COESISTENZA TRA USUFRUTTO E NUDA PROPRIETA'
CENNI NORMATIVI SUL DIRITTO DI
USUFRUTTO E NUDA PROPRIETA'
Art. 832 c.c. (diritto di proprietà)
Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo
pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti
dall'ordinamento giuridico.
Art.
978 c.c. (diritto di usufrutto)
L'usufrutto è stabilito dalla legge [324] o dalla volontà dell'uomo
[587, 785, 1350n. 2, 2643n. 2, 2648, 2932]. Può anche
acquistarsi per usucapione [1158 ss.].
Art.
979 c.c. (la durata dell’usufrutto)
La durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario
[678, 698, 796, 1014].
L'usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare
più di trenta anni [1014].
Art.
981 c.c. (il contenuto del diritto di usufrutto)
L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la
destinazione economica [986, 996, 2561].
Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare [1998,
2350, 2352], fermi i limiti stabiliti in questo capo.
Art.
984 c.c. (i frutti)
I frutti naturali e i frutti civili spettano all'usufruttuario per la
durata del suo diritto [820, 821].
Se il proprietario e l'usufruttuario si succedono nel godimento della
cosa entro l'anno agrario o nel corso di un periodo produttivo di maggiore
durata, l'insieme di tutti i frutti si ripartisce fra l'uno e l'altro in
proporzione della durata del rispettivo diritto nel periodo stesso [150 trans.].
Le spese per la produzione e il raccolto sono a carico del proprietario
e dell'usufruttuario nella proporzione indicata dal comma precedente ed entro i
limiti del valore dei frutti [8212].
LA COESISTENZA DI USUFRUTTO E NUDA PROPRIETA’
Una
questione giuridica di grande attualità, determinata anche dall’attuale crisi congiunturale
che costringe molte persone a spogliarsi della “nuda proprietà” di
un immobile, riguarda la "coesistenza" di due diritti sul
medesimo bene: vale a dire il diritto di usufrutto (vitalizio) ed il diritto di
(nuda) proprietà.
Il diritto
di proprietà - recita l'art. 832 c.c. - consente a chi ne è titolare di godere
e di disporre di un bene (mobile o immobile) in modo pieno ed esclusivo, entro
i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento
giuridico.
In altre parole,
chi è proprietario di un bene, sia esso mobile o immobile, può goderne - ossia
trarne le utilità direttamente o indirettamente (ad esempio, se si tratta di un
edificio può abitarlo direttamente, ovvero concederlo in locazione a terzi, percependone
il canone) - e può disporne in modo pieno ed esclusivo e, per l'effetto, può
donarlo ovvero venderlo liberamente.
Il pieno
proprietario gode di un potere sulla cosa pieno ed esclusivo, nel senso che può
farne ciò che vuole, addirittura potrebbe paradossalmente distruggerlo senza
subire ingerenze da parte di terzi.
Ad esempio,
il proprietario di un fondo ha il diritto ai sensi dell'art. 841 c.c. di
chiuderlo in modo tale da escludere qualsiasi terzo; tuttavia, questo diritto
può essere contemperato dall'obbligo di consentire il passaggio a terzi sul
proprio fondo, qualora ciò sia reso necessario per garantire proprio i diritti
di terzi (si pensi, ad esempio, ad una servitù di passaggio imposta sul fondo
servente per garantire l'accesso al fondo dominante intercluso alla via
pubblica), mentre ai sensi dell'art. 838 c.c. è consentita da parte della
Pubblica Amministrazione di espropriare beni privati, allorché ricorrano
interessi superiori che riguardano la produzione nazionale, oppure un pubblico
interesse.
Ancora, la
proprietà di un fondo - recita l'art. 840 c.c. - si estende a ciò che sta sopra
esattamente come a ciò che sta sotto il suolo: ad esempio, chi edifica sopra un
fondo di proprietà altrui potrà conservare la proprietà dell'edificio solo se
gli viene riconosciuto un diritto di superficie, diversamente la proprietà del
fondo si estenderebbe a tutto ciò che gli viene edificato sopra.
Di
solito la proprietà è "piena", ma non di rado accade che,
limitatamente ai beni immobili, ad essa s'accompagni il diritto (reale) di
usufrutto a vantaggio di terzi ed allora non si parla più di proprietà
"piena", bensì di “nuda proprietà”.
L'usufrutto
rientra tra i cd. "diritti reali di godimento", è regolato dagli
artt. 978 e ss. c.c. e garantisce a chi ne è titolare di godere di una cosa
altrui traendone le utilità consentite dalla Legge, rispettandone la
destinazione economica.
Quindi,
l'usufruttuario a differenza del proprietario può solo godere della cosa che
forma oggetto del suo diritto e trarne le utilità come se fosse proprietario,
ma non può disporne: ossia non può vendere, distruggere o donare la cosa; di
più, egli deve anche rispettarne la destinazione economica.
L'usufruttuario,
dunque, ha solo il potere di godere del bene, che implica anche il possesso
della cosa (artt. 981-982 c.c.) e l'acquisto dei frutti naturali e civili;
l'usufruttuario può cedere a terzi il proprio diritto di usufrutto (art. 980
c.c.) ed addirittura può anche concedere a terzi in locazione il bene che forma
oggetto del suo diritto (art. 999 c.c.); deve sopportarne le spese di
conservazione e di manutenzione (eccetto quelle straordinarie che restano a
carico del nudo proprietario); deve servirsi della cosa che forma oggetto del
suo diritto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1001 c.c.) e non
ne deve alterare la destinazione economica (art. 981 c.c.).
Il limite della destinazione economica della res rappresenta un limite alla facoltà di godimento, il cui superamento da parte dell'usufruttuario comporta la violazione del diritto di proprietà, con la conseguenza che il nudo proprietario potrebbe chiedere la decadenza per abuso ovvero la riduzione in pristino, mediante un'azione reale di carattere negatorio.
Di solito,
l’atto tra vivi (contrato) che costituisce il diritto di usufrutto ne
determina anche la durata: se costituito a favore di una persona fisica
l'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario, di modo che alla morte
di costui il diritto si estingue; tuttavia, può essere attribuito anche per una
durata inferiore. Invece, se costituito a favore di una persona giuridica, non
potrà eccedere i trent'anni (art. 979 c.c.).
Quando
usufrutto e nuda proprietà coesistono sullo stesso bene (ad esempio un
appartamento) significa che ci troviamo di fronte a due "mezzi possessi":
il nudo proprietario non può godere del bene né trarne le utilità, mentre può
cederlo a terzi oppure donarlo, anche senza interpellare l'usufruttuario;
l'usufruttuario invece non può vendere né donare il bene, ma può trarne tutte
le utilità ed i frutti consentiti dalla Legge.
Il
proprietario, spogliato del diritto di utilizzare il bene e di metterlo a
reddito, può vendere il bene senza neanche dovere interpellare l'usufruttuario,
ma certamente nell'atto di vendita dovrà essere menzionato anche il diritto di
usufrutto esistente.
In altri
termini, è possibile vendere (oppure donare) e comprare sia il solo usufrutto
sia la sola nuda proprietà; i conseguenti diritti però saranno - come appena
accennato - molto diversi. In ogni caso, servirà sempre l'assistenza di un
notaio, giacché (trattandosi di beni immobili) il diritto di usufrutto deve
essere annotato nei pubblici registri, esattamente come la nuda proprietà.
L'usufrutto
può essere costituito per atto tra vivi, ad esempio per effetto di un
contratto, oppure si può acquistare iure hereditatis.
Spesso
accade che i genitori acquistino un immobile, facendo un investimento
nell'interesse dei figli, cedendo loro la nuda proprietà e conservando essi
stessi l'usufrutto vitalizio; altre volte, invece, è il coniuge superstite ad
acquistare per successione iure hereditatis il diritto di usufrutto e di
abitazione per tutta la vita di quella che fu la dimora coniugale. Altrettante
volte accade che persone anziane, prive di eredi, cedano a terzi la nuda
proprietà del proprio immobile, per garantirsi un "capitale di tipo
pensionistico", garantendosi l'usufrutto fino alla morte: deceduti gli
usufruttuari, si estingue il loro diritto e per conseguenza il nudo
proprietario diventerà pieno proprietario, facendo fruttare l'investimento
iniziale.
COME CALCOLARE IL VALORE DELL'USUFRUTTO IN RAPPORTO ALLA
NUDA PROPRIETA’
Fatte le
dovute premesse nozionistiche sul diritto di proprietà e sull’usufrutto, è il
momento di affrontare il calcolo dell’usufrutto in rapporto alla nuda proprietà
di un immobile, e viceversa.
In linea di
principio si può affermare che quanto più è giovane l'usufruttuario, tanto meno
vale la nuda proprietà e viceversa. In altre parole, al diminuire dell'età
dell'usufruttuario aumenta il valore dell'usufrutto, mentre si svaluta la nuda
proprietà; al contrario, più è anziano il titolare del diritto di usufrutto,
minore è il valore dell'usufrutto, mentre aumenta il valore della nuda
proprietà.
Pertanto,
per chi intende fare un investimento speculativo risulta economicamente più
conveniente acquistare un immobile in presenza di un usufruttuario giovane,
anche se il tempo per diventare “pieno proprietario” si allunga; viceversa, chi
acquista la nuda proprietà di un immobile da una persona anziana avrà la
ragionevole aspettative di diventare “pieno proprietario” nel volgere di pochi
anni, ma vedrà aumentare il prezzo d’acquisto della nuda proprietà, sebbene
inferiore al prezzo pieno di mercato.
Questo
perché nell’ottica di una compravendita immobiliare, chi acquista la nuda
proprietà di un bene vincolato ad un usufrutto il cui titolare è una persona
anziana, ha la ragionevole aspettativa di veder trasformare la nuda proprietà
in piena proprietà nel volgere di breve tempo.
Come si fa a
calcolare il valore dell'usufrutto rispetto alla nuda proprietà sullo stesso bene
immobile?
Occorre prendere il valore
commerciale dell'immobile, moltiplicarlo per il tasso legale d'interesse e poi
moltiplicare il risultato per un coefficiente ragguagliato all'età
dell'usufruttuario.
Si supponga -
per esempio - che il valore dell'immobile sia € 500.000,00 e che il tasso
legale d'interesse sia al 2,5%. Poi si consideri l'età del titolare del diritto
di usufrutto, ad esempio 70 anni: a questa età corrisponde (come da tabella
sottostante) un coefficiente pari a 16.
Quindi, si esegue la seguente
operazione: € 500.000,00 x 2,5 : 100 = 12.500,00 x 16 = € 200.000,00.
€ 200.000,00
è il valore dell’usufrutto, mentre la restante parte specularmente - ossia €
300.000,00 - costituisce il valore economico della “nuda proprietà”.
Come si vede
dalla tabella sotto riportata al diminuire dell’età dell’usufruttuario aumenta
il valore dell’usufrutto ma specularmente diminuisce il valore della nuda
proprietà, e viceversa.
Età dell’usufruttuario
|
Coefficiente
|
% di
usufrutto
|
% di nuda
proprietà
|
da 0 a 20
|
38,00
|
95,00
|
5,00
|
da 21 a 30
|
36,00
|
90,00
|
10,00
|
da 31 a 40
|
34,00
|
85,00
|
15,00
|
da 41 a 45
|
32,00
|
80,00
|
20,00
|
da 46 a 50
|
30,00
|
75,00
|
25,00
|
da 51 a 53
|
28,00
|
70,00
|
30,00
|
da 54 a 56
|
26,00
|
65,00
|
35,00
|
da 57 a 60
|
24,00
|
60,00
|
40,00
|
da 61 a 63
|
22,00
|
55,00
|
45,00
|
da 64 a 66
|
20,00
|
50,00
|
50,00
|
da 67 a 69
|
18,00
|
45,00
|
55,00
|
da 70 a 72
|
16,00
|
40,00
|
60,00
|
da 73 a 75
|
14,00
|
35,00
|
65,00
|
da 76 a 78
|
12,00
|
30,00
|
70,00
|
da 79 a 82
|
10,00
|
25,00
|
75,00
|
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