LOCAZIONI: IL CONTRATTO DI LOCAZIONE NON REGISTRATO E' NULLO

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IL CONTRATTO DI LOCAZIONE È NULLO

SE NON VIENE REGISTRATO

 

Con l’entrata in vigore dell'art.1 della Legge n.311/2004 la registrazione del contratto di locazione, sia esso ad uso abitativo che commerciale, è divenuta obbligatoria a fini tributari / fiscali, con la conseguenza che l'omessa e/o la ritardata registrazione del contratto ne determina la nullità assoluta ed insanabile, nel senso che anche la ritardata denuncia / registrazione non sanano la nullità.

La registrazione del contratto a fini fiscali deve avvenire entro e non oltre 30 gg. dalla sottoscrizione, ed a nulla vale la ritardata registrazione oltre il suddetto termine effettuata dal conduttore, dal momento che l'obbligo di registrazione ricade esclusivamente sul locatore.

L’obbligo di registrazione vale per tutti i contratti  di locazione, di durata superiore a 30 gg. l’anno.

Occorre - altresì - ricordare che il contratto di locazione, qualunque sia l’importo del canone e la sua durata, deve essere redatto per iscritto sotto pena di nullità (art. 1 comma IV legge n.431/1998).

La giurisprudenza, che negli anni si è occupata di questo problema, ha assunto orientamenti talvolta contrapposti: alcune pronunce hanno optato per l'inefficacia del contratto e la nullità sanabile per effetto della registrazione tardiva (ossia la registrazione del contratto oltre il termine di 30 gg. dalla sottoscrizione lo rende valido da quel momento), mentre altre pronunce (si vedano Corte d'Appello di Brescia, sent. n.682/2012, Tribunale di Napoli, sent. n.5398 dd. 25/05/2023) hanno optato per la nullità insanabile.

La Corte di cassazione a Sezioni Unite (Cass. Civ. SS.UU. ordinanza n.37/2014) ha stabilito che il contratto di locazione, di durata superiore a 30 gg., che non sia stato registrato nei termini di legge è insanabilmente nullo, giacché l'obbligo di registrazione è sancito in una norma tributaria di rango primario. 

Dall'affermazione di questo principio discendono due importanti conseguenze:

a)     il conduttore che ha versato il canone di affitto ha diritto alla restituzione da parte del locatore di quanto pagato in esecuzione del contratto nullo;

b)    il locatore NON può avvalersi della consueta procedura di sfratto per liberare l'immobile, giacché essa ha come presupposto la stipulazione di un contratto valido.

Pertanto, in caso di morosità del conduttore, il locatore non potrà promuovere la consueta domanda di sfratto per morosità, ma dovrà proporre una diversa domanda secondo il rito ordinario oppure ai sensi del rito semplificato introdotto dalla Riforma Cartabia ai sensi dell’art. 281 undecies c.p.c. (si veda di seguito il relativo formulario), mentre la domanda del conduttore finalizzata alla restituzione del canone di locazione (compresa la caparra) andrà proposta - se del caso in via riconvenzionale - avanti il Tribunale del luogo dove si trova l'immobile oggetto di locazione, previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione civile / commerciale ai sensi degli artt. 4 e 5 del D. Lgs. n.28/2010.

In materia locatizia, infatti, l’esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria è condizione di procedibilità dell’azione giudiziale.

Recentemente il Tribunale di Napoli, con la sentenza n.5398 dd. 25/05/2023 ha accolto la domanda restitutoria dei locali formulata dal proprietario per effetto della morosità del conduttore, mentre ha rigettato la domanda di registrazione tardiva formulata da quest’ultimo, che è stato pure condannato per responsabilità aggravata ai sensi dell’art. 96 com.3 c.p.c. per non avere preso parte alla mediazione obbligatoria in violazione dell’art. 12 co. 3 bis del D. Lgs. 28/2010: ha ritenuto il giudice partenopeo un contratto di locazione non redatto in forma scritta e non registrato a fini fiscali è insanabilmente nullo, per cui il conduttore va considerato alla stregua di un occupante abusivo e non ha diritto alla sanatoria per effetto di una registrazione tardiva. Di più, il giudice partenopeo ha anche condannato il conduttore al pagamento di una somma equitativamente determinata per non avere preso parte alla mediazione e per avere resistito in giudizio con colpa grave.

 

(a cura di Avv. Luca Conti)