L'ASSEMBLEA CONDOMINIALE E LE SUE ATTRIBUZIONI

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INTRODUZIONE 

Il 18 giugno 2013 è entrata in vigore la Legge di Riforma sul Condominio, che ha messo mano al Libro III Titolo VII Capo II del Codice Civile, riordinando ed innovando una materia che da oltre trent'anni meritava di essere riformata dal Legislatore.

La legge n.220/2012 ha innovato le responsabilità dell'amministratore, che oggi rispetto al passato si presenta come una figura particolarmente specializzata e professionale; ha inoltre individuato con precisione analitica le parti comuni dell'edificio, ossia quelle porzioni di fabbricato che stanno in un regime di accessorietà necessaria con le parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini; infine, ha previsto nuove maggioranze per l'assunzione delle delibere assembleari in materia di nomina e di revoca dall'amministratore, ed in materia di innovazioni.

Lo Studio Legale Conti offre un valido supporto legale, sia in sede stragiudiziale sia giudiziale, non solo alla figura dell’Amministratore nel recupero dei contributi condominiali scaduti e nella risoluzioni di controversie relative al godimento delle parti comuni dell’edificio, ma assiste anche i singoli condomini nella risoluzione di conflitti con altri condomini, o con lo stesso Amministratore.

COSTITUZIONE DELL'ASSEMBLEA ED

APPROVAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI 

In base alla legge di riforma del condominio n.220/2012 l'assemblea è regolarmente costituita:

IN PRIMA CONVOCAZIONE con la presenza della maggioranza dei condomini (50%+1) a loro volta rappresentativi dei 2/3 del valore millesimale dell'intero edificio. 

IN SECONDA CONVOCAZIONE con la presenza di almeno 1/3 dei partecipanti al condominio, a loro volta rappresentativi di almeno 1/3 del valore millesimale dell'intero edificio.

Le delibere assembleari sono valide:

IN PRIMA CONVOCAZIONE se riportano il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea a loro volta rappresentativi di almeno 500 millesimi dell'intero edificio.

IN SECONDA CONVOCAZIONE se riportano il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea a loro volta rappresentativi di almeno 1/3 del valore millesimale dell'intero edificio.

Le attribuzioni dell'assemblea condominiale, ossia le materie in cui i condomini possono essere chiamati a deliberare, sono individuate dall'art. 1135 c.c.:

1) nomina e revoca dell'amministratore, e determinazione della sua retribuzione;

2) approvazione del preventivo di gestione e della ripartizione delle spese tra i condomini;

3) approvazione del consuntivo annuale di gestione e determinazione sull’impiego dell’eventuale residuo di gestione;

4) approvazione delle opere di manutenzione straordinaria ed alle innovazioni, costituendo un fondo speciale ad hoc.

La nomina e la revoca dell'amministratore sono una prerogativa dell'assemblea condominiale, alla quale può sopperire l’Autorità Giudiziaria (previo ricorso indirizzato al Tribunale) nel caso in cui la stessa assemblea non sia in grado di provvedervi (ad esempio per mancanza del numero legale di votanti, si ricordi che per nominare / revocare un amministratore occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea a loro volta rappresentativi di almeno 500 millesimi).

Inoltre, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea ordinaria entro sei mesi dalla data di chiusura dell'esercizio annuale per l'approvazione del consuntivo di gestione e del preventivo di spesa per l'anno successivo, nonché entro lo stesso termine deve promuovere le azioni necessarie nei confronti dei condomini morosi, sempre al fine di non pregiudicare le ragioni di credito dell'intera compagine condominiale.

Le delibere assembleari regolarmente approvate vincolano anche la minoranza dissenziente (art. 1137 comma I c.c.).

Contro le delibere assembleari contrarie alla legge ovvero al regolamento di condominio, i condomini assenti, dissenzienti o astenuti possono fare ricorso all'autorità giudiziaria nel termine di 30 giorni (art. 2964 c.c.), che decorrono per i dissenzienti e gli astenuti dalla data della delibera, mentre per gli assenti dalla data di comunicazione del verbale (art. 1137 c.c.).

Viceversa, l'azione di nullità delle delibere assembleari (cui il condomino può fare ricorso quando l'assemblea ha deliberato al di fuori delle proprie attribuzioni, art. 1135 c.c.) è imprescrittibile e può essere promossa da ogni condomino in qualsiasi tempo.

Per costante Giurisprudenza sono da considerarsi nulle le delibere adottate dall'assemblea, allorché non siano state rispettate tutte le formalità per la convocazione dei condomini: quindi, anche l'omessa convocazione di un solo condomino, può avere come conseguenza la nullità delle delibere adottate dall'assemblea.

Quanto alla partecipazione dei condomini in assemblea, con la legge n.220/2012 è divenuta obbligatoria la DELEGA SCRITTA e nei condomini con più di 20 partecipanti; il delegato non potrà rappresentare più di 1/5 dei partecipanti al condominio, a loro volta rappresentativi di non oltre 1/5 del valore millesimale dell'intero edificio.

(a cura di avv. Luca Conti).