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martedì 18 dicembre 2018

IL BILANCIO DEL CONDOMINIO TRA PREVENTIVO, CONSUNTIVO E CRITERIO DI CASSA







ASPETTI CONTABILI E RISVOLTI LEGALI DEL BILANCIO CONDOMINIALE 


Tra i doveri dell’amministratore di condominio rientra quello di rendere conto ai condomini del proprio operato e della gestione contabile del condominio.

Il documento contabile, che chiude l’esercizio di gestione e che comprende tra l’altro la ripartizione delle spese tra i condomini, l’ammontare dei contributi riscossi e delle spese sostenute verso i fornitori, è il CONSUNTIVO DI GESTIONE.

Al termine della gestione annuale, che di solito coincide con l’anno solare, l'amministratore redige il RENDICONTO o CONSUNTIVO DI GESTIONE e lo presenta all’assemblea dei condomini per l’approvazione. 

L'assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio di gestione: oltre alla CONVOCAZIONE l’amministratore allega il consuntivo dell’esercizio appena trascorso ed il PREVENTIVO DI GESTIONE per l’esercizio seguente. 

L’assemblea con la maggioranza prevista dall’art.1136 c.c. valuta ed approva il documento (in seconda convocazione col voto favorevole della maggioranza degli intervenuti a loro volta rappresentativi di almeno 1/3 dell’intero valore millesimale dell’edificio).

La legge, riferendosi alla contabilità condominiale, non fa mai menzione della parola “bilancio”, sicché se ne desume che lo stesso andrà redatto senza l’osservanza dei principi contabili richiesti per il bilancio di società.  

Ciò non di meno, il RENDICONTO DI GESTIONE deve essere redatto secondo criteri di chiarezza e veridicità utilizzando il criterio "di cassa", così da renderlo facilmente intellegibile ai condomini.

Come detto sopra, il CONSUNTIVO DI GESTIONE deve esprimere con chiarezza tutte le spese sostenute dall’amministratore nel corso della propria gestione, le somme che sono transitate in entrata ed in uscita dal c/c condominiale (che - lo ricordiamo - deve essere separato e distinto da quello dell’amministratore), le spese sostenute nei confronti dei fornitori (ad esempio, per la fornitura della corrente elettrica, dell’acqua potabile, per lo smaltimento dei rifiuti, per le pulizie delle aree comuni, per gli interventi di manutenzione degli impianti, etc.) e le somme che sono state riscosse nei confronti dei condomini, compresi quelli morosi. 

Il rendiconto contiene - altresì - il PIANO DI RIPARTO DELLE SPESE, ossia la ripartizione delle spese condominiali tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali o ad altri criteri d’imputazione (ad esempio, gli addebiti particolari per richieste d’intervento del singolo condomino e le spese di giustizia sostenute nei confronti dei morosi).

Il rendiconto approvato dall’assemblea con il relativo piano di riparto è la condizione necessaria per ottenere dall'Autorità Giudiziaria un DECRETO INGIUNTIVO DI PAGAMENTO IMMEDIATAMENTE ESECUTIVO nei confronti dei condomini morosi. 

A questo riguardo, è bene ricordare che un altro dovere previsto per legge in capo all’amministratore è il recupero dei contributi non versati, da effettuarsi entro sei mesi dalla chiusura dell’ultimo esercizio.

Oltre al CONSUNTIVO DI GESTIONE, l’assemblea vota anche il PREVENTIVO DI GESTIONE, ossia il documento che sintetizza le spese stimate per la gestione successiva a quella appena conclusa e le ripartisce tra i condomini secondo un piano di riparto desumibile dal rendiconto di gestione.

Tanto il RENDICONTO DI GESTIONE quanto il PREVENTIVO DI GESIONE diventano documenti ufficiali del condominio solo con l’approvazione dell'assemblea. 

In difetto di approvazione, le quote di spesa dovranno essere ripartite e versate dai condomini secondo l'ultimo preventivo di gestione approvato, e soprattutto non si potrà procedere con i conguagli di fine gestione.

Il condomino non è tenuto ad approvare il consuntivo di gestione ed il piano di riparto se li ritiene errati nei conteggi, oppure se gli vengono addebitate spese non di sua competenza: in questo caso il condomino esprime voto contrario all’approvazione, dandone adeguata motivazione a verbale; ma se il consuntivo viene approvato lo stesso, il condomino presente che ha espresso voto contrario può impugnarlo, ricorrendo all’Autorità Giudiziaria - previo esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria - per chiedere l’annullamento della delibera che ha approvato il consuntivo. Il termine per impugnare - per i condomini presenti e dissenzienti - è di 30 gg. dalla data dell’assemblea.

Al contrario, il condomino assente in assemblea può parimenti impugnare il verbale che ha approvato il consuntivo, ma il termine di 30 gg. non decorre dalla data dell’assemblea (come per i presenti), ma dalla data di ricezione del verbale stesso. In ogni caso, per impugnare il verbale ed il consuntivo occorre esperire preliminarmente il TENTATIVO DI MEDIAIZONE OBBLIGATORIA c/o un Organismo a ciò preposto; la domanda di mediazione sospendere il decorso del termine di 30 gg. per adìre all’Autorità Giudiziaria. Se il tentativo di mediazione fallisce, allora il condomino potrà promuovere l’azione di impugnazione in Tribunale rispettando sempre il termine di 30 gg. di cui sopra, che tornerà a decorrere dalla data del verbale di mediazione negativo; l’atto introduttivo del giudizio deve essere necessariamente un ATTO DI CITAZIONE e non un ricorso, sotto pena di INAMMISSIBILITA’.

Se il bilancio condominiale è falso o redatto in modo da occultare delle somme allo scopo di sottrarle al condominio o ai singoli partecipanti si può ricorrere alla magistratura per dimostrarne la nullità. Il ricorso per nullità richiede la presenza di vizi gravi, ma è possibile da parte di chiunque e in qualsiasi tempo.
Tornando agli ERRORI che potrebbero inficiare la validità del RENDICONTO DI GESTIONE, oltre alla non corretta imputazione delle spese sui singoli condomini in base alle tabella millesimali, ricorre spesso la non corretta tenuta della contabilità, ossia l’inserimento a bilancio delle “entrate” e delle “uscite” secondo criteri errati: e sebbene non ci sia un’espressa previsione normativa in tema di criteri da usare, per costante giurisprudenza si ritiene che il CRITERIO da preferire sia quello “DI CASSA”, perché è il migliore a rendere intellegibile lo stato patrimoniale del condominio. Pertanto, laddove l'assemblea abbia approvato un consuntivo che non sia improntato al CRITERIO DI CASSA e, quindi, violi i diritti dei condomini ad avere un quadro preciso dello stato patrimoniale, lo stesso ben potrà essere dichiarato illegittimo (si veda Tribunale di Roma, Sez. V, 02/10/2017).

A riprova di quanto sopra, la Corte di Cassazione ha ritenuto che “(…) in tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del bilancio preventivo non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (…)”, (si veda Cass. civ., Sez. II, dd. 11/01/2017, n.454).

Infine, deve ritenersi nulla la delibera condominiale di approvazione del bilancio, qualora la contabilità presentata dall’amministratore del condominio NON SIA IDONEA a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di uscita. Infatti, se è indubbio che il bilancio condominiale può essere redatto con forme meno rigorose di quello sociale, è altrettanto indubbio che lo stesso deve consentire comunque ai condomini di conoscere le singole voci di entrata e di uscita attraverso l’utilizzo del criterio di cassa (si veda Tribunale di Arezzo, 11/02/2011).

(a cura di Avv. Luca Conti)