CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO COMMERCIALE (formulario)










CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO NON ABITATIVO

(ai sensi degli artt.27 e ss. Legge n.392/78)


Il signor TIZIO, nato a ... omissis ... il ... omissis ... e residente a ... omissis ... C.F. ... omissis ... di seguito denominato per brevità “locatore
e
la società GAMMA in persona del legale rappresentante p.t. ... omissis ... con sede legale a … omissis … iscritta al registro delle imprese del Comune di … omissis … C.F. / P.I. … omissis … di seguito denominata per brevità “conduttrice
CONVENGONO E STIPULANO
quanto segue.
ART.1 - OGGETTO DEL CONTRATTO
Il locatore concede in locazione ad uso non abitativo alla conduttrice, che accetta esclusivamente per svolgervi attività commerciale di ... omissis ... l'unità immobiliare sita nel Comune di ... omissis ... in Via / P.zza ... omissis ...  come di seguito meglio descritta: ... omissis ... censita nel N.C.E.U. del Comune di .. omissis ... il tutto come meglio rappresentato nella visura catastale costituente parte integrante del presente contratto (all.1).
Il conduttore dichiara di avere preso visione della certificazione A.P.E. (attestato di prestazione energetica) rilasciata in data ... omissis ... costituente parte integrante del presente contratto ed alla quale si rimanda (all.2).
ART.2 - DURATA DEL CONTRATTO
La durata del contratto è fissata in anni 6 (sei) più 6 (sei), con decorrenza dal giorno ... omissis ... e prima scadenza fissata al ... omissis ... con previsione di tacito rinnovo dopo i primi sei anni ai medesimi patti e condizioni, salvo disdetta anticipata e comunicata tramite lettera raccomandata A/R o posta elettronica certificata con preavviso di almeno dodici mesi rispetto alla scadenza naturale del contratto ai sensi e per gli effetti dell’art.28 legge n.392/78.
La disdetta comunicata in violazione del termine di dodici mesi sarà improduttiva di effetti tra le parti.
Alla scadenza del contratto, allorché non ne venga stipulato uno nuovo, i locali dovranno essere liberati e riconsegnati al locatore liberi da cose e/o persone anche interposte, salvo diverso accordo intervenuto tra le parti.
All’atto del rilascio dell’immobile, la conduttrice si accollerà tutti gli oneri di ripristino dei locali, compresi quelli relativi agli impianti idrico ed elettrico, termo-sanitario e telefonico.
In caso di ritardato rilascio, la conduttrice dovrà pagare al locatore un'indennità pari al canone mensile di locazione oltre ad una penale di € … omissis … per ogni mese e/o frazione di mese d’indebita occupazione.
ART.3 - USO DEI LOCALI E STATO DI CONSERVAZIONE
I locali vengono concessi in locazione esclusivamente per svolgervi attività commerciale di ... omissis ... aperta al pubblico.
Ogni diversa attività dovrà essere previamente autorizzata per iscritto dal locatore.
La conduttrice non potrà sub-locare i locali, né cederli in comodato a terzi, né cedere a terzi il presente contratto, pena la risoluzione di diritto del contratto, fatto salvo quanto previsto dal primo comma dell’art.36 Legge n.392/1978.
La conduttrice dichiara di avere preso visione dei locali prima della sottoscrizione del presente contratto nel contraddittorio col locatore e di averli trovati in buono stato di conservazione ed idonei all’uso cui sono destinati.
ART.4 - CANONE DI LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI
Il canone annuo di locazione è fissato nella somma di € … omissis … da pagarsi in dodici rate mensili da € ... omissis ... l’una, in via anticipata entro e non oltre il giorno cinque dei mesi di ogni mese di maturazione alle coordinate iban intestate al locatore: ... omissis ... 
Insieme col canone di locazione saranno pagate anche le spese condominiali, che vengono pre-determinate nella somma di € … omissis … salvo conguaglio a fine esercizio.
Il conguaglio delle spese condominiali non potrà che avvenire previa esibizione obbligatoria del consuntivo di gestione da parte del locatore e sarà pagato dalla conduttrice entro e non oltre sessanta giorni dalla presentazione del rendiconto annuale.
La tassa sullo smaltimento dei rifiuti urbani ed ogni altra utenza di gestione dei locali è esclusa dal canone di locazione, e resta ad esclusivo carico della conduttrice per tutta la durata del contratto.
Tutte le spese di allacciamento delle nuove utenze sono interamente a carico della conduttrice.
Il pagamento del canone di locazione non potrà essere sospeso né ritardato dalla conduttrice per nessun motivo, e qualsiasi azione e/o eccezione nascente dal presente contratto non avrà effetto nei confronti del locatore, se non previo pagamento da parte della conduttrice dei ratei di locazione scaduti.
Il canone annuo sarà aggiornato automaticamente ed annualmente al 75% della variazione secondo gli indici ISTAT al consumo, a partire dal giorno, mese, anno … omissis …
Dopo i primi sei anni, qualora non intervenga disdetta, il canone di locazione potrà essere oggetto di nuovo accordo tra le parti, ma l’aumento non potrà superare la soglia del ... omissis ... % del canone annuo inizialmente stabilito.
ART.5 - RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
Il mancato pagamento del canone di locazione per un trimestre secondo Legge, la violazione del divieto di sublocazione dei locali ovvero il cambio di destinazione d'uso non autorizzato, costituiranno giusta causa per la messa in mora della conduttrice e per la risoluzione del contratto tenuto conto dell'art. 1455 c.c.
In ogni caso saranno dovuti il pagamento del canone di locazione ed il rimborso delle spese condominiali sino all’effettivo rilascio dei locali, oltre agli interessi di mora calcolati in base al saggio legale aumentato di due punti percentuali a far data dalla scadenza del rateo non versato.
ART.6 - DEPOSITO CAUZIONALE
All’atto della sottoscrizione del presente contratto la conduttrice versa al locatore, che accetta, la somma di € ... omissis ... corrispondente ad un trimestre del canone di locazione; detta somma viene versata tramite assegno circolare … omissis … intestato al locatore e trattenuta come deposito cauzionale anche contro eventuali danni causati dalla conduttrice.
La somma versata a titolo di deposito cauzionale potrà essere conteggiata a favore della conduttrice allo scadere della locazione, ovvero trattenuta e gestita nel caso di danni riscontrati ai locali, fatto salvo eventuale conguaglio.
La somma versata a titolo di deposito cauzionale è improduttiva di interessi in favore della conduttrice.
ART.7 - ACCESSO AI LOCALI E SPESE DI MANUTENZIONE
La conduttrice consentirà per tutta la durata della locazione l’accesso ai locali, affinché il locatore o chi per lui espressamente nominato e munito di delega, possa prenderne visione ed ispezionarli, constatarne lo stato di manutenzione ed eseguire eventuali interventi manutentivi, con preavviso di almeno quindici giorni.
L’accesso ai locali non potrà che avvenire per giustificato motivo ed al di fuori dell’orario di apertura al pubblico.
Le spese di manutenzione ordinaria dei locali sono poste a carico della conduttrice, mentre quelle straordinarie sono a carico del locatore.
Alla scadenza del contratto la conduttrice s’impegna a riconsegnare i locali in corretto stato di manutenzione ed idonei all’uso convenuto.
Le addizioni e le migliorie apportate ai locali dalla conduttrice per tutta la durata del contratto resteranno a favore del locatore, senza alcun obbligo di rimborso in favore della conduttrice.
Le addizioni e le migliorie utili a migliorare il godimento dei beni locati dovranno essere preventivamente comunicate al locatore, ad eccezione di quelle prescritte dalle leggi vigenti in materia di sicurezza e salubrità del posto di lavoro, di quelle prescritte con urgenza da Autorità Amministrative e/o di Pubblica Sicurezza.
Tutte le addizioni e le migliorie s’intendono ad esclusivo carico della conduttrice, che provvederà autonomamente a richiedere anche le certificazioni / autorizzazioni amministrative per l’esercizio dell’attività di ristorazione.
ART.8 - GODIMENTO DEI LOCALI E RESPONSABILITA’ PER DANNI
Il locatore s’impegna a consegnare alla conduttrice le chiavi di accesso ai locali entro la data del … omissis … ed a garantirne il pacifico godimento nei confronti di terzi. 
Dal momento della consegna delle chiavi, la conduttrice sarà costituita custode dei locali.
La conduttrice esonera espressamente il locatore da eventuali danni diretti o indiretti cagionati a terzi per fatto doloso o colposo dei propri dipendenti o di terzi, salvo che ricorra il concorso doloso o colposo del locatore stesso.
A tal riguardo la conduttrice stipulerà idonea copertura assicurativa, di cui rilascerà copia al locatore.
ART.9 - VENDITA DEI LOCALI E DIRITTO DI PRELAZIONE
Qualora il locatore ponesse in vendita i locali, la conduttrice dovrà garantirne l’ispezione previa comunicazione con preavviso di almeno sette giorni; l’accesso per l’ispezione dei locali dovrà avvenire solo al di fuori dell’orario di apertura al pubblico.
Il locatore riconosce alla conduttrice il diritto di prelazione sull’acquisto dei locali secondo Legge, che dovrà esserle comunicata mediante lettera raccomandata A/R in caso di vendita.
La conduttrice potrà esercitare il diritto di prelazione entro e non oltre trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, mediante lettera raccomandata A/R indirizzata al locatore.
Il mancato rispetto del termine di cui sopra comporterà per la conduttrice la rinunzia all’esercizio del diritto di prelazione sulla vendita.
L'omessa comunicazione alla conduttrice da parte del locatore della messa in vendita dei locali e/o di proposte d'acquisto reali ricevute da terzi comporterà a carico del locatore il pagamento di una penale pari al ... omissis ... % sul presso di vendita.
ART.10 - SPESE ACCESSORIE E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
Tutte le spese accessorie per le autorizzazioni amministrative, le imposte di bollo e la tassa di registrazione del contratto sono poste a carico di ciascuna parte per il 50%.
ART.11 - CONTROVERSIE E FORO COMPETENTE
Il presente contratto è regolato dalla Legge n.392/78 e ss. mm., dal Codice Civile e dalla leggi speciali in materia.
Non è ammessa alcuna modifica al presente contratto, se non approvata per iscritto da tutte le parti.
Ogni controversia nascente dall’esecuzione del presente contratto sarà devoluta al Tribunale di ... omissis ...
Per effetto di quanto precede, la conduttrice elegge domicilio presso i locali dove si svolge l’attività.
*****
A norma degli artt. 1341 e 1342 c.c. il presente contratto è costituito da undici articoli cui integralmente si rimanda, scritti a computer su n. ... omissis ... pagine uso bollo solo fronte, che le parti hanno preventivamente letto, pienamente compreso ed accettato in ogni clausola nessuna esclusa, rigettando sin d’ora qualsiasi reciproca eccezione e/o contestazione.
Per espressa previsione delle parti costituiscono parti integranti del presente contratto ed alle medesime rimandano: la visura catastale dei locali (all.1) e la certificazione A.P.E. (all.2)
Milano, lì ________________ 2017.
Letto, confermato e sottoscritto.

Per la conduttrice, sottoscrive il legale rappresentante p.t. signor … omissis …

Il locatore, signor TIZIO.





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