L'OPPOSIZIONE AL DECRETO INGIUNTIVO DI PAGAMENTO

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L’OPPOSIZIONE AL DECRETO INGIUNTIVO

DI PAGAMENTO

 

Chi si è visto notificare un decreto ingiuntivo di pagamento, per contestarlo deve promuovere opposizione ai sensi dell'art. 645 e ss. c.p.c.

L'opposizione si propone con atto di citazione a giudizio a comparire ad udienza fissa e deve essere notificata al creditore presso il domicilio eletto entro e non oltre 40 gg. dalla compiuta notifica del decreto ingiuntivo.

Nella procedura di opposizione si determina l'inversione delle parti processuali sotto il profilo "formale", dove il creditore ricorrente diventa convenuto formale nella "fase di opposizione", mentre il debitore che ha subito diviene attore processuale (opponente).

La pendenza della causa di opposizione coincide con la notificazione dell'atto di citazione (opposizione) al creditore.

La Corte di cassazione ha precisato che, nella diversa ipotesi in cui il debitore instauri davanti ad altro Giudice una causa di accertamento negativo del credito prima che gli sia notificato il decreto ingiuntivo, la pendenza di lite coinciderà con l'iscrizione a ruolo della causa d'accertamento negativo del credito e lo stesso giudice sarà competente a decidere anche sull’eventuale causa di opposizione.

La competenza a decidere la causa di opposizione spetta sempre all’ufficio giudiziario che ha emesso il decreto ingiuntivo di pagamento.

Nell'atto di opposizione, il debitore ingiunto deve prendere posizione su tutte le questioni / eccezioni di fatto e di diritto non rilevabili d'ufficio attinenti al decreto ingiuntivo, e dovrà proporre anche le domande riconvenzionali che egli intende rivolgere al creditore in dipendenza del credito azionato nella fase monitoria.

Nell’atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo il debitore (che è parte attrice in giudizio) deve rispettare i termini a comparire precisati dall’art. 163 bis c.p.c., ossia 120 gg. se la notifica dell’atto avviene in Italia, 150 gg. se si trova all’estero.

Ultimo cenno d'interesse riguarda la concessione della provvisoria esecutorietà del D.I. ai sensi dell'art. 648 c.p.c.: nel primo atto difensivo il creditore deve chiedere (qualora non sia già stata concessa in fase monitoria) la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo oggetto di opposizione; questa viene concessa dal Giudice allorché l'opposizione non sia fondata su prova scritta o di pronta soluzione. 

Va detto infine che, limitatamente alle materie soggette alla procedura di mediazione obbligatoria prevista dal D. Lgs. n.28/2010 il debitore opponente dovrà promuovere prima il tentativo di mediazione obbligatoria, oltre a notificare l'atto di opposizione: questo perché la mancata proposizione del tentativo di conciliazione in una delle materie soggette a mediazione obbligatoria potrebbe comportare la declaratoria d'improcedibilità dell'opposizione da parte del Giudice e conseguente passaggio in giudicato / definitività del decreto ingiuntivo opposto. 

Di seguito si propone il formulario dell’atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo aggiornato alle modifiche introdotte dalla Riforma Cartabia.

 

 

TRIBUNALE DI MILANO

Opposizione a decreto ingiuntivo

 

Attore / opponente: … … … … nato a … … … … il … … … … e residente a … … … … in Via / P.zza … … … … C.F. … … … … rappresentato e difeso dall'Avv. … … … … presso il cui Studio Legale a … … … … è elettivamente domiciliato, giusta procura rilasciata in calce al presente atto su separato documento informatico ai sensi dell’art. 83 comma III c.p.c., 

nei confronti di

… … … … nato a … … … … il … … … … e residente a … … … … in Via / P.zza … … … … C.F. … … … … elettivamente domiciliato presso lo Studio Legale dell’Avv. … … … …, giusta procura in calce al ricorso per ingiunzione di pagamento di data  ...omissis ...

Oggetto: opposizione a D.I. n. … … … … di data … … … … reso dal tribunale di Milano in persona del Giudice … … … …  nella procedura monitoria sub RG … … … … notificato all’opponente in data … … … …

Comunicazioni di Cancelleria e notificazioni: ai sensi dell'art. 170 c.p.c. si chiede di ricevere ogni comunicazione e notificazione inerente la procedura al numero fax (+39) … … … … oppure all’indirizzo di posta elettronica certificata … … … …

P R E M E S S O

- che in data … … … … veniva notificato all’attore / opponente il D.I. n. … … … … di data … … … … a mezzo del quale veniva ingiunto di pagare le seguenti somme … … … …

- che il credito ex adverso azionato è infondato ed è pertanto interesse del debitore di promuovere opposizione al D.I. per domandarne la revoca anche per tutte le seguenti

MOTIVAZIONI IN FATTO E DIRITTO

… … … … esposizione dei fatti su cui si fonda l'opposizione in punto an debeatur ed in punto quantum e di tutte le motivazioni in fatto ed in diritto che giustificano la revoca del decreto ingiuntivo … … … …

Tutto ciò premesso e considerato, l’opponente come in epigrafe meglio generalizzato, ut supra rappresentato, difeso ed elettivamente domiciliato

C I T A

… … … … nato a … … … … il … … … … e residente a … … … … in Via / P.zza … … … … C.F. … … … … elettivamente domiciliato presso lo Studio Legale dell’Avv. … … … …, giusta procura in calce al ricorso per ingiunzione di pagamento di data  ...omissis ... a comparire avanti il

TRIBUNALE DI MILANO

Giudice designando all’udienza fissata per il giorno … … … … ore di rito

ovvero ad altra e successiva udienza fissata ai sensi dell’art. 168 bis c.p.c., con espresso invito a costituirsi in giudizio almeno 70 gg. prima della fissata udienza nelle forme previste dall’art. 166 c.p.c., con avvertimento che in difetto si procederà in Sua contumacia e che l’emananda sentenza sarà considerata come resa in regolare contraddittorio, che la ritardata costituzione in giudizio comporta le decadenze prevista dagli artt. 38 e 167 c.p.c., che dinnanzi al Tribunale è necessaria la difesa tecnica tramite avvocato ad eccezione dei casi stabiliti dall’art.86 c.p.c. e dalle Leggi Speciali, che ricorrendone i presupposti può fare istanza di ammissione al gratuito patrocinio a spese dello Stato, per ivi sentire accogliere le seguenti

C O N C L U S I O N I

Piaccia all’Ill.mo Tribunale di Milano, in persona del Giudice delegato alla procedura, accertata la propria competenza, contrariis rejectis, così giudicare.

 

In via preliminare: non concedersi la provvisoria esecutorietà del D.I. opposto, essendo l'opposizione fondata su prova scritta e/o di pronta soluzione.

 

Nel merito ed in via principale: previo accertamento dell'inesistenza del credito azionato in fase monitoria revocare l’impugnato decreto ingiuntivo, tenendo indenne l’attore / opponente da qualsivoglia pretesa creditizia avversaria.

Nel merito ed in via subordinata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda articolata in via principale, revocare comunque l’impugnato decreto ingiuntivo riducendo in termini di giustizia la pretesa creditizia ex adverso azionata.

In via istruttoria: ammettersi la prova per interpello formale nella persona del convenuto e per testimoni sui fatti dedotti in narrativa e da meglio articolarsi per separati capitoli nelle successive memorie autorizzate ai sensi dell’art. 171 ter c.p.c.

In ogni caso: con vittoria di spese documentate e compenso all’avvocato patrocinante ai sensi del D.M. 55/14 e ss. mm., oltre al rimborso delle spese forfetarie nella misura del 15%, c.p.a. 4%, i.v.a. 22% e successive spese occorrende.

Elenco produzioni documentali:

1) decreto ingiuntivo di pagamento n. … … … …  di data … … … … 

2) procura alle liti;

3) … … … … 

Con espressa riserva di ulteriormente dedurre, produrre ed eccepire, tenuto conto del contegno processuale della convenuta opposta.

Dichiarazione di valore: ai sensi del d.p.r. 115/2002 e ss. mm. il valore della presente causa è pari ad € … … … …  per sorte capitale e sconta un C.U. pari ad € … … … … 

Luogo … … … …  data … … … … 

Avv. … … … … 

Seguono procura alle liti e relazione di notifica.

 

(a cura di Avv. Luca Maria Conti)

IL DEPOSITO TELEMATICO DEL PIGNORAMENTO PRESSO TERZI

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VADEMECUM AL DEPOSITO TELEMATICO

DELL'ATTO DI PIGNORAMENTO PRESSO TERZI

 

1) Accedere alla piattaforma Consolle Avvocato (o ad altra piattaforma dedicata ai depositi telematici), digitando il codice PIN associato alla propria chiavetta di firma digitale.

2) Selezionare la seguenti opzioni: "gestione fascicoli" >> "esecuzioni mobiliari" >> "espropriazione mobiliare presso terzi". L’atto di pignoramento presso terzi deve essere iscritto a ruolo entro 30 giorni dalla restituzione degli atti da parte dell’UNEP.

3) Una volta entrati nella maschera dedicata alle espropriazioni mobiliari presso terzi, selezionare il Tribunale delle Esecuzioni competente per territorio, indicando successivamente il valore del credito complessivamente precettato, l'importo del C.U., le generalità delle parti (creditore pignorante, debitore esecutato, terzo/i pignorato/i) e la tipologia del bene assoggettato a pignoramento.

4) Il G.E. competente per territorio è quello nel cui circondario risiede il debitore esecutato.

5) L’importo del C.U. varia da € 43.00 per le esecuzioni di valore fino a € 2.500 fino ad € 139.00 per le esecuzioni di valore superiore ad € 2.500 .

6) Dopo avere completato la configurazione del fascicolo telematico, selezionare all'interno del menù "depositi telematici" l’icona corrispondente "nuovo deposito".

7) A questo punto il sistema vi chiederà di specificare: a) l'entità del credito complessivamente precettato, b) la data in cui il titolo esecutivo, l’atto di precetto e l'atto di pignoramento sono stati restituiti dall'U.N.E.P., c) la data di avvenuta notificazione del titolo esecutivo, del precetto e del pignoramento al debitore esecutato e al terzo pignorato, d) il valore del credito complessivamente pignorato (corrispondente al credito complessivamente precettato aumentato della metà), e) la natura / quantità dei beni pignorati.

8) L’atto principale da caricare nella busta telematica è la NOTA D’ISCRIZIONE A RUOLO (N.I.R.) che andrà firmata digitalmente prima del deposito.

9) Successivamente alla nota d’iscrizione a ruolo andranno importati nella busta l'atto di pignoramento presso terzi, il titolo esecutivo, l'atto di precetto, la procura alle liti e la ricevuta di pagamento telematico del C.U. e della marca da bollo da € 27.00 .

10) La N.I.R., l'atto di pignoramento con citazione a comparire a udienza fissa, il titolo esecutivo, l'atto di precetto e la procura alle liti devono essere firmati digitalmente prima di effettuare il deposito.

11) Poiché l'atto di pignoramento, il titolo esecutivo e l'atto di precetto sono scansioni in formato pdf analogico dei rispettivi originali cartacei notificati con modalità non telematica, in calce agli stessi dovrà essere apposta l'attestazione di conformità anch’essa da firmare digitalmente.

12) Una volta creata la busta con tutti gli allegati e dopo avere apposto la firma digitale, si può procedere all’invio della busta.

13) Ai fini della validità dell’intera procedura, è onere dell’avvocato del creditore procedente di notificare al debitore esecutato ed al terzo pignorato l’avviso di avvenuta iscrizione a ruolo, indicando il numero di R.G.E.; detto avviso deve poi essere caricato nel fascicolo telematico prima che abbia luogo l’udienza di assegnazione.

 

(a cura di Avv. Luca Conti)

RECUPERO CREDITI: IL PIGNORAMENTO PRESSO TERZI

 

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IL PIGNORAMENTO PRESSO TERZI

Un efficace strumento per il recupero di qualsiasi credito è il pignoramento presso terzi ai sensi degli artt. 543 e ss. c.p.c., ossia il pignoramento di cose e/o di somme di denaro a qualsiasi titolo detenute e dovute da terzi al debitore principale: il creditore, una volta ottenuta la sentenza di condanna (o qualsiasi altro titolo equipollente) del debitore a pagargli la somma di danaro pretesa in pagamento e previa notifica del titolo esecutivo e dell’atto di precetto, in difetto di spontaneo pagamento può procedere col pignoramento presso terzi, che va notificato al debitore esecutato e ai terzi pignorati da parte dell’Ufficio N.E.P. nel cui circondario ha residenza lo stesso debitore.

I terzi pignorati (per esempio, il datore di lavoro piuttosto che la banca d’appoggio del debitore) devono dichiarare di quali cose e/o somme di denaro sono a propria volta debitori nei confronti del debitore principale.

In caso di dichiarazione positiva, la causa di assegnazione delle cose / somme pignorate deve essere iscritta a ruolo entro trenta giorni dall’avvenuta notifica dell'atto di pignoramento; le cose / somme pignorate sono assegnate al creditore procedente dal Giudice delle Esecuzioni.

Si propone di seguito il formulario del nuovo atto di pignoramento presso terzi, così come modificato dalla Riforma Cartabia.

TRIBUNALE DI MILANO

SEZIONE ESECUZIONI MOBILIARI

Atto di pignoramento presso terzi

Creditore pignorante: … … ... …, nato a … … ... … il … … ... … e residente a … … ... … in Via … … ... …  C.F. … … ... …  rappresento e difeso dall’Avv. … … ... … (C.F. … … ... … p.i. … … ... …), presso il cui Studio Legale a … … ... … in Via … … ... … è elettivamente domiciliato, giusta procura alle liti rilasciata in calce al presente atto ai sensi dell’art. 83 co. III c.p.c.

Debitore esecutato: … … ... …, nato … … ... … il … … ... … e residente a … … ... …  in Via … … ... … C.F. … … ... …

Terzi pignorati:

datore di lavoro, in persona del legale rappresentate p.t., con sede a … … ... … in Via … … ... … C.F. / p.i. … … ... …

banca d’appoggio, in persona del legale rappresentate p.t., presso la filiale di … … ... … con sede legale a … … ... …  in … … ... … C.F. / p.i. … … ... …

Per comunicazioni di Cancelleria e notificazioni: ai sensi e per gli effetti dell’art. 170 c.p.c. si indicano l’indirizzo p.e.c. … … ... …  ed il numero di fax (+39) … … ... …

Titolo Esecutivo: sentenza del Tribunale di … … ... … in persona del Giudice dott. … … ... …, n. … … ... …  di data … … ... …, pronunciata nella causa sub RG … … ... … notificata unitamente al pedissequo atto di precetto in data … … ... …

P R E M E S S O

- che col titolo esecutivo accluso al presente atto di precetto, a definizione della causa civile sub … … ... … il Tribunale di … … ... … così provvedeva sulle istanze delle parti … … ... …;

- che nonostante la sentenza e la richiesta di adempimento spontaneo nulla è stato pagato;

- che in data … … ... … venivano notificati al debitore esecutato il titolo esecutivo ed il pedissequo atto di precetto, recante l’intimazione di pagare la somma complessivamente precettata di € … … ... … ;

- che nel frattempo il creditore pignorante ha individuato nel datore di lavoro … … ... …  e nella banca d’appoggio … … ... …  i soggetti terzi a propria volta debitori di cose / somme di denaro debitore esecutato

- che nulla è stato pagato nei termini di legge;

- che, pertanto, si rende necessario di procedere ad esecuzione forzata mediante pignoramento ai sensi dell’art.543 e ss. c.p.c. di tutte le somme dovute e debende, a qualsiasi titolo e/o ragione, in favore del debitore esecutato … … ... … da parte dei terzi pignorati … … ... …  entro i limiti consentiti dalla legge e comunque fino a concorrenza dell’importo di € … … ... … corrispondente al credito complessivamente precettato in data … … ... … aumentato della metà, oltre alla rifusione delle spese legali della procedura esecutiva, tassa di registro sul titolo esecutivo se ed in quanto dovuta, ed accessori fiscali come per legge.

Tutto ciò premesso, il creditore pignorante come in epigrafe meglio generalizzato, rappresentato, difeso e domiciliato ut supra

C I T A

Il debitore esecutato … … ... …, nato a … … ... … il … … ... … e residente a … … ... … in Via … … ... … C.F. … … ... … a comparire avanti il 

TRIBUNALE DI MILANO - SEZ. ESECUZIONI MOBILIARI

Giudice designando, all’udienza fissata per il giorno

… / … / … ore di rito

perché sia presente alla stessa udienza ed ai successivi incombenti.

Con espresso invito rivolto ai terzi pignorati … … ... …  a comunicare la dichiarazione prevista dall’art.547 c.p.c. allo scrivente avvocato mediante lettera A/R ovvero mediante comunicazione indirizzata alla casella di posta elettronica certificata … … ... …  entro e non oltre 10 gg. dalla notificazione del presente atto, con avvertimento che in caso di mancata comunicazione la stessa dovrà essere resa dal terzo comparendo in un'apposita udienza fissata dal G.E. e che, non comparendo o non rendendo detta dichiarazione, il credito pignorato o il possesso di cose di appartenenza del debitore, nell'ammontare o nei termini indicati dal creditore, saranno considerati come non contestati ai fini del procedimento in corso e dell'esecuzione fondata sul provvedimento di assegnazione.

Con avvertimento rivolto al debitore esecutato … … ... … che l’opposizione prevista dall’art. 615 comma II c.p.c. è inammissibile se proposta successivamente alla vendita / assegnazione dei beni pignorati a norma degli artt. 530, 552 e 569 c.p.c. salvo che sia fondata su fatti sopravvenuti, ovvero che l’opponente dimostri di non averla potuta proporre per causa a lui non imputabile.

Elenco delle produzioni documentali:

1) titolo esecutivo … … ... …

2) atto di precetto … … ... …

Dichiarazione di valore: ai sensi del d.p.r. 115/2002 e ss. mm. la presente esecuzione mobiliare sconta un C.U. fisso pari ad € 43.00 / 139.00

Luogo … … ... … lì … … ... …

Avv. … … ... …

 

 

RELAZIONE DI PIGNORAMENTO E 

PEDISSEQUA NOTIFICA

Io sottoscritto Ufficiale Giudiziario, addetto all’Ufficio N.E.P. istituito presso il Tribunale di Milano, ad istanza di … … ... … in epigrafe meglio generalizzato nonché rappresentato, difeso e domiciliato ut supra, visti il titolo esecutivo e l’atto di precetto notificati in data … … ... …

HO PIGNORATO

tutte le somme dovute e debende, per qualsivoglia titolo o ragione, al debitore esecutato … … ... … nato a … … ... …  il … … ... … e residente a … … ... … in … … ... … C.F. … … ... …  da parte del datore di lavoro, in persona del legale rappresentate p.t., con sede a … … ... … in Via … … ... …  c.f. / p.i. … … ... … e della banca d’appoggio, in persona del legale rappresentate p.t., presso la filiale di … … ... … in Via … … ... … c.f. / p.i. … … ... …  entro i limiti consentiti dalla legge e comunque fino a concorrenza dell’importo di € … … ... … corrispondente al credito complessivamente precettato in data … … ... … aumentato della metà, oltre alla rifusione delle spese legali della procedura esecutiva, tassa di registro sul titolo esecutivo se ed in quanto dovuta, ed accessori fiscali come per legge, e contestualmente

HO INGIUNTO

ai sensi dell’art. 492 c.p.c. al debitore esecutato … … ... … ut supra meglio generalizzato di astenersi dal sottrarre a garanzia del credito azionato le somme pignorate per cui si procede,

HO INVITATO

il debitore esecutato ut supra meglio generalizzato ad effettuare la dichiarazione di residenza ovvero l’elezione di domicilio presso la Cancelleria del Giudice delle Esecuzioni di Milano ai sensi dell’art. 492 comma II c.p.c., avvertendolo che in difetto e/o in caso irreperibilità le successive notificazioni / comunicazioni saranno effettuate presso la Cancelleria dello stesso Giudice, contestualmente

HO AVVERTITO

il debitore esecutato che ai sensi dell’art. 495 c.p.c. può chiedere la sostituzione dei beni e/o delle somme pignorate con una somma di denaro pari all’importo dovuto al creditore pignorante comprensiva della sorte capitale, degli interessi legali maturati, delle spese legali nonché di quelle relative all’esecuzione, sempre che a pena di inammissibilità la relativa istanza sia depositata presso la Cancelleria del Giudice delle Esecuzioni prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione ai sensi degli artt. 530, 552 e 569 c.p.c., unitamente ad una somma di denaro d’importo non inferiore ad 1/5 al credito per cui è stato eseguito il pignoramento e dei creditori nel frattempo intervenuti,

HO AVVERTITO

il debitore esecutato che ai sensi dell’art. 615 comma II c.p.c. l’opposizione è inammissibile se proposta dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli artt. 530, 552 e 569 c.p.c. salvo che sia fondata su fatti sopravvenuti, ovvero che l’opponente dimostri di non averla potuta proporre per causa a lui non imputabile,

HO INVITATO

il debitore esecutato ai sensi dell’art. 492 comma IV c.p.c. ad indicare ulteriori beni utilmente pignorabili, i luoghi in cui si trovano ovvero la generalità dei terzi debitori, avvertendolo della sanzione prevista per omessa o falsa dichiarazione,

HO INTIMATO

ai terzi pignorati … … … … di non disporre delle somme pignorate senza l’ordine del Giudice delle Esecuzioni pena le conseguenze come per Legge ai sensi dell’art. 546 c.p.c.

HO AVVERTITO

i terzi pignorati … … … …  che in caso di mancata comunicazione della dichiarazione prevista dall'art. 547 c.p.c., la stessa dovrà essere resa comparendo in un'apposita udienza fissata dal G.E. e che, non comparendo o non rendendo detta dichiarazione, il credito pignorato o il possesso di cose di appartenenza del debitore, nell'ammontare o nei termini indicati dal creditore, saranno considerati come non contestati ai fini del procedimento in corso e dell'esecuzione fondata sul provvedimento di assegnazione, ed infine

HO NOTIFICATO   

ad ogni conseguente effetto di legge il retroesteso atto di pignoramento presso terzi di data … … … … rilasciandone copia a: debitore esecutato e terzi pignorati … … … …

 

(a cura di Avv. Luca Conti)

DIRITTO CONDOMINIALE: RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER LA MANUTENZIONE DEL TETTO

 

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RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER LA

MANUTENZIONE DEL TETTO CONDOMINIALE

 

A chi competono e con quali criteri devono essere ripartite tra i Condomini le spese per la manutenzione o per la sostituzione del tetto condominiale ammalorato?

La risposta non è sempre univoca e occorre distinguere caso per caso.

Anzitutto, occorre partire dal dato normativo ricavabile dall’art.1117 c.c. stante il quale il tetto e il lastrico solare rientrano tra le parti comuni dell’edificio, salvo che non risulti diversamente dal titolo di acquisto. Il che significa in linea di principio che, se si tratta una parte comune, tutti i Condomini devono concorrere al pagamento delle spese tanto in caso di manutenzione quanto in caso di sostituzione integrale del tetto.

Ciò che distingue il tetto dal lastrico solare è essenzialmente che il primo è inclinato e assolve alla funzione di riparare l’edificio dagli agenti atmosferici, mentre il secondo è orizzontale e può assolvere anche diverse funzioni nell’interesse di uno o più Condomini.

Chiarita la diversa funzione del tetto e del lastrico solare, quel che emerge dal dato normativo è che nella generalità dei casi tetto e lastrico solare rientrano tra le parti comuni dell’edificio, sicché ciascun condomino ne è comproprietario pro quota in base ai propri millesimi di proprietà e l’art. 1123 comma I c.c. ne sopporta le spese di manutenzione e di sostituzione in proporzione ai millesimi che detiene.

A questa regola di carattere generale deroga l’ultimo comma dell’art. 1123 c.c., a tenore del quale se un edificio ha – per esempio – più lastrici solari destinati a servirne una sola porzione del fabbricato, le relative spese di manutenzione sono poste a carico del gruppo di condomini che ne trae una utilità e quindi delle unità immobiliari poste al di sotto della verticale del lastrico: è il caso dei supercondomini dove vi sono più corpi di fabbrica e più tetti o lastrici, le cui spese andranno poste a carico delle unità poste al di sotto della loro verticale.

Tuttavia, può accadere che in base al titolo di acquisto il tetto o il lastrico solare appartengano non già all’intero condominio, ma bensì in proprietà esclusiva dell’unità immobiliare sottostante: è il caso degli appartamenti mansardati ricavati dai sottotetti.

In questo caso, per la ripartizione delle spese in caso di manutenzione o di sostituzione del tetto deve farsi riferimento all’art.1126 c.c. a tenore del quale “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 alla spesa, mentre i restanti 2/3 sono posti a carico di tutti gli altri condomini dell’edificio o di parte di esso, cui il lastrico solare serve in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

La norma espressamente dedicata al “lastrico solare” è suscettibile di applicazione analogica al tetto quando - come sopra detto - dal titolo di acquisto o dall’atto di provenienza risulti che l’unità mansardata ha la proprietà esclusiva del tetto.

Lo scopo dell’art.1126 c.c. è quello di porre una quota predefinita di spese (1/3 del totale) a carico del Condomino che del lastrico solare (o del tetto in caso di mansarda) fa un uso più intenso, mentre i restanti 2/3 sono posti a carico degli altri Condomini in base ai rispettivi millesimi, giacché la funzione del lastrico solare (così come del tetto) è anche quella di preservare l’edificio dagli agenti atmosferici.

Dalla lettura dell’art.1126 c.c. emerge un ulteriore dato: il legislatore ha fatto esplicito riferimento alle spese di riparazione e di rifacimento; diverso invece è il caso degli interventi destinati ad una migliore coibentazione all’appartamento sottostante il tetto. In tale ultimo caso, la spesa per migliorare la coibentazione andrà posta a carico della sola unità mansardata, trattandosi di un intervento la cui utilità è funzionale solamente a quest’ultima unità e non anche alla altre sottostanti.

In conclusione: si può affermare che nel caso di un tetto in proprietà comune le spese di manutenzione e di rifacimento integrale sono ripartite tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali; viceversa, nel caso di un tetto o di un lastrico in proprietà esclusiva di una sola unità immobiliare, le spese sono da ripartirsi secondo la predetta regola di 1/3 e 2/3; infine, le spese di coibentazione del tetto soprastante l’unità mansardata sono ad esclusivo carico dell’appartamento che del tetto è proprietario e che da esso trae la maggiore utilità.

 

(a cura di Avv. Luca Conti)

 

DIRITTO DELLE PERSONE: INTERDIZIONE - INABILITAZIONE - AMMINISTRAZIONE DI SOSTEGNO

 

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DIRITTI DELLE PERSONE

INTERDIZIONE - INABILITAZIONE - AMMINISTRAZIONE DI SOSTEGNO

Lo Studio Legale CONTI fornisce consulenza e assistenza legale giudiziale nei procedimenti di interdizione (art.414 c.c.), inabilitazione (art. 415-416 c.c.) e di amministrazione di sostegno (art.404 c.c.) a favore di persone che risultano incapaci - totalmente o parzialmente - di provvedere ai propri interessi.

Nel nostro ordinamento i minori di anni 18 sono privi della capacità di agire, ossia privi della capacità di compiere validamente atti giuridici quali vendere, comprare, costituire procure, firmare assegni o cambiali, etc. Fino al raggiungimento del diciottesimo anno d’età i minori sono soggetti alla tutela dei genitori, che viene meno - appunto - col raggiungimento della maggiore età.

Vi sono dei casi, tuttavia, in cui il soggetto divenuto maggiorenne non è in grado di provvedere a se stesso, a causa di una grave menomazione fisica piuttosto che di un vizio della mente: in questi casi è previsto che queste persone vengano supportate nei propri bisogni di cura e di gestione del patrimonio attraverso l’ausilio di parenti (entro il IV grado) o di soggetti professionisti che prendono il nome di tutori, curatori e amministratori di sostegno sempre sotto la supervisione del Giudice Tutelare.

L’interdizione (art.414 c.c.) può essere chiesta nei confronti della persona maggiorenne che si trova in condizioni di abituale infermità di mente, tale da renderla incapace di provvedere ai propri interessi in modo permanente. In questo caso il tutore rappresenterà l’amministrato tanto nel compimento di atti di ordinaria amministrazione quanto di straordinaria amministrazione.

 

L’inabilitazione (artt. 415 - 416 c.c.) può essere chiesta nei confronti della persona maggiorenne il cui stato non è talmente grave da dare luogo a interdizione: può essere inabilitato - per esempio - colui che, per prodigalità o per abuso di bevande alcoliche o di stupefacenti, espone sé o la sua famiglia a gravi pregiudizi economici. Possono essere inabilitati anche i ciechi ed i sordomuti se del tutto incapaci di provvedere ai propri interessi. In questi casi il curatore affiancherà l’amministrato solo nel compimento di atti di straordinaria amministrazione (ad esempio l’acquisto o la vendita di un immobile).

 

L’amministrazione di sostegno (art.404 c.c.) è prevista per le persone affette da infermità o da una menomazione fisica o psichica, che si trovano nell’impossibilità anche parziale o temporanea di provvedere ai propri interessi. In questo caso l’amministrato non perde la capacità di agire per il compimento di tutti quegli atti che non richiedono la rappresentanza esclusiva o l’assistenza necessaria dell’amministratore, e può compiere validamente atti necessari a soddisfare le proprie esigenze di vita quotidiana.

L’interdizione e l’inabilitazione possono essere chieste dal coniuge, dai parenti entro il IV grado, dagli affini entro il II grado e dal pubblico ministero; l’amministrazione di sostengo può essere chiesta anche dal diretto interessato o dai Servizi Sociali.

È sempre necessaria l’assistenza di un legale; il procedimento si svolge dinnanzi al Giudice Tutelare e si conclude con sentenza. Se ricorrono i requisiti di reddito l’interessato può fare istanza di ammissione al gratuito patrocinio a spese dello Stato.

Per appuntamenti e consulenze: avvocato.lucaconti@libero.it

 

 

LOCAZIONI: IL CONTRATTO DI LOCAZIONE NON REGISTRATO E' NULLO

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IL CONTRATTO DI LOCAZIONE È NULLO

SE NON VIENE REGISTRATO

 

Con l’entrata in vigore dell'art.1 della Legge n.311/2004 la registrazione del contratto di locazione, sia esso ad uso abitativo che commerciale, è divenuta obbligatoria a fini tributari / fiscali, con la conseguenza che l'omessa e/o la ritardata registrazione del contratto ne determina la nullità assoluta ed insanabile, nel senso che anche la ritardata denuncia / registrazione non sanano la nullità.

La registrazione del contratto a fini fiscali deve avvenire entro e non oltre 30 gg. dalla sottoscrizione, ed a nulla vale la ritardata registrazione oltre il suddetto termine effettuata dal conduttore, dal momento che l'obbligo di registrazione ricade esclusivamente sul locatore.

L’obbligo di registrazione vale per tutti i contratti  di locazione, di durata superiore a 30 gg. l’anno.

Occorre - altresì - ricordare che il contratto di locazione, qualunque sia l’importo del canone e la sua durata, deve essere redatto per iscritto sotto pena di nullità (art. 1 comma IV legge n.431/1998).

La giurisprudenza, che negli anni si è occupata di questo problema, ha assunto orientamenti talvolta contrapposti: alcune pronunce hanno optato per l'inefficacia del contratto e la nullità sanabile per effetto della registrazione tardiva (ossia la registrazione del contratto oltre il termine di 30 gg. dalla sottoscrizione lo rende valido da quel momento), mentre altre pronunce (si vedano Corte d'Appello di Brescia, sent. n.682/2012, Tribunale di Napoli, sent. n.5398 dd. 25/05/2023) hanno optato per la nullità insanabile.

La Corte di cassazione a Sezioni Unite (Cass. Civ. SS.UU. ordinanza n.37/2014) ha stabilito che il contratto di locazione, di durata superiore a 30 gg., che non sia stato registrato nei termini di legge è insanabilmente nullo, giacché l'obbligo di registrazione è sancito in una norma tributaria di rango primario. 

Dall'affermazione di questo principio discendono due importanti conseguenze:

a)     il conduttore che ha versato il canone di affitto ha diritto alla restituzione da parte del locatore di quanto pagato in esecuzione del contratto nullo;

b)    il locatore NON può avvalersi della consueta procedura di sfratto per liberare l'immobile, giacché essa ha come presupposto la stipulazione di un contratto valido.

Pertanto, in caso di morosità del conduttore, il locatore non potrà promuovere la consueta domanda di sfratto per morosità, ma dovrà proporre una diversa domanda secondo il rito ordinario oppure ai sensi del rito semplificato introdotto dalla Riforma Cartabia ai sensi dell’art. 281 undecies c.p.c. (si veda di seguito il relativo formulario), mentre la domanda del conduttore finalizzata alla restituzione del canone di locazione (compresa la caparra) andrà proposta - se del caso in via riconvenzionale - avanti il Tribunale del luogo dove si trova l'immobile oggetto di locazione, previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione civile / commerciale ai sensi degli artt. 4 e 5 del D. Lgs. n.28/2010.

In materia locatizia, infatti, l’esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria è condizione di procedibilità dell’azione giudiziale.

Recentemente il Tribunale di Napoli, con la sentenza n.5398 dd. 25/05/2023 ha accolto la domanda restitutoria dei locali formulata dal proprietario per effetto della morosità del conduttore, mentre ha rigettato la domanda di registrazione tardiva formulata da quest’ultimo, che è stato pure condannato per responsabilità aggravata ai sensi dell’art. 96 com.3 c.p.c. per non avere preso parte alla mediazione obbligatoria in violazione dell’art. 12 co. 3 bis del D. Lgs. 28/2010: ha ritenuto il giudice partenopeo un contratto di locazione non redatto in forma scritta e non registrato a fini fiscali è insanabilmente nullo, per cui il conduttore va considerato alla stregua di un occupante abusivo e non ha diritto alla sanatoria per effetto di una registrazione tardiva. Di più, il giudice partenopeo ha anche condannato il conduttore al pagamento di una somma equitativamente determinata per non avere preso parte alla mediazione e per avere resistito in giudizio con colpa grave.

 

(a cura di Avv. Luca Conti)

 

GUASTO ALL'IMPIANTO ELETTRICO DI CASA

 

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GUASTO ALL’IMPIANTO ELETTRICO DI CASA

CHI PAGA TRA INQUILINO E PROPRIETARIO?

 

Quando si verifica un guasto all’impianto elettrico di casa, chi deve pagare la riparazione tra l’inquilino e il proprietario di casa?

La risposta non è univoca e occorre distinguere caso per caso.

Partendo dal dato normativo, l’art. 1575 c.c. dispone che il locatore (il proprietario di casa) deve consegnare al conduttore (l’inquilino) l’appartamento in buono stato di manutenzione, deve mantenerlo in stato tale da servire all’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento.

Da questa norma si può già offrire una prima risposta: se il malfunzionamento dell’impianto elettrico è preesistente al contratto di locazione, le relative spese sono esclusivamente a carico del proprietario, dal momento che è obbligo di quest’ultimo di mettere a disposizione dell’inquilino un appartamento in buono stato di manutenzione e in condizioni idonee ad essere utilizzato.

Inoltre, non possono essere imputate all’inquilino spese per riparazioni rispetto a danni che si sono verificati in dipendenza di un precedente rapporto locatizio.

Pertanto, prima di sottoscrivere il contratto, sarà buona regola che il conduttore verifichi anche il corretto funzionamento dell’impianto elettrico e, se del caso, segnalare subito e per iscritto (affinché ne resti traccia) al proprietario eventuali malfunzionamenti.

Allo stesso modo, se l’impianto elettrico non è a norma perché vetusto, le spese di adeguamento alla normativa vigente saranno ad esclusivo carico del proprietario.

A parte questi due casi pratici che possono verificarsi prima che si dia esecuzione al contratto di locazione, per il resto vale la regola generale dettata dagli artt. 1576 e 1609 c.c., stanti i quali il locatore (proprietario di casa) deve eseguire in corso di locazione tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione della piccola manutenzione dovuta all’usura che resta in carico al conduttore (inquilino).

Ne segue che rientrano nella gestione ordinaria dell’immobile le piccole riparazioni (sostituzione dei punti luce, delle lampadine, delle pulsantiere, delle prese elettriche e dei segnalatori acustici) che sono conseguenza dell’usura e che per tale motivo sono a carico dell’inquilino, mentre gli interventi straordinari (sostituzione del quadro elettrico generale piuttosto che la sostituzione di tutto l’impianto elettrico di casa) spettano al proprietario.

A quest’ultimo riguardo si segnala la seguente sentenza: “in tema di locazione di immobili, gli artt. 1576 e 1609 c.c. pongono a carico del conduttore l'obbligo di eseguire le riparazioni di piccola manutenzione; quelle relative agli impianti interni all'immobile (ad esempio elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento non rientrano, come tali, nelle riparazioni dette, restando a carico del locatore tutti gli interventi necessari per ricondurre l'immobile locato in buono stato locativo; in particolare la riparazione degli infissi esterni dell'immobile non rientra tra quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore, perché i danni riportati dagli infissi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell'immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore” (Corte d’appello di Genova, Sez. I, sent. del 03/05/2021, n.453).

Va anche detto che in ossequio al principio di autonomica contrattuale (art. 1322 c.c.) le parti possono sempre estendere il contenuto delle disposizioni sopra elencate e quindi stabilire ex ante quali spese saranno in carico al conduttore e quali al locatore, ma sempre nel rispetto delle linee guida stabilite dalla normativa vigente: per esemplificare, sarebbe nulla la clausola contrattuale che, in deroga agli artt. 1575-1576-1609 c.c., ponesse ad esclusivo carico del conduttore tutte le spese di manutenzione dell’impianto elettrico comprese quelle di natura straordinaria.

Un altro caso pratico è la posa di una linea dedicata a grossi elettrodomestici che necessitano di sopportare un consumo ed un voltaggio molto elevati: si pensi all’installazione di una linea elettrica espressamente dedicata all’impianto di climatizzazione non presente nell’appartamento, questo intervento resta a carico del conduttore, salvo diversa pattuizione, perché non rientra tra gli obblighi che la legge impone al proprietario.

In caso di danni causati dal malfunzionamento dell’impianto elettrico, chi paga?

Anche in questo caso occorre distinguere caos per caso: se si tratta di danni conseguenti ad un difetto di manutenzione per l’usura (che resta in carico al conduttore), i relativi costi sono a carico dell’inquilino; mentre se si tratta di carenze strutturali dell’impianto elettrico (che invece restano a carico del locatore), sarà quest’ultimo a doversene fare carico.

A tale ultimo riguardo si segnala la seguente sentenza: “nell'ipotesi di danni patiti dal conduttore della cosa locata, il diritto al risarcimento sussiste su base contrattuale, e discende dall'art. 1581 c.c., che richiama l'art. 1578 c.c., e in particolare il suo secondo comma, in quanto il danno deriva da un vizio della cosa locata, giusto il principio di diritto già affermato da questa Corte, secondo cui appunto costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti di cui all'art. 1578 c.c., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale” (Cass. civ., Sez. III, sent. del 20/02/2024, n.4578).

 

(a cura di Avv. Luca Conti)