L'ACCESSO AL FONDO DEL VICINO (art.843 c.c.)
COME E' REGOLATO IL DIRITTO DI ACCESSO AL FONDO DEL VICINO PER ESEGUIRE OPERE DI MANUTENZIONE / EDIFICAZIONE SUL PROPRIO FONDO
Art.
841 c.c. (chiusura del fondo)
Il proprietario può chiudere
in qualunque tempo il fondo .
Art.
843 c.c. (accesso al fondo)
Il proprietario deve
permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga
riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra
opera propria del vicino oppure comune.
Se l'accesso cagiona
danno, è dovuta un'adeguata indennità.
Il proprietario deve
parimenti permettere l'accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si
trovi accidentalmente o l'animale che vi si sia riparato sfuggendo alla
custodia. Il proprietario può impedire l'accesso consegnando la cosa o
l'animale.
Come
noto, l’art.
841 c.c.
consente al proprietario di un fondo di impedirne l’accesso a terzi estranei,
disponendo che il
proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo.
Trattasi
di una manifestazione dell’esercizio del diritto esclusivo di proprietà.
Tuttavia,
l’art. 841 c.c. ed il principio ad esso sotteso possono essere derogati, ad
esempio quando il vicino deve eseguire lavori di manutenzione e/o di
edificazione sul proprio fondo, ovvero su di una porzione del bene comune (ad
esempio un muro perimetrale) ai due fondi confinanti; a questo provvede l’art. 843 c.c. a tenore del quale il proprietario deve
permettere l’accesso ed il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga
riconosciuta la necessità al fine di costruire o riparare un muro o altra opera
propria del vicino oppure comune. Se l’accesso cagiona danno, è dovuta una
congrua indennità.
Nella
prassi quotidiana è frequente il verificarsi di episodi quali - ad esempio -
l’installazione sul fondo del vicino di ponteggi ed impalcature necessarie per
il rifacimento della facciata oppure del tetto di un edificio.
Per
tutelare il diritto del vicino di eseguire tali opere senza eccessivi aggravi, l'art.
843 c.c. consente - come detto - a chi deve eseguire i lavori di richiedere al
proprietario confinante l’accesso e/o l’appoggio, mentre il proprietario del
fondo confinante è tenuto a consentirlo sempre che ne venga riconosciuta
la necessità.
La
norma dice apertamente che il proprietario del fondo confinante è “tenuto” a
consentire l’accesso, non che è “obbligato”.
Quest’ultimo
rilievo non è marginale, perché proprio dal tenore letterale della norma si
capisce che l'accesso al fondo del vicino non è automatico, ma deve essere
autorizzato dal legittimo proprietario, il quale potrebbe anche negarlo
motivatamente.
Pertanto,
nel caso in cui l’accesso venga negato, a chi deve eseguire i lavori non
resterà che rivolgersi al Tribunale per farsi autorizzare, previa verifica
della liceità dell'accesso (o dell’appoggio) e della sussistenza del
requisito di necessità.
A
questo riguardo si segnalano le seguenti pronunce della giurisprudenza di
legittimità e di merito: la Corte di Cassazione, anzitutto, ha chiarito che occorrerà
accertare se la soluzione tecnica prescelta (accesso e passaggio su di un
determinato fondo altrui) sia l'unica possibile ovvero se, tra più soluzioni,
sia quella che consente il raggiungimento dello scopo con il minor
sacrificio sia per chi il passaggio lo richiede, sia per il proprietario del
fondo confinante che il passaggio deve subirlo (si veda Cass. Civ. n.1801/2007).
Ed
ancora, precisa la Corte di Cassazione: tenuto conto che, ai sensi dell'art.
843 c.c. il proprietario deve permettere l'accesso ed il passaggio sul suo
fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o
riparare il muro o altra opera propria del vicino o comune, il giudice deve
verificare, ove non siano incontroversi, i presupposti che legittimano il
vicino ad esercitare il potere di accedere al fondo altrui, ovvero la liceità
dell'opera (Cass.
Civ. n.7768/2011).
La
giurisprudenza di merito (ex multis Tribunale
di Ivrea, Sent. n. 282 del 07/06/2013) in aderenza all’orientamento della Corte di Cassazione
ha stabilito che in ossequio a quanto disposto dall’art. 843 c.c. il
proprietario deve consentire l'accesso ed il passaggio nel suo fondo per
rendere possibile la costruzione o riparazione di un muro od altra opera
propria del vicino o comune, a condizione che ne venga riconosciuta la
necessità. In caso di contestazione, il giudice deve verificare l'esistenza dei
presupposti legittimanti il vicino ad esercitare tale potere di accesso ovvero
la liceità dell'opera. Ed infatti, colui contro il quale si chiede l'accesso
può opporre a difesa del diritto di proprietà la mancanza di legittimazione o
delle condizioni dell'azione o l'illiceità dell'opera, considerato che
l'utilizzazione del fondo del vicino è preclusa ove sia possibile eseguire i
lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un
terzo, con minore suo sacrificio. Il giudice, dunque, ai fini del
riconoscimento della necessità cui fa riferimento la norma ex art. 843 c.c.
deve effettuare una complessa valutazione della situazione dei luoghi, onde
accertare se la soluzione prescelta sia l'unica possibile o, tra più opzioni,
sia quella che consente il raggiungimento dello scopo con minor aggravio sia di
chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo.
Conseguentemente,
deve escludersi la sussistenza della necessità, allorché il giudice pervenga
alla conclusione che il richiedente possa procurarsi aliunde
l'invocato passaggio, con disagi e costi quanto meno pari a quelli che
subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso.
Infine,
nel caso in cui il Tribunale valutato lo stato dei luoghi e la fondatezza della
domanda consenta l’accesso e/o il passaggio e/o l’appoggio (ad esempio per
erigere ponteggi ed impalcature), resta fermo l'obbligo per il richiedente di ripristinare
lo stato originario dei luoghi al termine dei lavori, ed ove il Tribunale
lo prescrivesse anche di versare al vicino un’indennità nel caso che il
passaggio e/o l’appoggio comportassero un danno patrimoniale per chi lo
subisce.
(a cura di Avv. Luca
Conti)
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