RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER LA
MANUTENZIONE DEL TETTO CONDOMINIALE
A chi competono e con quali
criteri devono essere ripartite tra i Condomini le spese per la manutenzione o
per la sostituzione del tetto condominiale ammalorato?
La risposta non è sempre
univoca e occorre distinguere caso per caso.
Anzitutto, occorre partire dal
dato normativo ricavabile dall’art.1117
c.c. stante il quale il tetto e il lastrico solare rientrano tra le
parti comuni dell’edificio, salvo che non risulti diversamente dal titolo di
acquisto. Il che significa in linea di principio che, se si tratta una parte
comune, tutti i Condomini devono concorrere al pagamento delle spese tanto in
caso di manutenzione quanto in caso di sostituzione integrale del tetto.
Ciò che distingue
il tetto dal lastrico solare è essenzialmente che il primo
è inclinato e assolve alla funzione di riparare l’edificio dagli agenti
atmosferici, mentre il secondo è orizzontale e può assolvere anche diverse
funzioni nell’interesse di uno o più Condomini.
Chiarita la diversa funzione
del tetto e del lastrico solare, quel che emerge dal dato normativo è che nella
generalità dei casi tetto e lastrico solare rientrano tra le parti comuni
dell’edificio, sicché ciascun condomino ne è comproprietario pro quota in
base ai propri millesimi di proprietà e l’art.
1123 comma I c.c. ne
sopporta le spese di manutenzione e di sostituzione in proporzione ai millesimi
che detiene.
A questa regola di carattere
generale deroga l’ultimo comma dell’art.
1123 c.c., a tenore del quale se un edificio ha – per esempio – più
lastrici solari destinati a servirne una sola porzione del fabbricato, le
relative spese di manutenzione sono poste a carico del gruppo di condomini che
ne trae una utilità e quindi delle unità immobiliari poste al di sotto della
verticale del lastrico: è il caso dei supercondomini dove vi sono più corpi di
fabbrica e più tetti o lastrici, le cui spese andranno poste a carico delle
unità poste al di sotto della loro verticale.
Tuttavia, può accadere che in
base al titolo di acquisto il tetto o il lastrico solare appartengano non già
all’intero condominio, ma bensì in proprietà esclusiva dell’unità immobiliare
sottostante: è il caso degli appartamenti mansardati ricavati dai sottotetti.
In questo caso, per la
ripartizione delle spese in caso di manutenzione o di sostituzione del tetto
deve farsi riferimento all’art.1126 c.c. a tenore del quale “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di
essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono
tenuti a contribuire per 1/3 alla spesa, mentre i restanti 2/3 sono posti a
carico di tutti gli altri condomini dell’edificio o di parte di esso, cui il
lastrico solare serve in proporzione al valore del piano o della porzione di
piano di ciascuno”.
La norma espressamente
dedicata al “lastrico solare” è suscettibile di applicazione analogica al tetto
quando - come sopra detto - dal titolo di acquisto o dall’atto di provenienza
risulti che l’unità mansardata ha la proprietà esclusiva del tetto.
Lo scopo dell’art.1126 c.c. è quello di porre una
quota predefinita di spese (1/3 del totale) a carico del Condomino che del
lastrico solare (o del tetto in caso di mansarda) fa un uso più intenso, mentre
i restanti 2/3 sono posti a carico degli altri Condomini in base ai rispettivi
millesimi, giacché la funzione del lastrico solare (così come del tetto) è
anche quella di preservare l’edificio dagli agenti atmosferici.
Dalla lettura dell’art.1126 c.c. emerge
un ulteriore dato: il legislatore ha fatto esplicito riferimento alle spese di riparazione e di rifacimento;
diverso invece è il caso degli interventi destinati ad una migliore
coibentazione all’appartamento sottostante il tetto. In tale ultimo caso, la spesa per migliorare la coibentazione andrà posta a
carico della sola unità mansardata, trattandosi di un intervento la
cui utilità è funzionale solamente a quest’ultima unità e non anche alla altre
sottostanti.
In conclusione: si
può affermare che nel caso di un tetto in proprietà comune le spese di
manutenzione e di rifacimento integrale sono ripartite tra tutti i condomini
secondo le tabelle millesimali; viceversa, nel caso di un tetto o di un
lastrico in proprietà esclusiva di una sola unità immobiliare, le spese sono da
ripartirsi secondo la predetta regola di 1/3 e 2/3; infine, le spese di
coibentazione del tetto soprastante l’unità mansardata sono ad esclusivo carico
dell’appartamento che del tetto è proprietario e che da esso trae la maggiore
utilità.
(a cura di Avv. Luca Conti)
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