L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

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NOMINA, REVOCA ED OBBLIGHI GESTIONALI

DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Il 18 giugno 2013 è entrata in vigore la legge n.220/2012 che ha messo messo mano al Libro III, Titolo VII, Capo II del Codice Civile, riordinando ed innovando tutta la materia condominiale.

In  particolare, la legge n.220/2012 ha innovato la figura dell'amministratore, che oggi si presenta come un professionista specializzato, tenuto ad obblighi ben precisi e complessi.

Alla figura dell’amministratore, alla sua nomina / revoca ed agli adempimenti cui è obbligato è dedicato l’art. 1129 c.c.:

[I]. Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina dell'amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini, o dell'amministratore dimissionario.

[II]. Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

[III]. L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.

[VI]. L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

[V]. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.

[VI]. In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

[VII]. L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

[VIII]. Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

[IX]. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.

[X]. L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende tacitamente rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

[XI]. La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina (50%+1 degli intervenuti in assemblea in rappresentanza di almeno 500 millesimi di valore dell'edificio, n.d.r.) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

[XII]. Costituiscono gravi irregolarità, tra le altre: 

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

 [XIII]. In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

[XIV]. L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

[XV]. Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.

[XVI]. Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica.

Dall’art. 1129 c.c. emerge con chiarezza che l’obbligo di nominare un amministratore scatta quando all'interno dell’edificio i condomini sono più di otto. 

L'ufficio di amministratore dura un anno ed è tacitamente rinnovabile per l’identica durata; tuttavia l'amministratore può essere revocato anche dall'Autorità Giudiziaria su ricorso di uno o più condomini se non tiene il rendiconto della propria gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità gestionali o contabili.

Le gravi irregolarità gestionali che giustificano la revoca dell'amministratore sono elencate nel 12° comma dell’art. 1129 c.c. (di cui si dirà in prosieguo), tra cui ricordiamo sommariamente la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del bilancio e del preventivo di gestione, la mancata esecuzione di provvedimenti resi dall’Autorità Giudiziaria, l’omessa attivazione della procedura di recupero dei contributi condominiali scaduti.

Qualora alla scadenza del mandato l'assemblea non provveda a nominare un nuovo amministratore, quello precedentemente in carica continua nell'esercizio delle proprie funzioni limitatamente all'ordinaria amministrazione, finché non viene sostituito dal nuovo amministratore; l'assemblea può revocare in qualsiasi momento la fiducia all'amministratore, anche senza che ricorra una giusta causa, se viene meno il rapporto fiduciario.

Per nominare e revocare l’amministratore occorre la maggioranza degli intervenuti in assemblea (50% +1) a propria volta rappresentativi di almeno 500 millesimi.

Ma quali sono i requisiti per essere nominato amministratore di condominio?

L'amministratore deve godere dei diritti civili; non deve avere riportato condanne penali per delitti contro la pubblica amministrazione, contro l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e/o per ogni altro delitto per cui è prevista la pena della reclusione nel minimo non inferiore a due anni e nel massimo a cinque anni; non deve essere interdetto o inabilitato; deve avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado; deve avere frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. 

Poiché il rapporto che lega l'amministratore al condominio è essenzialmente fiduciario, il venir meno del rapporto fiduciario può comportare la revoca dello stesso dal suo incarico.

Costituiscono GRAVI IRREGOLARITA' GESTIONALI che possono giustificare la revoca dell'amministratore di condominio ai sensi dell'art. 1129 comma XII c.c.:

a) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale;

b) la mancata esecuzione delle delibere assembleari, dei provvedimenti giudiziari ed amministrativi;

c) la mancata apertura di un c/c dedicato al condominio;

d) la gestione del condominio secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell'amministratore;

e) l'avere omesso o ritardato di seguire diligentemente le azioni giudiziarie promosse per recuperare somme dovute al condominio;

f) l'avere acconsentito, per un credito insoddisfatto (che riguardi il condominio) alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio.

Un’ultima annotazione riguarda la gestione del patrimonio condominiale, che deve essere tenuta in modo da non generare confusione con quello personale dell’amministratore: il condominio, infatti, pur essendo privo di personalità giuridica, è munito di una propria titolarità fiscale ed è obbligo dell'amministratore di aprire un c/c dedicato al condominio del tutto distinto da quello personale dell'amministratore; quanto precede al fine di non creare confusione tra la gestione patrimoniale del condominio e quella dell'amministratore.

(a cura di avv. Luca Conti)