LA PROCEDURA DI SFRATTO
LA PROCEDURA PER
INTIMAZIONE DI
SFRATTO PER MOROSITA’
La procedura per intimazione di sfratto è la procedura
che consente al locatore di un’immobile di rivolgersi al tribunale per
ottenerne il rilascio dell’appartamento nei confronti dell’inquilino che si
rende moroso del canone di locazione.
Presupposto per avviare la procedura di sfratto è che
l’inquilino si sia reso moroso di almeno un canone di locazione e che la
morosità si sia protratta per almeno venti giorni oltre la data di scadenza
della rata non pagata.
Il primo passo per intimare lo sfratto è quello di
recapitare all’inquilino un sollecito di pagamento / costituzione in mora per
lettera raccomandata, mediante il quale viene sollecitato il pagamento del/i
canone/i scaduto/i e lo si avverte che in difetto di pagamento si procederà a
notificargli l’atto d’intimazione di sfratto e contestuale citazione per la
convalida.
Si riposta qui di seguito il testo del sollecito da
spedire per lettera raccomandata.
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Egregio Signore
CAIO SEMPRONIO
Via ... ... ... ... n. ... ...
20100 Milano (MI)
RaccomandataA/R
Milano, lì _________ 2019.
Oggetto: sollecito di pagamento per canoni scaduti e contestuale messa in
mora.
Scrivo la presente in
nome e per conto di … … … proprietario dell’appartamento sito a … … … in Via /
P.zza … … … il quale si è rivolto allo
scrivente Studio Legale per la tutela dei propri diritti ed interessi, giusto
ampio mandato professionale all’uopo conferito.
Il mio Cliente mi
esibisce il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato con la S.V., a
mezzo del quale Le hanno concesso in locazione l’appartamento di sua proprietà,
ubicato nel Comune di … … … in Via / P.zza … … … censito al foglio … mappale … sub. … categoria
… piano … composto da … vani.
Il locatore lamenta
il mancato pagamento dei canoni di locazione per i mesi di ... ... ... per un totale di € …
… … e che i pregressi solleciti non hanno sortito alcun effetto.
Tanto premesso, con
la presente sono a costituirLa formalmente in mora e ad intimarLe il pagamento
di quanto segue:
-
Sorte capitale per
canoni scaduti sino alla data odierna €
… … …
-
Interessi legali
maturati sul capitale a debito sino alla data odierna €
… … …
-
Rimborso delle spese legali €
… … …
-
Totale da pagare €
… … …
Prenoto
per il pagamento del dovuto il termine di 15 gg. dal ricevimento della presente
da effettuarsi c/o le coordinate iban a Lei già note, con avvertenza che non
saranno accettati pagamenti in misura inferiore a quanto richiesto, ovvero
quanto pagato in misura inferiore sarà gestito e trattenuto a titolo di acconto
sul maggiore importo dovuto.
Tanto
premesso, La avverto che decorsi 15 gg. dal ricevimento della presente, in
difetto di pagamento e/o di riscontro alla presente raccomandata, si procederà
in giudizio avanti l’Autorità Giudiziaria competente per ottenere l'ordinanza di sfratto nei suoi confornti dall’immobile di proprietà di TIZIO, con ulteriore aggravio di oneri, interessi e spese
legali a Suo esclusivo carico.
Distinti
Saluti.
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Una volta recapitato all'inquilino il sollecito per lettera
raccomandata A/R, in difetto di pagamento nel termine assegnato il locatore è legittimato a procedere in
giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile tramite ordinanza di sfratto.
Presupposto logico della procedura di sfratto è che a
monte ci sia un contratto di locazione ad uso abitativo scritto e regolarmente
registrato; in difetto di registrazione del contratto non si può procedere allo
sfratto ed anzi, in questo caso, il conduttore sarebbe persino legittimato a chiedere la restituzione
dei canoni di locazione già corrisposti, perché stando all’orientamento
prevalente della giurisprudenza “(…) la mancata registrazione del contratto
costituisce una grave violazione di norme
tributarie di rango primario, che comportano la nullità ab origine del
contratto stesso ed il conseguente diritto in capo al conduttore di chiedere al locatore
la restituzione di tutti i canoni già pagati (…)”.
L’atto introduttivo del giudizio di sfratto per
morosità è l’intimazione di sfratto e contestuale
citazione per la convalida; l’atto deve essere notificato tramite Ufficiale
Giudiziario (oppure dall'avvocato stesso se munito di autorizzazione del proprio Ordine ad eseguire le notifiche in proprio) all’inquilino presso la sua residenza (la notifica è nulla se fatta
presso il domicilio eletto) e deve essere accompagnata dall’avviso ai sensi
dell’art. 660 u.c. c.p.c.
Nel caso in cui sia l’avvocato a procedere
personalmente alla notifica tramite il servizio postale, l’avviso dovrà essere
spedito dall'avvocato personalmente a mezzo lettera raccomandata. L’avviso previsto
dall’ultimo comma dell’art. 660 c.p.c. altro non è che una comunicazione
formale (una sorta di ulteriore garanzia per l’inquilino) con cui l’ufficiale
giudiziario ovvero l’avvocato notificante lo avvertono che gli è stato
notificato un atto di citazione a giudizio per la convalida dello fratto e
delle possibili conseguenze negative ove non comparisse all’udienza fissata per la
convalida.
La citazione per la convalida deve avvenire presso il
tribunale competente per territorio, ossia quello in cui è ubicato l’immobile
da liberare.
Tra il giorno della notificazione all'inquilino dell'atto di citazione e la prima udienza devono tracorrere termini liberi non inferiori a venti giorni.
Di seguito si riporta il testo dell’intimazione di
sfratto prevista dagli artt. 658-660 c.p.c.
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TRIBUNALE DI MILANO
Intimazione di
sfratto per morosità e contestuale
citazione per la
convalida
Nell’interesse di: TIZIO,
nato a … … … il … … … e residente a … … … in Via / P.zza ... ... ... C.F. … … … ai fini del presente atto
rappresentato e difeso dall’Avv. … … … (C.F. … … …) presso il cui Studio Legale
a … … … in Via / P.zza … … … è elettivamente domiciliato, giusta procura alle
liti rilasciata in calce al presente atto ai sensi
dell’art. 83 comma III c.p.c.
Nei confronti di: CAIO, nato
a … … … il … … … e residente a … … … in Via / P.zza ... ... ... C.F. … … …
Per comunicazioni di Cancelleria e
notificazioni: si indica il seguente indirizzo di posta elettronica certificata
… … …
PREMESSO
1)
che TIZIO è proprietario di un appartamento situato nel Comune di
… … … in Via / P.zza … … … composto da … … … locali, censito al catasto del
Comune di … … … (riportare gli estremi
dell’accatastamento);
2) che detto appartamento è stato concesso in
locazione ad uso abitativo a CAIO ai sensi dell’art.2 comma I della legge
n.431/1998 dd. 01/02/2014, con un canone di locazione mensile pari ad € … … …
comprensivo anche della quota parte sulle spese condominiali;
3) che il conduttore non ha pagato il canone
di locazione per i mesi di … … … rendendosi così moroso per un ammontare ad
oggi di € … … …;
4) che i solleciti di pagamento spediti per
lettera raccomandata non hanno sortito alcun effetto;
5) che a tutt’oggi la morosità persiste;
6) che è interesse del locatore di rientrare
nel pieno possesso dell’immobile tramite ordinanza di rilascio e di ottenere
un’ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva nei confronti di CAIO la
somma di € … … … per capitale sino ad oggi maturato, oltre agli interessi sulla
sorte capitale dalla data di scadenza di ogni singolo canone e rimborso delle
spese legali di procedura.
Tutto ciò premesso e considerato, TIZIO come
in epigrafe meglio generalizzato, ut
supra rappresentato, difeso e domiciliato
I N T I M A
a CAIO, nato a … … … il … … … e residente a …
… … in Via / P.zza ... ... ... C.F. … … … lo sfratto per morosità, con invito a lasciare immediatamente
l’appartamento sito a … … … in Via / P.zza … … … libero da persone e/o cose, e
nella piena disponibilità dell’istante.
Contestualmente, l’attore con il presente atto
C I T A
CAIO, nato a … … … il … … … e residente a …
… … in Via / P.zza ... ... ... C.F. … … …a comparire avanti il
TRIBUNALE DI MILANO
presso la sua nota sede, Giudice
designando, all’udienza fissata per il giorno
... ... ... / ... ... ... / 2019 ore di rito
con invito a costituirsi in giudizio nei modi
e nei termini di legge, e con l’avvertimento che non comparendo, ovvero
comparendo ma non promuovendo opposizione, il Giudice provvederà a convalidare
lo sfratto ai sensi dell’art. 663 c.p.c., al fine di sentire accogliere le
seguenti
C O N C L U S I O N I
Piaccia all’Ill.mo Tribunale di Milano, contrariis rejectis, così giudicare.
Nel merito:
1) previo accertamento che la morosità
persiste, convalidare l’intimato sfratto
fissando la data dell’esecuzione ed ordinando al Cancelliere di apporre la
formula esecutiva sulla relativa ordinanza;
2) emettere un separato decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo nei
confronti di CAIO, nato a … … … il … … … e residente a …
… … in Via / P.zza ... ... ... C.F. … … … per la somma di € … … … corrispondente ai canoni già scaduti oltre a quelli da
scadere, oltre agli interessi legali sui canoni scaduti, alle spese documentate
ed alle competenze professionali della presente procedura, da liquidarsi ai
sensi del D.M. 55/14 secondo il valore parametrato.
3) in caso di opposizione, emettere ordinanza
provvisoria di rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c. ed all'esito della
trasformazione del rito in applicazione dell’art. 667 c.p.c. dichiarare risolto
il contratto di locazione menzionato in narrativa per grave inadempimento della
parte conduttrice, con conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio,
condanna al rilascio ed al pagamento della somma corrispondente a tutti i
canoni già scaduti ed oneri accessori maturati.
In ogni
caso: con vittoria di spese documentate e compenso all’avvocato
patrocinante da liquidarsi ai sensi del vigente D.M. 55/14, oltre al rimborso
delle spese forfetarie 15%, c.p.a. 4%, i.v.a. 22% e successive spese
occorrende.
Elenco delle
produzioni documentali in copia:
1) Copia
fotostatica contratto di locazione;
2) Copia
fotostatica sollecito di pagamento;
3) Copia atto
di registrazione del contratto.
Con riserva di ulteriormente dedurre,
produrre ed eccepire.
Dichiarazione
di valore: ai sensi dell’art. 14, II° comma, T.U. 115/2002 e ss. mm. si
dichiara che la controversia ha il valore di € … … … e sconta un C.U. pari ad € … … …
Con Osservanza.
Milano (MI), lì … … …. 2019.
Avv. … … … …
RELAZIONE DI NOTIFICA
In data … … … io sottoscritto Avv. … … … (C.F. … … …) con Studio
Legale a … … … in Via / P.zza … … …, ad istanza di TIZIO come in atti meglio
generalizzato,vista la Legge n.53 dd.
21/01/1994 e ss. mm., giusta delibera del Consiglio dell’Ordine degli Avv.ti di
… … … di prot.llo n. … … …
HO NOTIFICATO
ad ogni conseguente effetto
di Legge copia del retroesteso atto d’intimazione di sfratto per morosità e
pedissequa citazione per la convalida dd. … … … nonché pedissequa procura alle
liti, mediante spedizione con plico postale A/G n. … … … dall’Ufficio P.T. di …
… … indirizzandone copia per notifica per noltifica a:
- CAIO, nato a … … … il … … … e residente a …
… … in Via / P.zza … … … ed ivi a mezzo del servizio P.T.
Cronologico n. … …/2019. Avv. … … … … … …
Vidimazione dell’Ufficio P.T. di … … … …
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Una
volta notificato l’atto introduttivo del giudizio e recapitato all’inquilino
l’avviso previsto dall’art. 660 u.c. c.p.c., all’udienza di comparizione il
locatore ovvero il suo avvocato munito di procura deve dare conto al giudice
che la morosità persiste e che ricorrono le condizioni per ottenere l’ordinanza
di rilascio.
La
richiesta dell’ingiunzione di pagamento può essere contestuale alla richiesta
di convalida dello sfratto, oppure richiesta separatamente in un giudizio
autonomo.
Se
la morosità persiste, il giudice dopo avere verificato la regolarità della
notificazione dell’atto introduttivo, accertato che il contratto è stato
registrato, se il conduttore non compare ovvero comparendo non fa opposizione, emette
l’ordinanza con cui convalida lo sfratto e (se richiesto anche dell’ingiunzione
di pagamento) un separato decreto ingiuntivo di pagamento nei confronti
dell’inquilino per i canoni scaduti, per quelli a scadere fino all’effettivo
rilascio dell’immobile, oltre alle spese legali di procedura.
Ottenuto il provvedimento di rilascio e l’ingiunzione di pagamento, il
procuratore del locatore ne estrae copia conforme all’originale munita di
formula esecutiva e la notifica insieme all’atto di precetto, ossia
all’intimazione formale di rilascio dell’immobile e di pagare i canoni scaduti ed a scadere.
Di seguito si riporta il testo dell’atto di precetto
per rilascio d’immobile.
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ATTO DI PRECETTO PER
RILASCIO D’IMMOBILE
Intimante: TIZIO, nato a … … … il … … … e
residente a … … … in Via / P.zza ... ... ... C.F. … … … ai fini del presente atto rappresentato e difeso
dall’Avv. … … … (C.F. … … …) presso il cui Studio Legale a … … … in Via / P.zza
… … … è elettivamente domiciliato, giusta procura alle liti rilasciata in calce all'atto d'intimazione di sfratto per morosità di data ... ... ... valida anche in fase esecurtiva.
Intimato: CAIO, nato a … … … il … … … e
residente a … … … in Via / P.zza … … … C.F. … … …
Titolo
Esecutivo: ordinanza n. ... di data ... ... ... del Tribunale di Milano, in persona del Giudice … … …,
munita di formula esecutiva in data … … …, titolo che
contestualmente si notifica per la prima volta insieme al presente atto di
precetto.
Per comunicazioni di cancelleria e notificazioni si indica il
seguente indirizzo p.e.c.: … … …
P R E M E S S O
1) che a
seguito dell’intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la
convalida notificata in data … … …, il Tribunale di … … … in persona del
Giudice … … … con ordinanza n. … … … di data … … … emessa nel procedimento sub
RG … … … e munita di formula esecutiva in data … … … , convalidava lo sfratto
per morosità nei confronti di CAIO, come in epigrafe meglio generalizzato,
relativamente all’appartamento sito nel Comune di … … … in Via … … …, di
seguito meglio censito … … …;
2) che per
l’esecuzione dello sfratto il Giudice ha fissato la data del … … … ;
3) che a
tutt'oggi l'immobile non è stato ancora spontaneamente rilasciato, e pertanto
si rende necessario di procedere per esecuzione forzata;
4) che la
predetta ordinanza che viene notificata per la prima volta contestualmente al
presente atto di precetto.
Tutto ciò premesso, l’intimante TIZIO come in epigrafe meglio
generalizzato, rappresentato, difeso e domiciliato ut supra intima e fa
P R E C E T T O
a CAIO, nato
a … … … il … … … e residente a … … … in Via / P.zza … … … C.F. … … …, di
rilasciare in suo favore, libero da persone e cose, l’appartamento sito nel
Comune di … … … di seguito meglio censito … … … entro la data del … … … con
avvertimento che, in difetto di rilascio entro tale termine, si procederà ad
esecuzione forzata ai sensi di Legge.
Ai sensi del
riformato art. 480 c.p.c. si avverte l’intimato CAIO che attraverso un
organismo di composizione della crisi oppure con l'ausilio di un professionista
nominato dal giudice può porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento,
concludendo con i creditori un accordo per la composizione della crisi, ovvero
proponendo agli stessi un piano del consumatore.
Milano (MI), lì … /
… / 2019.
Avv. … … … …
RELAZIONE DI
NOTIFICA
In data … … … io sottoscritto Avv. … … … (C.F. … … …) con Studio
Legale a … … … in Via / P.zza … … …, ad istanza di TIZIO come in atti meglio
generalizzato,vista la Legge n.53 dd.
21/01/1994 e ss. mm., giusta delibera del Consiglio dell’Ordine degli Avv.ti di
… … … di prot.llo n. … … …
HO NOTIFICATO
ad ogni conseguente effetto
di Legge la retroestesa copia dell’ordinanza di sfratto n. … … … di data … … …
pronunciata dal tribunale di … … … in persona del Giudice … … … munita di
formula esecutiva in data … … … e pedissequo atto di precetto dd. … … …
mediante spedizione con plico postale A/G n. … … … dall’Ufficio P.T. di … … …
indirizzandone copia conforme all’originale a:
- CAIO, nato a … … … il … … … e residente a …
… … in Via / P.zza … … … ed ivi a mezzo del servizio P.T.
Cronologico n. … …/2019. Avv. … … … … … …
Vidimazione dell’Ufficio P.T. di … … … …
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Dopo avere notificato all'inquilino l’ordinanza di sfratto munita della formula esecutiva ed il pedissequo atto di precetto, se
nel termine assegnato dal Giudice l’appartamento non sarà sgomberato
spontaneamente, l’avvocato del locatore istante si potrà rivolgere agli Ufficiali
Giudiziari per dare esecuzione coattiva all’ordinanza stessa.
L’esecuzione
forzata dell’ordinanza di sfratto è sempre preceduta dal recapito all’inquilino
dell’avviso di sloggio a cura dell’UNEP.
Identico
discorso vale per il decreto ingiuntivo di pagamento per i canoni (ed a
scadere) e per le spese di procedura: una volta notificato all’inquilino il
decreto ingiuntivo col pedissequo atto di precetto, se nel termine di 10 gg. dalla
notifica il debitore non paga, al locatore non resterà che procedere esecutivamente
tramite pignoramento nei confronti del soggetto esecutato.
(a cura di Avv. Luca Conti)
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