratto), accludendo alla busta telematica la N.I.R., la scansione in pdf firmata digitalmente dell’atto di intimazione notificato con modalità non telematica e relativa attestazione di conformità, la procura alle liti su separato documento informatico rilasciata ai sensi dell’art. 83 c.p.c., la copia del contratto registrato ed ogni altro documento utile ad attestare il persistere della morosità.
L’intimazione di sfratto per morosità costituisce l’esercizio di un’azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore ed è finalizzata ad ottenere la condanna del conduttore al rilascio dell’immobile: la domanda di risoluzione del contratto di locazione non deve essere necessariamente richiesta, dal momento che è implicitamente insita nell’intimazione di sfratto.


TRIBUNALE DI ... omissis ...
Intimazione di sfratto per morosità
e contestuale citazione per la convalida

Locatore / intimante: TIZIO, nato a ... omissis ... il ... omissis ... e residente a ... omissis .... C.F. ... omissis ... agli effetti del presente atto rappresentato e difeso dall’Avv. ... omissis ... iscritto all'Albo degli Avv.ti del Foro di ... omissis ... (indirizzo p.e.c. ... omissis ...) presso il cui Studio Legale a ... omissis ... in Via / P.zza ... omissis ... è elettivamente domiciliato, giusta procura alle liti rilasciata in calce al presente atto ai sensi dell’art. 83 c.p.c.
Conduttore / intimato: CAIO, nato a ... omissis ... il ... omissis ... e residente a ... omissis ... C.F. ... omissis ... 
Oggetto: intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida e pedissequa richiesta d’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e non pagati (artt. 658, 660, 664 c.p.c.).
P R E M E S S O
1) che mediante contratto di locazione ad uso abitativo di data ... omissis ... e registrato in data ... omissis ... presso l'Agenzia delle Entrate del Comune di ... omissis ... TIZIO (locatore) concedeva in locazione a CAIO (conduttore) un appartamento ad uso di civile abitazione sito nel Comune di ... omissis ... in Via / P.zza ... omissis ... int. ... omissis ... per la durata di anni quattro più quattro ai sensi della Legge n.431/1998 e ss. mm. (doc.1).
2) che il corrispettivo della locazione veniva stabilito in € ... omissis ... annui da pagarsi in dodici rate mensili da € ... omissis ... ciascuna, anticipatamente entro il giorno cinque di ogni mese di competenza; il conduttore CAIO assumeva altresì a proprio carico spese di gestione ordinaria dell’appartamento  e quelle condominiali ordinarie e, quindi: le spese per la fornitura di corrente elettrica, del gas da riscaldamento, la fornitura dell'acqua potabile, la tassa per lo smaltimento dei rifiuti urbani, nonché la tassa di registrazione annuale del contratto.
3) che l'intimato è moroso di numero ... omissis ... mensilità (almeno due mensilità consecutive); risulta inoltre moroso del rimborso delle spese condominiali ordinarie e di quelle di gestione dell'appartamento, come da prospetto riepilogativo e relativi giustificativi fiscali (doc. 2).
4) che mediante diffida A/R di messa in mora di data ... omissis ... (doc. 3) TIZIO intimava a CAIO di regolarizzare la propria posizione costituendolo in mora, ma senza ottenere fattivo riscontro.
5) che a tutt'oggi la morosità persiste per la somma complessiva di € ... omissis ... come di seguito ripartita per canoni scaduti, rimborso delle spese di gestione dell'appartamento e spese condominiali ordinarie: ... omissis ...
*****
Tanto ciò premesso, TIZIO come in epigrafe meglio generalizzato, rappresentato, difeso e domiciliato ut supra
I N T I M A
a CAIO nato a ... omissis ... il ... omissis ... e residente a ... omissis ... C.F. ... omissis ... lo sfratto per morosità ai sensi dell'art. 658 c.p.c., con invito a rilasciare immediatamente l'appartamento per cui è causa libero e vuoto da persone e/o cose, anche interposte, con l’avvertimento che, in difetto di spontaneo adempimento, si procederà ad esecuzione mediante rilascio e contestualmente,
C I T A 
lo stesso CAIO, nato a ... omissis ... il ... omissis ... e residente a ... omissis ... C.F. ... omissis ... a comparire avanti il 
TRIBUNALE ORDINARIO DI ... omissis ...
Giudice designando, all’udienza di convalida fissata per il giorno lunedì ___ / ___ / ___ ore di rito, ovvero ad altra e successiva udienza fissata ai sensi dell'art. 168 bis c.p.c., con invito a costituirsi in giudizio nei modi e nei termini di Legge, e con espresso avvertimento che, non comparendo e/o non proponendo opposizione, l’Ill.mo Tribunale adìto convaliderà con ordinanza lo sfratto ai sensi dell’art. 663 c.p.c., per ivi sentire accogliere le seguenti
CONCLUSIONI
Piaccia all’Ill.mo Tribunale Ordinario di ... omissis ... in persona del Giudice designato alla procedura, accertata la propria competenza, contrariis rejectis, così giudicare:
Nel merito:
1) Previo accertamento che la morosità persiste ai sensi dell'art. 663 ult. comma c.p.c., convalidare con ordinanza lo sfratto per morosità e per l'effetto condannare il convenuto all’immediato rilascio dell'appartamento descritto in narrativa e delle sue pertinenze, apponendovi la formula esecutiva.
2) In caso di opposizione non fondata su prova scritta o di pronta soluzione, emettere ordinanza immediatamente esecutiva di rilascio dell’immobile e delle sua pertinenze ai sensi dell'art. 665 c.p.c.
3) Ai sensi dell'art. 664 c.p.c., emettere nei confronti di CAIO, nato a ... omissis ... il ... omissis ... e residente a ... omissis ... C.F. ... omissis ... ingiunzione di pagamento, immediatamente esecutiva, per la somma complessiva di €  ... omissis ... per canoni già scaduti, oltre ad eventuali successivi canoni scadendi sino all'effettivo rilascio, oltre agli interessi legali maturati ed alla rivalutazione monetaria dal giorno del dovuto fino al saldo effettivo, nonché € … omissis … per spese condominiali e di gestione dell'appartamento non assolte, con vittoria di spese documentate e compenso all’avvocato patrocinante determinato ai sensi  del D.M. n.55/14 e ss. mm. , oltre a c.p.a. 4% i.v.a. 22% e successive spese occorrende.
In via istruttoria: ammettersi la prova per interpello formale nella persona di CAIO e per testimoni sui fatti dedotti in narrativa, premessa la dizione “Vero che”, con riserva di meglio precisare i capitoli di prova e le generalità dei testi.
Dichiarazione di valore: ai sensi del d.p.r. 115/2002 e ss. mm. la presente causa sconta un contributo unificato pari ad € ... omissis ...
Elenco produzioni documentali:
1) Copia contratto di locazione;
2) Copia diffida A/R locatore / conduttore;
3) Copia dettaglio spese gestionali non assolte dal conduttore.
Con Osservanza.
Milano, lì ________________ 2017.
Avv. ______________________.




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