L'ABBATTIMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE NEI CONDOMINI

LE BARRIERE ARCHITETTONICHE  NEI CONDOMINI: LA REALIZZAZIONE DI UN ASCENSORE FINALIZZATO AD ABBATTERLE (a chi compete e chi ne deve sostenere i relativi costi)

LA DELIBERA ASSEMBLEARE PER LA REALIZZAZIONE DI UN ASCENSORE CONDOMINIALE.

In ambito condominiale, l'installazione di un ascensore all’interno di un’area comune ad un edificio che ne sia sprovvisto, finalizzata ad eliminare le barriere architettoniche, costituisce un'innovazione che - ai sensi dell’art.2, commi 1 e 2, della legge n. 13/1989 nonché dell’art.1120 comma 2 n.2 c.c. - va approvata dall'assemblea condominiale con la maggioranza prescritta dall' art. 1136, commi 2 e 3, c.c.

a)    in prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con la presenza di almeno i 2/3 del valore dell’intero edificio e la delibera per l’installazione di un ascensore è valida se riporta il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 millesimi;

b)    in seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con la presenza di almeno 1/3 del valore dell’intero edificio, mentre la delibera è valida se riporta il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 333,33 millesimi.

LA RICHIESTA DEL CONDOMINO ALL’AMMINISTRATORE.

Il/i condomini interessato/i alla realizzazione di un ascensore per abbattere le barriere architettoniche deve farne richiesta scritta all’amministratore, che entro 30 gg. è tenuto a convocare l’assemblea. Alla richiesta deve essere allegato il progetto ed il relativo preventivo di spesa; in difetto l’amministratore, prima di convocare l’assemblea, deve invitare il/i condomino/i ad integrare la documentazione mancante.

Se la delibera non ottiene i voti sufficienti per l’approvazione dell’intervento, l’ascensore può comunque essere realizzato dal/i condomino/i dal portatore/i di handicap ma a proprie spese, e con l'osservanza dei limiti imposti dagli artt. 1120 e 1121 c.c.

DIVIETI DA OSSERVARE NELL’ESECUZIONE DELL’OPERA.

Ne consegue che l’installazione di un ascensore sarà vietata nei seguenti casi:

a)    se altera il decoro architettonico dell’edificio;

b)    se può recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’intero edificio;

c)     se può rendere talune parti dell’edificio inservibili al godimento anche di un solo condomino.

LA FACOLTA’ ANCHE DI UN SOLO CONDOMINO DI REALIZZARE A PROPRIE SPESE UN ASCENSORE.

Fatta eccezione per le ipotesi sopra descritte, non può essere inibito al/i condomino/i portatore/i di handicap di installare, anche a proprie spese, un ascensore, in quanto detto manufatto è indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento. Sarebbe, pertanto, nulla la disposizione contenuta nel regolamento di condominio che facesse divieto anche ad un solo condomino di avvalersi di tale facoltà. Altrimenti detto: l'installazione di un ascensore e la conseguente modifica delle parti comuni non possono essere impediti per una disposizione del regolamento condominiale che subordini l'esecuzione dell'opera stessa all'autorizzazione del condominio; fermo restando l’assoggettabilità dell’opera al vaglio dell’assemblea, anche in caso di voto contrario il singolo condomino potrà comunque realizzarla assumendosene interamente il costo, purché questa non violi le disposizioni di cui agli artt. 1120 e 1121 c.c. sopra descritte.

LA PARTECIPAZIONE DEGLI ALTRI CONDOMINI ALLA REALIZZAZIONE DELL’IMPIANTO: COSTI DI ESECUZIONE E DI MANUTENZIONE.

Resta in ogni caso fermo il limite imposto dall’art. 1121 c.c. a proposito delle innovazioni “eccessivamente gravose”: pertanto, ove l’impianto comporti costi di realizzazione eccessivamente gravosi ovvero sia suscettibile di utilizzazione separata, a sostenerne il costo saranno soltanto i condomini favorevoli all’intervento e che intendono farne uso. Nulla vieta, però, agli altri partecipanti al condominio di cambiare idea in qualunque momento e di avvantaggiarsi dell’innovazione, contribuendo però sia alle spese di esecuzione sia a quelle di manutenzione.

Da quanto precede, emerge che l’ascensore realizzato dopo la costruzione dell’edificio, per iniziativa di una parte dei condomini e a spese di questi ultimi, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà comune solo a quelli che l’abbiano impiantato a proprie spese:  questo manufatto dà luogo ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell’ascensore, una comunione che è distinta dal condominio stesso, almeno fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi. Infatti, l’art. 1121, comma 3, c.c. consente agli altri condomini che inizialmente non hanno partecipato alla realizzazione dell’impianto di parteciparvi in epoca successiva, divenendo partecipi della comproprietà dell’opera con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’esecuzione, aggiornate al valore attuale, ed ovviamente contribuendo alle spese di manutenzione.

L’ABBATTIMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE NEI CONDOMINI: NON SPETTA SOLO AI DISABILI.

Con riferimento all’abbattimento delle barriere architettoniche si è pronunciato anche il Consiglio di Stato, secondo il quale “(…) la richiesta di abbattimento delle barriere architettoniche può essere richiesta non solo dai disabili, ma anche da chi ha disagi fisici e/o motori o da chi può ricevere una potenziale visita da questi soggetti. Interessa anche gli edifici sottoposti a vincolo e l'autorizzazione può essere negata solo ove non sia possibile realizzare le opere senza serio pregiudizio del bene tutelato (…)” (nel caso all’esame del Consiglio di Stato, un'anziana condomina di uno stabile soggetto a vincolo di particolare interesse culturale aveva chiesto alla Sovraintendenza l'autorizzazione per installare nella corte interna un ascensore esterno, che le era stato illegittimamente negato).

CONSIDERAZIONI FINALI

L’installazione di un ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto è sempre possibile, ed anzi è incentivata dal legislatore, a condizione che non siano violati i divieti di cui agli artt. 1120 u.c. e 1121 c.c.

Il condomino o i condomini che intendono procedere alla realizzazione dell’opera devono farne richiesta scritta (debitamente documentata) all’amministratore, che entro 30 gg. deve convocare l’assemblea per la relativa delibera.

Se la delibera non incontra il voto favorevole dell’assemblea secondo le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c., l’opera potrà comunque essere realizzata, ma con spese ad esclusivo carico di chi ne faccia richiesta e fermi restando i divieti previsti dall’art. 1120 u.c. e 1121 c.c.

I condomini dissenzienti potranno sempre avvalersi in un secondo momento dell’impianto, a condizione che ne sopportino pro quota le spese di realizzazione e quelle successive di manutenzione.

Fino a quando tutti i condomini non avranno aderito all’opera, l’impianto non entra a far parte delle parti comuni dell’edificio.

E’ nulla ed improduttiva di effetti la disposizione del regolamento condominiale che impedisca al singolo condomino di avvalersi della facoltà prevista dall’art. 1120 c.c. (realizzazione di un impianto per abbattere le barriere architettoniche), facoltà riservata non solo ai disabili, manche a coloro che siano vittime di disagi fisici e/o motori.

GIURISPRUDENZA DI RIFERIMENTO

Cass. civ. Sez. VI, dd. 09/03/2017, n.6129; Cass. civ. Sez. VI, dd. 14/09/2017, n.21339; Cass. civ. Sez. II, dd. 04/09/2017, n.20713; Cass. civ. Sez. II, dd. 04/09/2017, n.20713; Cass. civ. Sez. II, dd. 28/03/2017, n. 7938; Cass. civ.  Sez. II, dd. 05/12/2018, n. 31462; Consiglio di Stato Sez. VI, dd. 18/10/2017, n.4824; Cass. civ. Sez. VI, dd. 14/09/2017, n.21339 .

(a cura di Avv. Luca Conti)