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giovedì 12 aprile 2018

LA COESISTENZA DI USUFRUTTO E DI NUDA PROPRIETA' SULLO STESSO IMMOBILE










CENNI SUL DIRITTO DI USUFRUTTO
E SULLA NUDA PROPRIETA'

Art. 832 c.c. (diritto di proprietà)
Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.

Art. 978 c.c. (diritto di usufrutto)
L'usufrutto è stabilito dalla legge [324] o dalla volontà dell'uomo [587, 785, 1350n. 2, 2643n. 2, 2648, 2932]. Può anche acquistarsi per usucapione [1158 ss.].

Art. 979 c.c. (la durata dell’usufrutto)
La durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario [678, 698, 796, 1014].
L'usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trenta anni [1014].

Art. 981 c.c. (il contenuto del diritto di usufrutto)
L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica [986, 996, 2561].
Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare [1998, 2350, 2352], fermi i limiti stabiliti in questo capo.

Art. 984 c.c. (i frutti)
I frutti naturali e i frutti civili spettano all'usufruttuario per la durata del suo diritto [820, 821].
Se il proprietario e l'usufruttuario si succedono nel godimento della cosa entro l'anno agrario o nel corso di un periodo produttivo di maggiore durata, l'insieme di tutti i frutti si ripartisce fra l'uno e l'altro in proporzione della durata del rispettivo diritto nel periodo stesso [150 trans.].
Le spese per la produzione e il raccolto sono a carico del proprietario e dell'usufruttuario nella proporzione indicata dal comma precedente ed entro i limiti del valore dei frutti [8212].


IL DIRITTO DI USUFRUTTO SU UN IMMOBILE
IN RAPPORTO CON LA NUDA PROPRIETA'

Una questione giuridica di grande attualità, determinata oggi dalla crisi congiunturale che costringe molte persone a spogliarsi della “nuda proprietà” dei propri beni immobili, riguarda la "coesistenza" di due diritti sul medesimo bene: vale a dire il diritto di usufrutto (vitalizio) ed il diritto di (nuda) proprietà.
Il diritto di proprietà - recita l'art. 832 c.c. - consente a chi ne è titolare di godere e di disporre di un bene (mobile o immobile) in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.
In altre parole, chi è proprietario di un bene, sia esso mobile o immobile, può goderne - ossia trarne le utilità direttamente o indirettamente (ad esempio, se si tratta di un compendio edificiale può abitarlo direttamente, ovvero concederlo in locazione a terzi, percependone il canone) - e può disporne in modo pieno ed esclusivo e, per l'effetto, può donarlo ovvero venderlo liberamente.
Il pieno proprietario gode quindi di un potere sulla cosa pieno ed esclusivo, nel senso che può farne ciò che vuole, addirittura potrebbe paradossalmente distruggerla, senza subire ingerenze da parte di terzi.
Ad esempio, il proprietario di un fondo ha il diritto ai sensi dell'art. 841 c.c. di chiuderlo in modo tale da escludere qualsiasi soggetto terzo; tuttavia, questo diritto può essere contemperato dall'obbligo di consentire il passaggio a terzi sul proprio fondo, qualora ciò sia reso necessario per garantire proprio i diritti di terzi (si pensi, ad esempio, ad una servitù di passaggio imposta sul fondo servente per garantire l'accesso al fondo dominante intercluso alla via pubblica), mentre ai sensi dell'art. 838 c.c. è consentita da parte della Pubblica Amministrazione di espropriare beni privati, allorché ricorrano interessi superiori che riguardano la produzione nazionale, oppure un pubblico interesse. 
Ancora, la proprietà di un fondo - recita l'art. 840 c.c. - si estende a ciò che sta sopra esattamente come a ciò che sta sotto il suolo: ad esempio, chi edifica sopra un fondo di proprietà altrui potrà conservare la proprietà dell'edificio solo se gli viene riconosciuto un diritto di superficie, diversamente la proprietà del fondo si estenderebbe a tutto ciò che gli viene edificato sopra.
Di solito la proprietà è "piena", ma non di rado accade che, limitatamente ai beni immobili, ad essa s'accompagni il diritto (reale) di usufrutto a vantaggio di terzi, ed allora non si parla più di proprietà "piena", bensì di “nuda proprietà”.
L'usufrutto rientra tra i cd. "diritti reali di godimento", è regolato dagli artt. 978 e ss. c.c. e garantisce a chi ne è titolare di godere di una cosa altrui traendone le utilità consentite dalla Legge, rispettandone la destinazione economica.
Quindi, l'usufruttuario a differenza del proprietario può solo godere della cosa che forma oggetto del suo diritto e trarne le utilità come se fosse proprietario, ma non può disporne: ossia non può vendere, distruggere o donare la cosa; di più, egli deve anche rispettarne la destinazione economica.

L'usufruttuario, dunque, ha solo il potere di godere del bene, che implica anche il possesso della cosa (artt. 981-982 c.c.) e l'acquisto dei frutti naturali e civili; l'usufruttuario può cedere a terzi il proprio diritto di usufrutto (art. 980 c.c.) ed addirittura può anche concedere a terzi in locazione il bene che forma oggetto del suo diritto (art. 999 c.c.); deve sopportarne le spese di conservazione e di manutenzione (eccetto quelle straordinarie che restano a carico del nudo proprietario); deve servirsi della cosa che forma oggetto del suo diritto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1001 c.c.) e non ne deve alterare la destinazione economica (art. 981 c.c.).

Il limite della destinazione economica della res rappresenta un limite alla facoltà di godimento, il cui superamento da parte dell'usufruttuario comporta la violazione del diritto di proprietà, con la conseguenza che il nudo proprietario potrebbe chiedere la decadenza per abuso ovvero la riduzione in pristino, mediante un'azione reale di carattere negatorio.
Di solito, l’atto tra vivi (contrato) che costituisce il diritto di usufrutto ne determina anche la durata: se costituito a favore di una persona fisica l'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario, di modo che alla morte di costui il diritto si estingue; tuttavia, può essere attribuito anche per una durata inferiore. Invece, se costituito a favore di una persona giuridica, non potrà eccedere i trent'anni (art. 979 c.c.).
Quando usufrutto e nuda proprietà coesistono sullo stesso bene (ad esempio un appartamento) significa che ci troviamo di fronte a due "mezzi possessi": il nudo proprietario non può godere del bene né trarne le utilità, mentre può cederlo a terzi oppure donarlo, anche senza interpellare l'usufruttuario; l'usufruttuario invece non può vendere né donare il bene, ma può trarne tutte le utilità ed i frutti consentiti dalla Legge.
Il proprietario, spogliato del diritto di utilizzare il bene e di metterlo a reddito, può vendere il bene senza neanche dovere interpellare l'usufruttuario, ma certamente nell'atto di vendita dovrà essere menzionato anche il diritto di usufrutto esistente.
In altri termini, è possibile vendere (oppure donare) e comprare sia il solo usufrutto sia la sola nuda proprietà; i conseguenti diritti però saranno - come appena accennato - molto diversi. In ogni caso, servirà sempre l'assistenza di un notaio, giacché (trattandosi di beni immobili) il diritto di usufrutto deve essere annotato nei pubblici registri, esattamente come la nuda proprietà.
L'usufrutto può essere costituito per atto tra vivi, ad esempio per effetto di un contratto, oppure si può acquistare iure hereditatis.
Spesso accade che i genitori acquistino un immobile, facendo un investimento nell'interesse dei figli, cedendo loro la nuda proprietà e conservando essi stessi l'usufrutto vitalizio; altre volte, invece, è il coniuge superstite ad acquistare per successione iure hereditatis il diritto di usufrutto e di abitazione per tutta la vita di quella che fu la dimora coniugale. Altrettante volte accade che persone anziane, prive di eredi, cedano a terzi la nuda proprietà del proprio immobile, per garantirsi un "capitale di tipo pensionistico", garantendosi l'usufrutto fino alla morte: deceduti gli usufruttuari, si estingue il loro diritto e per conseguenza il nudo proprietario diventerà pieno proprietario, facendo fruttare l'investimento iniziale.



COME CALCOLARE IL VALORE DELL'USUFRUTTO IN RAPPORTO CON LA NUDA PROPRIETA’

Ma come si fa a calcolare il valore della nuda proprietà e dell'usufrutto?
In linea di principio si può affermare che quanto più è giovane l'usufruttuario, tanto meno vale la nuda proprietà e viceversa. In altre parole, al diminuire dell'età dell'usufruttuario aumenta il valore dell'usufrutto, mentre si svaluta la nuda proprietà; al contrario, più è anziano il titolare del diritto di usufrutto, minore è il valore dell'usufrutto, mentre aumenta il valore della nuda proprietà.
Questo perché nell’ottica di una compravendita immobiliare, chi acquista la nuda proprietà di un bene vincolato ad un usufrutto il cui titolare è una persona anziana, ha la ragionevole aspettativa di veder trasformare la nuda proprietà in piena proprietà nel volgere di breve tempo.
Come si fa a calcolare il valore dell'usufrutto e della nuda proprietà sullo stesso bene immobile?
Occorre prendere il valore commerciale dell'immobile, moltiplicarlo per il tasso legale d'interesse e poi moltiplicare il risultato per un coefficiente ragguagliato all'età dell'usufruttuario.
Così si supponga che il valore dell'immobile sia € 500.000,00= e che il tasso legale d'interesse sia al 2,5%. Poi si consideri l'età del titolare del diritto di usufrutto, ad esempio 70 anni: a questa età corrisponde (come da tabella sottostante) un coefficiente pari a 16.
Quindi, si esegue la seguente operazione: € 500.000,00 x 2,5 : 100 = 12.500,00 x 16 = € 200.000,00.
Quindi, € 200.000,00 è il valore dell’usufrutto, mentre la restante parte specularmente - ossia € 300.000,00 - costituisce il valore economico della “nuda proprietà”.
Come si vede dalla tabella sotto riportata al diminuire dell’età dell’usufruttuario aumenta il valore dell’usufrutto ma specularmente diminuisce il valore della nuda proprietà, e viceversa.




Età dell’usufruttuario
Coefficiente
% di usufrutto
% di nuda proprietà
da 0 a 20
38,00
95,00
5,00
da 21 a 30
36,00
90,00
10,00
da 31 a 40
34,00
85,00
15,00
da 41 a 45
32,00
80,00
20,00
da 46 a 50
30,00
75,00
25,00
da 51 a 53
28,00
70,00
30,00
da 54 a 56
26,00
65,00
35,00
da 57 a 60
24,00
60,00
40,00
da 61 a 63
22,00
55,00
45,00
da 64 a 66
20,00
50,00
50,00
da 67 a 69
18,00
45,00
55,00
da 70 a 72
16,00
40,00
60,00
da 73 a 75
14,00
35,00
65,00
da 76 a 78
12,00
30,00
70,00
da 79 a 82
10,00
25,00
75,00