CONDOMINIO: LE DELIBERE ASSEMBLEARI NULLE

 

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CONDOMINIO

LE DELIBERE ASSEMBLEARI NULLE

 

 

 

All’annullamento delle delibere assembleari provvede l’art. 1137 c.c., secondo il quale contro le delibere assembleari che violano la legge o il regolamento di condominio può essere promossa impugnazione dal condomino assente, da quello presente ma dissenziente, oppure ancora da quello presente ed astenuto.

 

Il termine per impugnare la delibera assembleare è di 30 gg. nei casi “delibera annullabile”, mentre è imprescrittibile (e dunque può essere proposto in ogni tempo) l’impugnazione delle “delibere nulle”.

 

Il termine di 30 gg. per l’impugnazione delle delibere annullabili decorre per i condomini presenti in assemblea dal giorno stesso in cui l’assemblea si è tenuta, mentre per gli assenti decorre dal giorno in cui la delibera gli è stata comunicata, momento che di regola coincide con la consegna da parte dell’amministratore del verbale d’assemblea tramite lettera raccomandata, tramite p.e.c. oppure tramite plico depositato in portineria.

 

Ma come distinguere tra delibere “nulle” e delibere “annullabili”?

 

In linea di massima sono sicuramente “nulle” le delibere che perseguono un oggetto illecito o impossibile, oppure che violano norme imperative esorbitando i poteri dell’assemblea siccome individuati dall’art. 1135 c.c.

 

Viceversa sono considerate “annullabili” quelle delibere che, pur violando la legge o il regolamento di condominio, sono state adottate in materie su cui l’assemblea era legittimata ad esprimere il proprio voto.

 

Vediamo di seguito alcuni casi pratici di NULLITA’, ossia di delibere che il condomino assente oppure presente ma dissenziente (o astenuto) può impugnare in qualsiasi tempo, senza incorrere in alcuna decadenza.

 

 

Cass. civ. Sez. VI - 2 Ord., 08/06/2020, n. 10845

E' nulla la delibera dell'assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale, come, ad esempio, quella che concerne la manutenzione di beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, quali ad esempio i balconi, che appartengono al proprietario dell’appartamento cui ineriscono e non al condominio.

 

Cass. civ. Sez. II, 30/08/2019, n. 21909

E’ nulla la delibera dell'assemblea che approva l'installazione dell'ascensore che non raggiunga l'ultimo piano, in quanto gli impedisce un uso pieno di una parte comune ed incide anche sul valore della sua proprietà esclusiva.

 

 

Cass. civ. Sez. II, 13/06/2019, n. 15932

E' nulla la delibera assembleare che addebita le spese di riscaldamento ai condomini proprietari di locali, che non sono serviti dall'impianto di riscaldamento centralizzato.

 

Cass. civ. Sez. II, 16/04/2019, n. 10586

E’ nulla, anche se assunta all'unanimità dei condomini, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese stabilito dall'art. 1126 c.c., senza che i condomini abbiano manifestato l'espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso, mentre la delibera che – invece - ha ripartito le spese in modo errato è solo annullabile.

 

Cass. civ. Sez. II Sent., 31/08/2017, n. 20612 (rv. 645238-02)

E’ nulla la delibera condominiale che accerti, a maggioranza e non all’unanimità, l'ambito dei beni comuni e l'estensione delle proprietà esclusive in deroga all'articolo 1117 c.c., perché inidonea a comportare l'acquisto a titolo derivativo di tali diritti, occorrendo al contrario l'accordo di tutti i comproprietari espresso in forma scritta.

 

Cass. civ. Sez. II Sent., 04/08/2017, n. 19651 (rv. 645851-01)

E’ nulla la delibera condominiale che, adottata a maggioranza ed in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese (criterio basato sul consumo effettivo oppure sulle tabelle millesimali), ripartisca in parti uguali quelle di esercizio dell'impianto di riscaldamento centralizzato per impossibilità dell'oggetto, giacché tale statuizione eccede le attribuzioni dell'assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale.

Cass. civ. Sez. II, 23/03/2016, n. 5814

È nulla, anche se assunta all'unanimità dei presenti votanti, la delibera dell'assemblea condominiale che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare come stabilito dall'art. 1226 c.c., in assenza di espressa manifestazione, da parte dei condomini, della volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso.

 

Cass. civ. Sez. II, 09/10/2014, n. 21343

Va ritenuta nulla la delibera condominiale che, ancorché approvata all'unanimità, ponga a carico del condominio le spese di rifacimento dei balconi, che costituiscono opere di natura individuale e non comuni.

 

 

Cass. civ. Sez. II Sent., 30/04/2013, n. 10196

È nulla la delibera dell'assemblea di condominio adottata a maggioranza dei presenti, che stabilisca il tasso degli interessi moratori a carico dei condomini in caso di omesso o ritardato pagamento degli oneri condominiali, potendo una siffatta disposizione essere inserita soltanto in un regolamento condominiale di natura contrattuale, approvato all'unanimità e non a maggioranza.

 

 

Cass. civ. Sez. II, 24/07/2012, n. 12930

E’ nulla la delibera assembleare di installazione dell'impianto di ascensore, approvata ed adottata nell'interesse comune, allorché essa implichi la violazione dei diritti anche di un solo condomino sulle parti di sua esclusiva proprietà.

Cass. civ. Sez. II Sent., 24/07/2012, n. 12930 (rv. 623476)

E’ nulla la delibera assembleare, la quale ancorché adottata con la maggioranza prevista dalla legge in materia di “superamento delle barriere architettoniche all’interno di edifici privati” (nella specie, l'installazione di un impianto di ascensore nell'interesse comune), sia lesiva dei diritti di un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva, in quanto vietata dall’art. 1120 c.c.

 

Cass. civ. Sez. VI, 03/04/2012, n. 5331

E’ nulla, per violazione del diritto individuale del singolo condomino sulle parti comuni dell’edificio, la delibera assembleare che vieti al predetto condomino di rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto.

 

Cass. civ. Sez. II Sent., 10/08/2009, n. 18192 (rv. 609155)

E’ nulla la delibera dell'assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale, senza che possa aver rilievo in senso contrario il fatto che la spesa sia modesta in rapporto all'elevato numero di condomini e all'entità complessiva del rendiconto.

 

Cass. civ. Sez. II, 25/01/2007, n. 1626 (rv. 595735)

E’ nulla, per impossibilità dell'oggetto, la delibera condominiale che pregiudichi la sicurezza del fabbricato mediante la copertura di spazi comuni aventi la destinazione di areare le unità immobiliari dei singoli condomini che su di esso prospettano, senza l'adozione di misure sostitutive atte ad assicurare un ricambio d'aria adeguato alle necessità anche potenziali di dette unità.

 

Cass. civ. Sez. II, 17/07/2006, n. 16228 (rv. 591439)

Poiché il diritto di ciascun condomino sulle parti di proprietà comune può trovare limitazioni soltanto in forza del titolo di acquisto o di convenzioni, la delibera assembleare che, nel destinare un'area comune a parcheggio di autovetture, ne disciplini l'uso escludendo uno dei condomini, è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini, atteso che la relativa determinazione, modificando il regolamento condominiale, produce vincoli di natura reale su beni immobili ed è, pertanto, soggetta all'onere della forma scritta "ad substantiam".

 

Cass. civ. Sez. III, 24/05/2004, n. 9981

E’ nulla la delibera condominiale che persegua un determinato scopo nell'interesse comune o per adempiere a un obbligo di legge ma in violazione del diritto di proprietà esclusivo del singolo condomino.

 

Cass. civ. Sez. II, 06/12/2001, n. 15476

La clausola del regolamento consortile che preveda la partecipazione all'assemblea del super-condominio non già dei singoli condomini, ma dei delegati designati per ciascun esercizio dall'assemblea di ciascun condominio facente parte del complesso, è nulla, ai sensi del combinato disposto degli art. 1138, ultimo comma, e 1136 c.c., con conseguente nullità delle delibere adottate dall'assemblea consortile in tal modo costituita.

 

Cass. civ. Sez. II, 22/12/1999, n. 14461

E' nulla la delibera condominiale se la convocazione non indica il luogo di riunione ed esso è assolutamente incerto per la legittima aspettativa dei medesimi di un luogo diverso dal solito stante l'assoluta inidoneità di quest'ultimo. Infatti, in mancanza di indicazione nel regolamento condominiale della sede per le riunioni assembleari, l'amministratore ha il potere di scegliere quella più opportuna, ma con il duplice limite che essa sia nei confini della città ove è ubicato l'edificio e che il luogo sia idoneo, fisicamente e moralmente, a consentire a tutti i condomini di esser presenti e di partecipare ordinatamente alla discussione.

 

 

 

(a cura di Avv. Luca Conti)