IL
CONDUTTORE DEVE RISARCIRE AL LOCATORE I DANNI ARRECATI ALL’IMMOBILE
Il
rapporto locatizio tra proprietario e inquilino non si esaurisce con la
restituzione al primo dell’immobile concesso in locazione; l’inquilino deve
restituirlo nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto, fatta salva la
normale usura.
Il conduttore, infatti, deve servirsi dell’immobile
conformemente al contratto e conservalo in buono stato di manutenzione con la
diligenza del buon padre di famiglia.
A
questo riguardo l'art. 1590 c.c. stabilisce che il conduttore deve restituire la
cosa locata nelle medesime condizioni in cui l'ha ricevuta dal locatore, salvo
il normale deterioramento o il consumo derivante dall'uso conforme al contratto
e secondo la descrizione delle parti. In assenza di una descrizione
iniziale, si presume che l'immobile fosse in buone condizioni.
L'inosservanza di quest’obbligo costituisce un inadempimento
contrattuale ed un illecito imputabile al conduttore, che giustifica il diritto
al risarcimento dei danni a condizione che si verifichi un danno patrimoniale
superiore alla normale usura.
È
dovere del proprietario fornire la prova del deterioramento superiore alla
norma, mentre è onere del conduttore di dimostrare che - eventualmente - i
danni riscontrati non gli sono imputabili.
La
prova dei danni può essere offerta con ogni mezzo, eventualmente anche per
testimoni, ma è preferibile che essi siano documentati da foto di confronto tra
lo stato dell’immobile all’inizio del rapporto locatizio e lo stato alla
riconsegna. I danni devono essere provati e liquidati a mezzo di fatture /
ricevute fiscali delle riparazioni.
Dal
punto di vista del conduttore è sempre prudenziale scrivere un verbale di
riconsegna da far firmare al locatore; la mancanza di un verbale di riconsegna
espone il conduttore alla possibilità di subire un’ingiustificata causa per
danni.
Sul
punto la Corte di Cassazione ha stabilito che: “qualora, in violazione
dell’art.1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato
presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello
stesso, incombe al conduttore l'obbligo di
risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere
necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto
per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali
lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a
provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per
la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori (Cass. civ., Sez. III, sent. n.6596 del 07.03.2019).
I
tribunali territoriali hanno variamente affermato che: “Il danno da inesatto
adempimento dell'obbligazione di restituzione dell'immobile locato si
giustifica in quanto detta obbligazione non si esaurisce con la riconsegna, ma
necessita della restituzione dell'immobile nello stato indicato dal primo e dal
terzo comma dell’art. 1590 c.c.” (Tribunale Bari, sez. III, sent. n.4923 del 06/12/2024).
Sulla
ripartizione dell’onere probatorio tra proprietario e inquilino: “l’art.
1590 c.c. prevede che il conduttore deve restituire la cosa locata nello stesso
stato in cui l'ha ricevuta, salvo il normale uso. Nel caso di inadempimento o
inesatto adempimento di tale obbligo, il conduttore deve risarcire il danno; in
tal caso, ai fini del riparto dell'onere della prova, incombe sul locatore
dimostrare il deterioramento della cosa tra il momento della consegna e quello
della restituzione, mentre sul conduttore grava l'onere di provare il fatto
impeditivo della sua responsabilità, ossia che il deterioramento si è
verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile”
(…) “Nell'ipotesi di inadempimento del conduttore all'obbligo di consegna
della cosa locata nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, è onere del locatore
fornire la prova del fatto costitutivo del diritto, cioè che vi sia stato
deterioramento” (Tribunale Lucca, sez. I,
sent. n.993 del 23/09/2024, n.993; Tribunale Nola, sez. I, sent. n.2365 del
05/08/2024; Cass. civ., sez. III, sent. n.21071 del 27/07/2024).
Trattandosi
di una controversia scaturente da un contratto di locazione, l’atto
introduttivo di una causa per danni promossa dal proprietario nei confronti
dell’inquilino dovrà assumere la forma del ricorso ai sensi dell’art.447 bis
c.p.c. e seguire il rito previsto dagli artt. 414 e ss. c.p.c.
(a
cura di Avv. Luca Conti)
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