NULLITA' DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER DIFETTO DI REGISTRAZIONE
IL CONTRATTO
DI LOCAZIONE E’ INSANABILMENTE
NULLO SE NON VIENE REGISTRATO
Con l’entrata in vigore dell'art.1 della Legge n.311/2004 la registrazione del contratto di locazione, sia esso ad uso
abitativo che commerciale, è divenuta obbligatoria a fini tributari / fiscali,
con la conseguenza che l'omessa e/o la ritardata registrazione del contratto ne
determina la nullità assoluta ed insanabile, nel senso che anche la ritardata denuncia / registrazione non sanano la nullità.
La registrazione del contratto a fini fiscali
deve avvenire entro e non oltre 30 gg. dalla sottoscrizione, ed a nulla vale la ritardata registrazione oltre il
suddetto termine effettuata dal conduttore, dal momento che l'obbligo di
registrazione ricade esclusivamente sul locatore.
L’obbligo di registrazione vale per tutti i
contratti di locazione, di durata
superiore a 30 gg. l’anno.
Occorre - altresì - ricordare
che il contratto di locazione, qualunque sia l’importo del canone e la sua durata,
deve essere redatto per iscritto sotto pena di nullità (art. 1 comma IV legge
n.431/1998).
La giurisprudenza, che negli
anni si è occupata di questo problema, ha assunto orientamenti talvolta
contrapposti: alcune pronunce hanno optato per l'inefficacia del contratto e la
nullità sanabile per effetto della registrazione tardiva (ossia la registrazione
del contratto oltre il termine di 30 gg. dalla sottoscrizione lo rende valido
da quel momento), mentre altre pronunce (si vedano
Corte d'Appello di Brescia, sent. n.682/2012, Tribunale di Napoli, sent. n.5398
dd. 25/05/2023) hanno optato per la nullità
insanabile.
La Corte di Cassazione a
Sezioni Unite (Cass. Civ. SS.UU. ordinanza n.37/2014) ha stabilito che il contratto
di locazione, di durata superiore a 30 gg., che non sia stato registrato nei
termini di legge è insanabilmente nullo, giacché l'obbligo di registrazione è sancito in una norma tributaria di
rango primario.
Dall'affermazione di questo
principio discendono due importanti conseguenze:
a) il
conduttore che ha versato il canone di affitto ha diritto alla restituzione da
parte del locatore di quanto pagato in esecuzione del contratto nullo;
b) il
locatore NON può avvalersi della consueta procedura di sfratto per liberare
l'immobile, giacché essa ha come presupposto la stipulazione di un contratto
valido.
Pertanto, in caso di morosità
del conduttore, il locatore non potrà promuovere la consueta domanda di sfratto
per morosità, ma dovrà proporre una diversa domanda secondo il rito ordinario oppure
ai sensi del rito semplificato introdotto dalla Riforma
Cartabia ai sensi dell’art. 281 undecies c.p.c. (si veda di seguito il
relativo formulario), mentre la domanda del conduttore finalizzata alla
restituzione del canone di locazione (compresa la caparra) andrà proposta - se del
caso in via riconvenzionale - avanti il Tribunale del luogo dove si trova
l'immobile oggetto di locazione, previo
esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione civile / commerciale ai
sensi degli artt. 4 e 5 del D. Lgs. n.28/2010.
In materia locatizia, infatti, l’esperimento
del tentativo di mediazione obbligatoria è condizione di procedibilità dell’azione
giudiziale.
Recentemente il Tribunale di Napoli, con la sentenza n.5398 dd. 25/05/2023 ha accolto la domanda restitutoria dei locali
formulata dal proprietario per effetto della morosità del conduttore, mentre ha
rigettato la domanda di registrazione tardiva formulata da quest’ultimo, che è stato
pure condannato per responsabilità aggravata ai sensi dell’art. 96 com.3 c.p.c.
per non avere preso parte alla mediazione obbligatoria in violazione dell’art.
12 co. 3 bis del D. Lgs. 28/2010: ha ritenuto il giudice partenopeo un
contratto di locazione non redatto in forma scritta e non registrato a fini
fiscali è insanabilmente nullo, per cui il conduttore va considerato alla
stregua di un occupante abusivo e non ha diritto alla sanatoria per effetto di
una registrazione tardiva. Di più, il giudice partenopeo ha anche condannato il
conduttore al pagamento di una somma equitativamente determinata per non avere
preso parte alla mediazione e per avere resistito in giudizio con colpa grave.
Si propone di seguito il formulario del ricorso ai sensi dell’art. 281 undecies c.p.c. con cui il locatore può domandare la restituzione dei
locali in caso di morosità del conduttore, mentre il conduttore può domandare la
restituzione dei canoni versati in esecuzione di un contratto d’affitto nullo
per omessa registrazione.
TRIBUNALE ORDINARIO DI ... omissis ...
Ricorso ai
sensi dell’art. 281 undecies c.p.c.
Ricorrente: TIZIO, nato a … omissis … il … omissis …
e residente a … omissis … C.F. … omissis … agli effetti del presente atto
rappresentato e difeso dall’Avv. … omissis … (C.F. … omissis …) presso il cui
Studio Legale a … omissis … in Via / P.zza … omissis … ha eletto domicilio,
giusta procura alle liti rilasciata in calce al presente atto su separato
documento informatico ai sensi dell’art. 83 comma III c.p.c.
Resistente: CAIO nato a … omissis … il … omissis … e
residente a … omissis … C.F. … omissis …
Per comunicazioni di
Cancelleria e notificazioni: si indica l’indirizzo di
posta elettronica certificata … omissis …
FATTO E DIRITTO
Ill.mo Tribunale di … omissis …
in composizione monocratica,
P R E M E S S O
1) che in data … omissis … TIZIO
e CAIO stipulavano un contratto di locazione ad uso abitativo della durata di
4+4 anni (oppure) ad uso commerciale della durata di 6+6 anni (doc.1), col
quale veniva concesso in locazione l’immobile censito al catasto del Comune di …
come segue … omissis … a fronte del pagamento di un canone mensile pari ad € …
omissis …;
2) che il contratto non è mai
stato registrato dal proprietario;
3) che la mancata registrazione
del contratto ne comporta la nullità insanabile ex lege;
4) che nel frattempo il
conduttore si è reso moroso del canone di locazione, sicché il proprietario dei
locali intende chiederne la restituzione configurandosi un’occupazione senza
titolo, mentre il conduttore intende domandare la restituzione dei canoni di
locazione sino ad ora versati oltre alla caparra versata all’atto della stipulazione
del contratto a fronte della richiesta di restituzione dei locali ex adverso
promossa;
5) che, il ricorrente ha
inutilmente esperito il tentativo di mediazione obbligatoria ai sensi dell’art.
5 del D. Lgs. 28/2010, cui la controparte si è sottratta senza giustificato
motivo;
6) che ad oggi i locali non
sono stati restituiti e null’altro è stato pagato;
7) che stante l’orientamento
prevalente sia nella giurisprudenza di merito sia in quella di
legittimità “(…) l’omessa registrazione del contratto di locazione di
durata superiore a 30 gg. ne determina la nullità insanabile e, pertanto,
determina il venir meno di tutti gli effetti ad esso conseguenti, come se il
contratto non fosse mai stato stipulato (…)” (cfr. Corte d’appello di
Brescia dd. 28/05/2012 n.682; Tribunale di Napoli, sentenza n.5398 dd.
25/05/2023; Corte Costituzionale, sentenza n.50/2014;
Cass. civ. Ordinanza dd. 03/01/2014 n.37; Tribunale di Roma dd. 21/01/2014
n.1597);
8) che la nullità del contratto
di locazione non registrato di durata superiore ai 30 gg. è ricavabile dalla
norma tributaria di rango primario che ne stabilisce l’obbligatorietà ai sensi
dell’art.1 della legge n.311 dd. 30/12/2004.
Tutto ciò premesso, TIZO come
in epigrafe meglio generalizzato, rappresentato, difeso e domiciliato ut
supra,
R I C O R R E
alla S.V. Ill.na affinché, esaminato il presente ricorso ed i documenti ad esso allegati,
previa fissazione dell’udienza di comparizione personale delle parti innanzi a
Sé e concessione del conseguente termine di notifica del ricorso e del
pedissequo decreto al convenuto / resistente, con avvertimento rivolto a quest’ultimo
che dovrà costituirsi in giudizio ai sensi dell’art. 281 undecies c.p.c. non oltre dieci giorni prima della fissata udienza,
che non costituendosi in giudizio si procederà comunque in sua contumacia, che
l’emananda sentenza sarà considerata come resa in regolare contraddittorio, che
la ritardata costituzione in giudizio comporta le decadenze di cui agli artt.
38 e 167 c.p.c., che la difesa tecnica mediante avvocato è necessaria in tutti
i giudizi avanti il Tribunale ad eccezione del caso previsto dall’art. 86
c.p.c. o dalle leggi speciali e che sussistendone in presupposti possono
formulare domanda di ammissione al P.S.S., per ivi sentire accogliere le seguenti
C O N C L U S I O N I
Piaccia all’Ill.mo Tribunale di
… omissis …, contrariis rejectis, così giudicare.
Nel merito (domanda
proposta dal locatore nei confronti del conduttore): previo accertamento dell’occupazione senza titolo dell’immobile
da parte del conduttore per difetto di registrazione del contratto di locazione,
condannare il conduttore all’immediato rilascio dell’immobile in favore di
parte ricorrente, libero da persone e/o cose anche interposte.
Nel merito (domanda
proposta dal conduttore nei confronti del locatore): previo accertamento della nullità del contratto per
difetto di registrazione, condannare il locatore a restituire al conduttore la
somma di € … omissis … a fronte dei canoni pagati dal … al … oltre agli
interessi legali maturati e maturandi dalla data di costituzione in mora e sino
all’effettivo soddisfo.
In via istruttoria: nella denegata e non creduta
ipotesi che il Giudice non ritenesse provato per tabulas il diritto azionato da parte ricorrente, si chiede di
essere ammessi alla prova per interpello formale e per testimoni sui fatti di cui alla narrativa come da separati capitoli
da intendersi di seguito integralmente trascritti e premessa la dizione “Vero
che”. Con diritto alla prova contraria a mezzo
dei testimoni indicati a prova diretta sulle istanze istruttorie che saranno
eventualmente formulate da controparte.
In ogni caso: con vittoria di spese documentate e
compenso da liquidarsi ai sensi del D.M. 55/14 e ss. mm., oltre al rimborso
delle spese forfetarie pari al 15% ex art. 2 D.M. 55/14,
c.p.a. 4%, i.v.a. 22% e successive spese occorrende.
Elenco documenti allegati in
copia:
1) Contratto di
locazione di data … … … ;
2) Contabili dei
bonifici disposti in esecuzione del contratto;
3) Verbale di
mediazione obbligatoria con esito negativo.
Con riserva di ulteriormente
dedurre, produrre ed eccepire.
Dichiarazione di valore: ai sensi del d.p.r. 115/2002 dd.
30/05/2002 e ss. mm. il valore della presente causa è per capitale pari ad € …
omissis … e sconta un C.U. pari ad € … omissis …
Milano (MI) lì … / … / 2023.
Avv. ____________________
(a cura di Avv. Luca Conti)
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