I RIMEDI CONTRO L'INADEMPIMENTO CONTRATTUALE

 

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I RIMEDI CONTRO L’INADEMPIMENTO CONTRATTUALE

RECESSO, RISOLUZIONE E CAPARRA CONFIRMATORIA

 

Nei contratti a prestazioni corrispettive, e in particolare nel contratto di compravendita immobiliare, le parti possono stabilire nel contratto preliminare che alla promessa di acquisto / vendita s’accompagni una caparra confirmatoria a garanzia degli obblighi reciprocamente assunti dall’acquirente e dal venditore.

La caparra confirmatoria (art.1385 c.c.) offre una tutela immediata in caso di inadempimento contrattuale: chi l'ha versata se inadempiente la perde; mentre chi l'ha ricevuta se inadempiente dovrà restituirne il doppio.

L’effetto pratico della caparra è di predeterminare convenzionalmente l’entità del risarcimento a favore della parte non inadempiente; altrimenti detto, se si opta per la caparra confirmatoria e il recesso dal contratto quale conseguenza dell’inadempimento altrui, non si può anche pretendere di esercitare anche la risoluzione del contratto per via ordinaria (art. 1453 c.c.) e chiederne i conseguenti danni.

O si percorre una strada, o si percorre l’altra, ma le due opzioni non sono tra loro cumulabili.

In alternativa al recesso dal contratto e alla ritenzione della caparra (piuttosto che alla domanda di conseguirne il doppio), la parte non inadempiente può esercitare la risoluzione ordinaria del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c. e chiedere il risarcimento dei danni subiti, ma in questo caso il relativo ammontare andrà provato.

Tuttavia, se il contratto viene risolto (es. per mutuo diniego o nullità), la caparra va sempre restituita, perdendo la sua funzione di garanzia e liquidazione del danno, e si applicano le regole generali del risarcimento. 

Il meccanismo del recesso e della caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.):

·     Chi ha dato la caparra è inadempiente: la parte non inadempiente, che ha ricevuto la caparra all’atto del preliminare di vendita, può recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta, che vale come forma di risarcimento del danno già predeterminata per via convenzionale.

·     Chi ha ricevuto la caparra è inadempiente: se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra in precedenza versata. 

Il meccanismo della risoluzione ordinaria (art. 1453 c.c.):

·  La parte non inadempiente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno secondo le norme generali, dovendo provare l'esistenza del danno e la sua entità.

Se il contratto definitivo non viene portato a termine per cause non imputabili ad una delle parti (si pensi - per esempio - alla promessa di acquisto di un immobile subordinata all’erogazione di un mutuo da parte della banca a favore del promissario acquirente), in caso di nullità dello stesso preliminare, piuttosto che di risoluzione per mutuo consenso delle parti, la caparra perde la sua funzione e dovrà essere sempre restituita.

Il recesso (con le conseguenze della caparra) e la risoluzione (con le conseguenze del danno) sono due strade alternative; non si possono chiedere entrambe.

La giurisprudenza riconosce che la caparra deve essere restituita se non c'è un inadempimento imputabile, come nel caso di nullità o annullamento del contratto. 

 

RASSEGNA DI GIURISPRUDENZA

 

Cassazione civile sez. II, 07/11/2025, n.29482

Caparra confirmatoria e risoluzione contrattuale per inadempimento, natura della domanda di ritenzione della caparra o di richiesta del suo doppio

A fronte della proposizione dell'azione di "risoluzione" del contratto per inadempimento della controparte, con la conseguente pretesa di ritenere la caparra confirmatoria ricevuta ovvero di ottenere il doppio di quella versata, la domanda di ritenzione della caparra o di esazione del suo doppio connota l'azione spiegata a prescindere dal nomen iuris impiegato dalla parte nell'introdurre l'azione "caducatoria" degli effetti del contratto, nel senso della sua implicita accessorietà all'esercizio del diritto potestativo di recesso, quale ulteriore ipotesi di risoluzione ex lege.

 

Tribunale Cassino, 19/05/2025, n.645

La caparra confirmatoria e i rimedi riconosciuti alla parte adempiente.

In caso di caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 c.c., la parte adempiente, di fronte all'inadempimento dell'altra, può scegliere tra due rimedi alternativi e non cumulabili: recedere dal contratto trattenendo la caparra ricevuta oppure esigere il doppio di quella versata come liquidazione anticipata del danno. Tale scelta estingue automaticamente ogni effetto giuridico del contratto. In alternativa, la parte può chiedere la risoluzione giudiziale del contratto con risarcimento del danno, che deve essere provato a norma dell’art. 1223 c.c.

 

Cassazione civile sez. II, 27/02/2025, n.5201

La circostanza che il promittente alienante abbia concesso la detenzione anticipata del cespite non esclude il suo diritto alla riparazione del pregiudizio per l'illegittima occupazione del bene

In tema di preliminare di vendita immobiliare, il fatto che il promittente alienante abbia concesso la detenzione anticipata del cespite e autorizzato l'esecuzione di lavori di ristrutturazione non esclude il suo diritto alla riparazione del pregiudizio per l'illegittima occupazione del bene, ove sia accertato che la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita è imputabile alla condotta inadempiente del promissario acquirente, poiché l'esercizio del recesso a norma dell’art. 1385 c.c. determina il venir meno della causa della detenzione anticipata, con conseguente spettanza della tutela risarcitoria per l'occupazione divenuta senza titolo, in aggiunta alla pretesa di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta.

 

Tribunale Busto Arsizio sez. III, 19/02/2025, n.220

Il 'recesso legale' è uno speciale strumento di risoluzione contrattuale per giusta causa.

Il c.d. 'recesso legale', connesso al versamento della caparra, è una modalità di scioglimento del contratto alternativo alla risoluzione per inadempimento. In tal caso per ottenere lo scioglimento anticipato di un contratto è necessario dimostrare che l'inadempimento della controparte non è di scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 c.c., ossia si sia concretizzato in una condotta che incide sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto. Si tratta dunque di una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto che presuppone l'inadempimento della controparte, avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, cui consegue, tra l'altro, una rilevante semplificazione del quadro probatorio, con efficacia retroattiva ai sensi dell’art. 1458 c.c., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria.

 

Cassazione civile sez. III, 28/11/2024, n.30636

In caso di caparra confirmatoria, la parte adempiente può scegliere di recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta o risoluzione giudiziale del contratto e il risarcimento.

In caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell’art. 1385 c.c., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall' inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento ad esso; ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. e il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell’art. 1223 c.c.

 

Cassazione civile sez. II, 06/11/2024, n.28568

Il rigetto della domanda di risoluzione del contratto non comporta la restituzione della caparra confirmatoria

Il rigetto della domanda di risoluzione del contratto impedisce al giudice di ordinare la restituzione della caparra confirmatoria, posto che questa consegue al venir meno della causa della corresponsione e dunque va ricondotta agli effetti restitutori propri della risoluzione contrattuale.

 

Tribunale Forlì sez. I, 03/10/2024, n.799

La domanda di risoluzione contrattuale e quella di recesso con ritenzione della caparra non sono cumulabili.

Nei contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la parte adempiente, per il risarcimento dei danni da inadempimento della controparte può scegliere tra due rimedi, che sono tra loro alternativi e non cumulabili, ossia recedere e trattenere la caparra ricevuta ed esigere il doppio della caparra - che in sostanza è una liquidazione preventiva e convenzionale dei danni - così determinando l'estinzione del contratto; oppure, dall'altro lato, può chiedere l'emissione di una pronuncia costitutiva di risoluzione giudiziale del contratto a norma degli artt. 1453 e 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, previa dimostrazione sia in ordine all'"an", che al "quantum".

 

Cassazione civile sez. II, 21/06/2024, n.17148

L’essere dell’immobile oggetto di un contratto di vendita per non avendo permesso di costruzione, non influisce sul contratto preliminare di vendita

Qualora l'immobile oggetto di un contratto di compravendita risulti privo di titolo edilizio abilitativo o quantomeno di concessione edilizia in sanatoria ciò determina la nullità del già menzionato contratto ma non incide sul preliminare di vendita dal quale l'acquirente può recedere pretendendo la restituzione del doppio della caparra confirmatoria.

 

Cassazione civile sez. II, 17/05/2024, n.13845

Presupposti per il recesso dal contratto preliminare di compravendita immobiliare.

La disciplina dettata dal secondo comma dell’art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, ma è legata agli stessi presupposti, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Ne consegue che, laddove sia chiamato a valutare se il recesso è stato esercitato legittimamente, ossia in presenza delle condizioni richieste dalla legge, il giudice non può arrestare la sua indagine alla sussistenza di un inadempimento della controparte, ma è tenuto a valutare se esso sia o meno di scarsa importanza, a norma dell’art. 1455 c.c., ovvero ad accertare la sua effettiva incidenza sul sinallagma contrattuale verificando, alla stregua della regolamentazione complessiva del contratto, se esso abbia compromesso l'utilità che da esso l'altra parte intendeva conseguire.

 

Cassazione civile sez. II, 06/03/2024, n.5976

Sul preliminare di compravendita immobiliare subordinato alla condizione che il promissario acquirente ottenga un’autorizzazione amministrativa

Nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un ente pubblico la necessaria autorizzazione amministrativa, la relativa condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione dei titoli abilitativi urbanistici non solo dalla volontà della P.A., ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, sicché la mancata concessione del titolo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, a norma dell’art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista, con conseguente esclusione dell'obbligo di considerare avverata la condizione.

 

Tribunale Vicenza sez. I, 21/08/2023, n.1529

In caso di risoluzione del preliminare per inadempimento, la parte non inadempiente è tenuta ad abbinare la pretesa relativa alla caparra confirmatoria alla domanda di accertamento della risoluzione.

In caso di preliminare di compravendita, in caso di invio di apposita diffida ad adempiere e conseguente risoluzione del contratto per inadempimento e qualora al contratto è acceduta la prestazione di una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente che limiti fin dall'inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra o alla corresponsione del doppio di quest'ultima è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell'effetto risolutorio.

 

Cassazione civile sez. II, 31/07/2023, n.23209

La pronuncia di risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta dell'esecuzione non consente di condannare il debitore al pagamento del doppio della caparra.

La pronuncia di risoluzione per impossibilità sopravvenuta di un contratto che preveda la corresponsione della caparra confirmatoria dà luogo ai soli obblighi restitutori derivanti dallo scioglimento del vincolo contrattuale, ma non consente di condannare la parte che ha ricevuto la caparra al pagamento del suo doppio.

 

Tribunale Forli' sez. II, 24/05/2023, n.391

La caparra confirmatoria preclude il risarcimento del danno da inadempimento.

Se nel contratto è prevista la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la parte adempiente che agisce per la risoluzione contrattuale ed il risarcimento del danno non può ottenere anche la declaratoria dell'intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), posta l'incompatibilità tra la caparra e la domanda di risarcimento. Pertanto, la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi che sono tra loro alternativi e non cumulabili: o recede dal contratto e trattiene la caparra ricevuta o esige il doppio di quanto versato a tale titolo oppure chiede l'emissione di una pronuncia di risoluzione giudiziale del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell’art. 1223 c.c. sia in ordine all'"an" che al 'quantum'.

 

Corte appello Salerno sez. I, 17/05/2023, n.644

La caparra confirmatoria esclude il risarcimento del danno da inadempimento.

La caparra confirmatoria opera nel caso di inadempimento ed ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso dal contratto; sicché, ove ciò avvenga, la parte può trattenere la caparra ricevuta oppure può esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, il contraente preferisca agire per la risoluzione oppure per l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato sia nell'"an", che nel 'quantum'.

 

Cassazione civile sez. II, 10/05/2023, n.12578

La restituzione della caparra confirmatoria è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione del contratto.

In tema di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, preferisca domandarne la risoluzione, ai sensi dell’art. 1385 c.c., la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, trattandosi di statuizione ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione.

 

Cassazione penale sez. VI, 28/03/2023, n.19846

La risoluzione del preliminare di vendita stipulato dal proposto dichiarata previa autorizzazione del giudice comporta la restituzione della somma percepita.

In tema di sequestro di prevenzione e di diritti dei terzi, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato dal proposto, quale promissario acquirente, dichiarata previa autorizzazione giudiziale ai sensi dell’art.56 del D. Lgs. 159/2011, comporta la restituzione della somma percepita e ritenuta dal promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, costituendo la caparra l'oggetto di una clausola accessoria al negozio principale e non invece di una pattuizione ad effetti reali, traslativa della proprietà su tale somma.

 

Tribunale Piacenza sez. I, 14/03/2023, n.143

Nel caso di inadempimento di contratto con caparra confirmatoria i rimedi esperibili dal contraente adempiente non sono cumulabili.

Se al contratto acceda una caparra confirmatoria questa, nel caso in cui il contratto si estingua con l'adempimento, va restituita o imputata alla prestazione dovuta; laddove il contratto si estingua per inadempimento, la parte adempiente potrà - in alternativa - esercitare il recesso trattenendo la caparra o esigere il doppio della stessa, ovvero ancora domandare l'adempimento o la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno. Va tuttavia precisato che in caso di inadempimento i predetti rimedi sono alternativi e non cumulabili.

 

Tribunale Roma Sez. spec. Impresa, 02/01/2023, n.63

La caparra confirmatoria impedisce la richiesta di risarcimento del danno da inadempimento.

La parte adempiente che abbia versato una somma a titolo di caparra confirmatoria, a fronte dell'avverso inadempimento può recedere dal contratto e pretendere il pagamento del doppio della caparra, oppure chiedere la risoluzione ex artt. 1453 e 1455 c.c. ed il risarcimento del danno da inadempimento; se decide per il recesso dal contratto, non potrà cumulare, con la domanda di pagamento del doppio della caparra, anche quella di risarcimento del danno, in virtù del fatto che la caparra confirmatoria ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente.

 

Cassazione civile sez. II, 24/11/2022, n.34641

Sulla complessa funzione della caparra confirmatoria volta a garantire l'esecuzione del contratto.

La caparra confirmatoria ha una funzione complessa, essendo volta a garantire l'esecuzione del contratto, venendo incamerata in caso di inadempimento della controparte; consente, inoltre, in via di autotutela, di recedere dal contratto senza la necessità di adire il giudice e infine contiene una quantificazione preventiva e forfettaria dell'entità del danno derivante dal recesso, cui la parte sia stata costretta a causa dell'altrui inadempimento. In tal caso, la facoltà di trattenere la caparra è esclusa solo se la parte non inadempiente, in luogo di esercitare il recesso, chieda in giudizio la risoluzione del contratto e l'integrale risarcimento del danno, in applicazione delle regole generali in tema di risoluzione contrattuale.

 

Corte appello Milano sez. IV, 22/09/2022, n.2946

Dopo aver ottenuto la risoluzione del contratto al quale accede la prestazione di una caparra confirmatoria è definitivamente precluso l'esercizio del diritto di recesso.

In tema di inadempimento contrattuale, una volta conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione del contratto al quale accede la prestazione di una caparra confirmatoria, l'esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso, cosicché la parte non inadempiente che limiti fin dall'inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra ad essa versata o alla corresponsione del doppio della caparra da essa prestata, in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell'effetto risolutorio.

 

 

Cassazione civile sez. II, 08/06/2022, n.18392

Conseguita la risoluzione del contratto attraverso la diffida ad adempiere è precluso l'esercizio del diritto di recesso.

In tema di inadempimento contrattuale, una volta conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione del contratto al quale accede la prestazione di una caparra confirmatoria, l'esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso, cosicché la parte non inadempiente che limiti fin dall'inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra ad essa versata o alla corresponsione del doppio della caparra da essa prestata, in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell'effetto risolutorio.

 

Tribunale Torino sez. II, 15/09/2022, n.3593

Inadempimento di preliminare con caparra confirmatoria e rimedi esperibili dal contraente adempiente.

In tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, nel caso di inadempimento della controparte, la parte adempiente può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o può recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), oppure può chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli artt.1453 e 1455 c.c.  ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell’art. 1223 c.c.

 

Tribunale Piacenza sez. I, 10/12/2021, n.582

La caparra confirmatoria opera solo in caso di recesso

Dato che il recesso e la risoluzione contrattuale sono tra loro rimedi incompatibili e posta l'efficacia retroattiva della seconda, in caso di inadempimento di un contratto cui acceda la previsione di una caparra confirmatoria la parte non inadempiente è tenuta a restituire la caparra ricevuta, oltre interessi legali, in virtù del fatto che la caparra confirmatoria opera quale liquidazione convenzionale ed anticipata del danno da recesso di una parte per effetto dell'inadempimento dell'altra e dunque è incompatibile con la richiesta di risoluzione o esecuzione del contratto.

 

(a cura di Avv. Luca Conti)