INADEMPIMENTO CONTRATTUALE ED ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA

 

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L’ESECUZIONE SPECIFICA DELL’OBBLIGO DI

CONCLUDERE UN CONTRATTO

 

Capita spesso che le parti di un contratto, che non hanno interesse a concluderlo immediatamente, si accordino a grandi linee sull’affare per differirne in un secondo momento il prodursi degli effetti definitivi.

Si pensi, per esempio, ai contratti che trasferiscono da un soggetto all’altro diritti reali su beni mobili o immobili: in una compravendita immobiliare le parti possono stipulare un CONTRATTO PRELIMINARE (art. 1351 c.c.) per fissare i punti fondamentali dell’affare (oggetto della cessione, prezzo di vendita, modalità di pagamento e tempi di consegna), rinviando ad un momento successivo la stipula del rogito.

Nel caso appena descritto si suole dire che le parti si obbligano, l’una verso l’altra, a concludere il contratto di compravendita, l’una a pagare il prezzo pattuito per l’acquisto e l’altra a trasferirne il diritto di proprietà consegnandola al promissario acquirente.

Siamo, dunque, in presenza di un doppio step: un CONTRATTO PRELIMINARE che produce solo EFFETTI OBBLIGATORI, ed un ROGITO che produce EFFETTI REALI, ossia il trasferimento da Tizio a Caio del diritto di proprietà o di un altro diritto reale su un determinato bene verso il pagamento di un corrispettivo in denaro.

L’obbligo di concludere in un secondo momento un CONTRATTO DEFINITIVO con effetti reali può discendere da un CONTRATTO PRELIMINARE, piuttosto che da un altro ACCORDO o COMPROMESSO sotto forma di SCRITTURA PRIVATA avente contenuti obbligatori.

Ma cosa accade quando una parte, senza giustificato motivo, si rifiuta di adempiere alla propria obbligazione? Che cosa accade se, a fronte dell’offerta di pagare il prezzo pattuito per l’acquisto, il promittente venditore non si presenta al rogito per la firma?

Anzitutto, poiché di INADEMPIMENTO CONTRATTUALE si tratta, la parte non inadempiente ha diritto di chiedere la RISOLUZIONE DEL CONTRATTO ed il RISARCIMENTO DEL DANNO (art. 1453 c.c.) che ha subito in conseguenza dell’inadempimento dell’altra parte.

Alternativamente il Codice Civile e segnatamente l’art. 2932 c.c. pone a tutela del promissario acquirente un ulteriore strumento: L’ESECUZIONE SPECIFICA DELL'OBBLIGO DI CONCLUDERE UN CONTRATTO.

Da quanto sopra emerge chiaramente che la parte non inadempiente non può esercitare entrambe le azioni, bensì l’una alternativamente all’altra: o si chiede il risarcimento del danno quale diretta conseguenza della risoluzione del contratto, oppure si domanda l’esecuzione in forma specifica.

Recita l’art. 2932 c.c.: se colui che si è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo può ottenere una sentenza di condanna che produca i medesimi effetti del contratto non concluso.

Quindi, nel caso di inadempimento di una delle parti rispetto a quanto stabilito nel contratto preliminare, l’altra parte può fare ricorso all’art. 2932 c.c. e chiedere al Tribunale che pronunci una SENTENZA COSTITUTIVA a sua volta produttiva degli stessi effetti del contratto non concluso: nella sostanza si tratta di promuovere un giudizio ordinario di cognizione, all’esito del quale il Tribunale pronuncerà una sentenza con cui - per esempio - trasferisce al promissario acquirente il diritto di proprietà su di un bene del promittente venditore, che non aveva adempiuto alla propria obbligazione di cederglielo.

Si parla - appunto - di SENTENZA COSTITUTIVA perché va a costituire, modificare od estinguere un rapporto giuridico tra le parti di un contratto ovvero tra i loro eredi o aventi causa.

Affinché la domanda di ESECUZIONE SPECIFICA ex art. 2932 c.c. promossa dalla parte non inadempiente sia accolta dal Tribunale occorre che ricorrano tre requisiti:

1)     Che la parte non inadempiente abbia eseguito o promesso di eseguire la propria prestazione;

2)     Che il pronunciamento di una sentenza costitutiva sia possibile (perché è bene evidente che se nel frattempo l’oggetto del contratto è perito ovvero è stato ceduto a terzi, non se ne potrà più domandare l’esecuzione in forma specifica);

3)     Che il rimedio previsto dall’art. 2932 c.c. non si escluso dal titolo (per esempio, non si può fare ricorso a questo rimedio se nel contratto preliminare le parti hanno espressamente escluso di fare ricorso a questo strumento).

 

Quanto al requisito sub n.2 occorre però fare delle precisazioni.

Se l’oggetto del contratto era un bene mobile registrato (autoveicolo, motoveicolo, imbarcazione, nave, etc.) ovvero un bene immobile e si è proceduto alla REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE, i diritti del promissario acquirente prevarranno sui diritti eventualmente acquisiti da terzi e pertanto potrà essere validamente esperito il rimedio previsto dall’art. 2932 c.c.

Se, invece, il contratto preliminare NON è stato registrato, allora prevarranno i diritti acquisiti da terzi e trascritti in epoca successiva al preliminare, ma antecedente alla domanda giudiziale ex art. 2932 c.c., sicché alla parte non inadempiente non resterà che chiedere il solo RISARCIMENTO DEL DANNO.

Inoltre, ai fini dell’accoglimento della domanda di ESECUZIONE SPECIFICA ex art. 2932 c.c. è necessario che entrambe le parti contraenti avessero la capacità legale di concludere un contratto.

L’incapacità legale di contrarre esattamente come l’assenza della forma richiesta ex lege per stipulare un determinato contratto (art. 1351 c.c.) pregiudicano il ricorso alla tutela prevista dall’art. 2932 c.c.

L’incapacità di contrarre subentrata in epoca successiva alla stipulazione del CONTRATTO PRELIMINARE non integra invece un’ipotesi di impossibilità sopravvenuta della prestazione ed in caso di inadempimento di una delle parti la parte non inadempiente potrà fare validamente ricorso alla tutela prevista dall’art. 2932 c.c.

Inoltre, NON è possibile fare ricorso all’esecuzione in forma specifica, quando il contratto preliminare non determina in modo chiaro ed analitico tutti gli aspetti essenziali di quello che sarà il contenuto del contratto definitivo (ad esempio, nella compravendita immobiliare devono essere precisamente indicati l’oggetto, il prezzo di vendita, le modalità di pagamento ed il tempo della consegna del bene), nei contratti con effetti reali (il rimedio è esperibile solo limitatamente ad accordi negoziali producenti un effetto obbligatorio), ed infine quando la prestazione è divenuta materialmente o giuridicamente impossibile.

In tali ultimi casi la parte non inadempiente potrà solo domandare la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1453 c.c.

Qualora il rimedio previsto dall’art. 2932 c.c. sia materialmente e giuridicamente possibile e non escluso dal titolo, la domanda giudiziale finalizzata all’ottenimento di una sentenza costitutiva dovrà essere trascritta nei pubblici registri ai sensi dell’art. 2652 c.c. tutte le volte che ha per oggetto i diritti menzionati dall’art. 2643 c.c. La trascrizione assolve - come spiegato sopra - lo scopo di evitare che nel tempo occorrente per ottenere la citata sentenza costitutiva soggetti terzi possano acquisire validamente dei diritti sul bene rivendicato e così rendere del tutto inutile la promossa azione di ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA.

(a cura di Avv. Luca Conti)