IL BILANCIO DEL CONDOMINIO TRA PREVENTIVO, CONSUNTIVO E CRITERIO DI CASSA
ASPETTI CONTABILI E RISVOLTI LEGALI DEL BILANCIO CONDOMINIALE
Tra i doveri dell’amministratore di condominio
rientra quello di rendere conto ai condomini del proprio operato
e della gestione contabile del condominio.
Il documento contabile, che chiude l’esercizio di gestione e che
comprende tra l’altro la ripartizione delle spese tra i condomini, l’ammontare
dei contributi riscossi e delle spese sostenute verso i fornitori, è il
CONSUNTIVO DI GESTIONE.
Al termine della gestione annuale, che di solito
coincide con l’anno solare, l'amministratore redige il RENDICONTO o CONSUNTIVO DI GESTIONE e
lo presenta all’assemblea dei condomini per l’approvazione.
L'assemblea deve essere convocata
entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio di gestione: oltre alla CONVOCAZIONE
l’amministratore allega il consuntivo dell’esercizio appena trascorso ed il
PREVENTIVO DI GESTIONE per l’esercizio seguente.
L’assemblea con la maggioranza
prevista dall’art.1136 c.c. valuta ed approva il documento (in seconda
convocazione col voto favorevole della maggioranza degli intervenuti a loro
volta rappresentativi di almeno 1/3 dell’intero valore millesimale dell’edificio).
La legge, riferendosi alla contabilità condominiale, non
fa mai menzione della parola “bilancio”, sicché se ne desume che lo stesso
andrà redatto senza l’osservanza dei principi contabili richiesti per il
bilancio di società.
Ciò non di meno, il RENDICONTO DI GESTIONE deve
essere redatto secondo criteri di chiarezza
e veridicità utilizzando il criterio "di cassa", così da renderlo facilmente intellegibile ai condomini.
Come detto sopra, il CONSUNTIVO DI GESTIONE deve
esprimere con chiarezza tutte le spese sostenute dall’amministratore nel corso
della propria gestione, le somme che sono transitate in entrata ed in uscita
dal c/c condominiale (che - lo ricordiamo - deve essere separato e distinto da
quello dell’amministratore), le spese sostenute
nei confronti dei fornitori (ad esempio, per la fornitura della corrente elettrica,
dell’acqua potabile, per lo smaltimento dei rifiuti, per le pulizie
delle aree comuni, per gli interventi di manutenzione degli impianti, etc.) e le
somme che sono state riscosse nei confronti dei condomini, compresi quelli
morosi.
Il rendiconto contiene - altresì - il PIANO DI RIPARTO DELLE SPESE, ossia la ripartizione delle spese condominiali tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali o ad altri criteri d’imputazione (ad esempio, gli addebiti particolari per richieste d’intervento del singolo condomino e le spese di giustizia sostenute nei confronti dei morosi).
Il rendiconto contiene - altresì - il PIANO DI RIPARTO DELLE SPESE, ossia la ripartizione delle spese condominiali tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali o ad altri criteri d’imputazione (ad esempio, gli addebiti particolari per richieste d’intervento del singolo condomino e le spese di giustizia sostenute nei confronti dei morosi).
Il rendiconto approvato dall’assemblea con il relativo
piano di riparto è la condizione necessaria per ottenere dall'Autorità Giudiziaria un DECRETO INGIUNTIVO DI
PAGAMENTO IMMEDIATAMENTE ESECUTIVO nei confronti dei condomini morosi.
A questo
riguardo, è bene ricordare che un altro dovere previsto per legge in capo all’amministratore
è il recupero dei contributi non versati, da effettuarsi entro sei mesi dalla chiusura
dell’ultimo esercizio.
Oltre al CONSUNTIVO DI GESTIONE, l’assemblea vota
anche il PREVENTIVO DI GESTIONE, ossia il documento che sintetizza le spese
stimate per la gestione successiva a quella appena conclusa e le ripartisce tra
i condomini secondo un piano di riparto desumibile dal rendiconto di gestione.
Tanto il RENDICONTO DI
GESTIONE quanto il PREVENTIVO DI GESIONE diventano documenti ufficiali del
condominio solo con l’approvazione dell'assemblea.
In difetto di approvazione, le quote di spesa dovranno essere ripartite e
versate dai condomini secondo l'ultimo preventivo di gestione approvato, e soprattutto
non si potrà procedere con i conguagli di fine gestione.
Il
condomino non è tenuto ad approvare il consuntivo di gestione ed il piano di
riparto se li ritiene errati nei conteggi, oppure se gli vengono addebitate
spese non di sua competenza: in questo caso il condomino esprime voto contrario
all’approvazione, dandone adeguata motivazione a verbale; ma se il consuntivo
viene approvato lo stesso, il condomino presente che ha espresso voto contrario
può impugnarlo, ricorrendo all’Autorità Giudiziaria - previo esperimento del
tentativo di mediazione obbligatoria - per chiedere l’annullamento della
delibera che ha approvato il consuntivo. Il termine per impugnare - per i
condomini presenti e dissenzienti - è di 30 gg. dalla data dell’assemblea.
Al contrario, il condomino
assente in assemblea può parimenti impugnare il verbale che ha approvato il
consuntivo, ma il termine di 30 gg. non decorre dalla data dell’assemblea (come
per i presenti), ma dalla data di ricezione del verbale stesso. In ogni caso,
per impugnare il verbale ed il consuntivo occorre esperire preliminarmente il TENTATIVO DI MEDIAIZONE OBBLIGATORIA c/o un Organismo a ciò preposto; la
domanda di mediazione sospendere il decorso del termine di 30 gg. per adìre all’Autorità
Giudiziaria. Se il tentativo di mediazione fallisce, allora il condomino potrà
promuovere l’azione di impugnazione in Tribunale rispettando sempre il termine
di 30 gg. di cui sopra, che tornerà a decorrere dalla data del verbale di mediazione
negativo; l’atto introduttivo del giudizio deve essere necessariamente un ATTO
DI CITAZIONE e non un ricorso, sotto pena di INAMMISSIBILITA’.
Se il bilancio
condominiale è falso o redatto in modo da occultare delle somme allo
scopo di sottrarle al condominio o ai singoli partecipanti si può ricorrere
alla magistratura per dimostrarne la nullità. Il ricorso per nullità richiede
la presenza di vizi gravi, ma è possibile da parte di chiunque e in qualsiasi
tempo.
Tornando agli ERRORI che potrebbero inficiare la
validità del RENDICONTO DI GESTIONE, oltre alla non corretta imputazione delle
spese sui singoli condomini in base alle tabella millesimali, ricorre spesso la
non corretta tenuta della contabilità, ossia l’inserimento a bilancio delle “entrate”
e delle “uscite” secondo
criteri errati: e sebbene non ci sia un’espressa previsione normativa in tema
di criteri da usare, per costante giurisprudenza si ritiene che il CRITERIO da
preferire sia quello “DI CASSA”, perché è il migliore a rendere
intellegibile lo stato patrimoniale del condominio. Pertanto, laddove
l'assemblea abbia approvato un consuntivo che non sia improntato al
CRITERIO DI CASSA e, quindi, violi i diritti dei condomini ad avere un quadro
preciso dello stato patrimoniale, lo stesso ben potrà essere dichiarato
illegittimo (si veda Tribunale di Roma, Sez. V, 02/10/2017).
A riprova di quanto sopra, la Corte di Cassazione ha
ritenuto che “(…) in tema di condominio degli edifici, per la validità della
delibera di approvazione del bilancio preventivo non è necessario che la
relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe
a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che
essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di
spesa, con le quote di ripartizione (…)”, (si veda Cass. civ., Sez. II, dd.
11/01/2017, n.454).
Infine, deve ritenersi nulla la delibera condominiale di
approvazione del bilancio, qualora la contabilità presentata
dall’amministratore del condominio NON SIA IDONEA a rendere intelligibili ai
condomini le voci di entrata e di uscita. Infatti, se è indubbio che il
bilancio condominiale può essere redatto con forme meno rigorose di quello
sociale, è altrettanto indubbio che lo stesso deve consentire comunque ai
condomini di conoscere le singole voci di entrata e di uscita attraverso l’utilizzo
del criterio di cassa (si veda Tribunale di Arezzo, 11/02/2011).
(a cura di Avv.
Luca Conti)
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