LOCAZIONE D'IMMOBILE AD USO ABITATIVO: FAC-SIMILE DEL CONTRATTO (art.2 co.1 legge 431/98)

 

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Lo Studio Legale CONTI mette a disposizione dei propri Assistiti un bagaglio di preziose conoscenze per la redazione di contratti di locazione “blindati”, sia ad uso abitativo sia commerciale, fornendo assistenza tanto al locatore quanto al conduttore nella fase di stipula e successivamente in corso di esecuzione del contratto in dipendenza di eventuali liti insorte tra locatore e conduttore.

Di seguito si propone il fac-simile del contratto di locazione d’immobile ad uso abitativo, della durata di quattro anni più quattro ai sensi dell’art.2 della legge 431/1998.

 

 

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
(art. 2, co. 1, legge 9 dicembre 1998, n.431)

TRA

il signor/a … … … … … … nato/a a … … … … … il … … … … e residente a … … … … … in Via / P.zza … … … … … … C.F. … … … … … … di seguito - locatore -

e

il signor/a … … … … … … nato/a a … … … … … il … … … … e residente a … … … … … in Via / P.zza … … … … … … C.F. … … … … … … di seguito - conduttore –

 

P R E M E S S O

1. che il locatore è proprietario di un appartamento / villa / casa indipendente ubicato/a nel Comune di … … … … … … in Via / P.zza … … … … … censito al catasto urbano di detto Comune al foglio … … … mappale … … … … della consistenza di … … … … vani, subalterno … … … … categoria … … … … classe … … … … superficie … … … …rendita catastale … … … … …;

2. che detto immobile è composto da … … … … ammobiliato / non ammobiliato / parzialmente arredato;

3. che l’immobile è già stato ispezionato dal conduttore, che lo ha trovato di proprio gradimento, in buono stato di manutenzione, idoneo all’uso convenuto, e pertanto intende prenderlo in locazione nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.

 

Tutto ciò premesso e considerato si conviene e si stipula quanto segue.

1. PREMESSE

Le premesse, nessuna esclusa, s’intendono parte integrante del presente contratto e qui di seguito richiamate.

 

2. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE

Il locatore concede in locazione nello stato di fatto e di diritto in cui si trova al conduttore, che accetta, la seguente unità immobiliare: appartamento / villa / casa indipendente ubicato nel Comune di … … … … … … in Via / P.zza … … … … … censito al catasto urbano di detto Comune al foglio … … … mappale … … … … della consistenza di … … … … vani, subalterno … … … … categoria … … … … classe … … … … superficie mq … … … …rendita catastale … … … …

L’immobile viene concesso in locazione arredato / non arredato / parzialmente arredato.

 

3. CONDIZIONI DELL’IMMOBILE ALLA STIPULA DEL CONTRATTO

Il conduttore dichiara, e con la sottoscrizione del presente contratto ne dà conferma, di aver ispezionato l’immobile e di averlo trovato in buono stato di manutenzione e in ogni caso idoneo all’uso convenuto e alle proprie necessità.
Il conduttore dichiara, altresì, di non avere riscontrato difetti che possano influire sull’utilizzo convenuto dell’immobile e/o sulla salute di chi vi abita.
Il conduttore si obbliga a riconsegnare l’immobile alla scadenza del contratto nel medesimo stato di fatto, con imbiancatura a proprie spese.
Il conduttore dichiara di avere ricevuto le chiavi di accesso con la sottoscrizione del presente contratto e da questo momento ne entra in possesso, obbligandosi a custodirlo con la diligenza del buon padre di famiglia.

 

4. DIVIETO DI MODIFICHE E ADDIZIONI

È fatto espresso divieto al conduttore di apportare qualsivoglia addizione e/o modifica all’immobile senza la preventiva autorizzazione scritta del locatore; eventuali addizioni e/o modifiche non autorizzate per iscritto potranno restare a beneficio dell’immobile senza che nulla sia dovuto al conduttore, neppure a titolo di rimborso spese, fatto salvo il diritto del locatore di pretenderne la rimessa in pristino a spese del conduttore.

 

5. DESTINAZIONE DELL’IMMOBILE E DIVIETO DI SUBLOCAZIONE

Il conduttore dichiara che l’unità immobiliare oggetto della locazione sarà adibita esclusivamente ad abitazione propria e del proprio nucleo famigliare.
È fatto espresso divieto al conduttore di cambiare la destinazione d’uso dell’immobile e/o di sublocarlo anche parzialmente; le parti concordano che la violazione della presente clausola comporterà la risoluzione di diritto del contratto.

 

6. DURATA DELLA LOCAZIONE

La durata del presente contatto è stabilita ai sensi dell’art.2 n.1 della legge n. 431/1998 in anni quattro più quattro, con decorrenza a partire dal … … … … e prima scadenza fissata al … … …
Alla prima scadenza naturale, in assenza di disdetta, il contratto si protrarrà automaticamente per ulteriori quattro anni, salvo che il locatore con lettera raccomandata A/R o messaggio di posta elettronica certificata, da recapitarsi sei mesi prima della prima scadenza naturale contrattuale, manifesti al conduttore la propria intenzione di adibire l’immobile agli usi od effettuare nello stesso le opere di cui all’art.3 della legge n. 431/1998, ovvero di vendere l’immobile alle condizioni e modalità previste nel medesimo articolo.
Allo scadere del secondo quadriennio ciascuna parte avrà diritto di rinnovare il contratto a nuove condizioni contrattuali ovvero di rinunciare al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata A/R ovvero mediante messaggio di posta elettronica certificata con preavviso di almeno tre mesi rispetto alla scadenza naturale del contratto.
La parte interpellata dovrà rispondere entro e non oltre sessanta giorni dalla ricezione della richiesta; in mancanza di tempestiva risposta o di non accordo sulle nuove condizioni, il contratto s’intenderà scaduto e non rinnovato alla data di scadenza naturale.
Allo scadere della locazione il conduttore si obbliga a riconsegnare l’immobile al locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto, libero da persone e/o cose, insieme alle chiavi di accesso.

 

7. RECESSO ANTICIPATO DEL CONDUTTORE

Ai sensi dell’art. 1373 c.c. al conduttore è riconosciuta la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto rispetto alla sua scadenza naturale, comunicando la propria intenzione al locatore con preavviso di almeno sei mesi dalla data di riconsegna dell’immobile mediante comunicazione scritta da recapitarsi al locatore a mezzo di lettera raccomandata A/R oppure con messaggio di posta elettronica certificata.

In caso di recesso anticipato, le prestazioni già eseguite in dipendenza del presente contratto restano ferme e non potranno essere chieste in restituzione, fermo restando l’obbligo del conduttore di pagare al locatore il corrispettivo pattuito per canone di locazione e le spese condominiali di pertinenza fino all’effettiva riconsegna dell’immobile.

 

8. CANONE DI LOCAZION E SPESE CONDOMINIALI

Il canone annuo della locazione viene fissato e stabilito nella somma di € … … … … da pagarsi in dodici rate mensili anticipate, entro e non oltre il giorno cinque di ogni mese, di € … … … … l’una a mezzo bonifico bancario alle seguenti coordinate iban intestate al locatore: … … … … …
Oltre al canone sono interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di riscaldamento, quelle elencate dall’art. 9 della legge n. 392/1978 nonché, per patto espresso, il compenso dell’amministratore dello stabile e l’importo della polizza globale fabbricato, il tutto nella misura complessiva di € … … … … … da pagarsi con le stesse modalità e scadenze del canone di locazione, salvo conguaglio finale alla chiusura dell’esercizio di gestione.
Allo scadere dell’esercizio di gestione, eventuali eccedenze versate a titolo di contributo alle spese condominiali saranno conteggiate a favore del conduttore e portate in compensazione sulle spese condominiali relative all’anno successivo.

Al contrario, il conguaglio a favore del locatore dovrà essere pagato dal conduttore a mezzo bonifico bancario entro e non oltre quindici giorni dalla richiesta, da recapitarsi a mezzo di lettera raccomandata A/R o con messaggio di posta elettronica certificata.
Le spese per utenze domestiche (gas, luce, linea telefonica) sono ad esclusivo carico della parte conduttrice.

 

9. AGGIORNAMENTO ISTAT DEL CANONE DI LOCAZIONE

Il canone di locazione, così come determinato all’art.8 del presente contratto, sarà aggiornato di anno in anno, decorsi dodici mesi dalla data di stipula, automaticamente e senza bisogno di espressa richiesta al 75% degli indici ISTAT al consumo per le famiglie.

 

10. MOROSITA’ DEL CONDUTTORE

Salvo quanto previsto dall’art.55 della legge 392/78, il mancato pagamento anche di una sola rata del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza contrattualmente prevista per ogni singola rata, ovvero il mancato pagamento nei termini previsti del contributo alle spese condominiali quando l’importo non pagato superi almeno due mensilità del canone, costituisce giustificato motivo per domandare la risoluzione del contratto e intimare lo sfratto al conduttore.

 

11. DEPOSITO CAUZIONALE

A garanzia di tutte le obbligazioni assunte con il presente contratto, la parte conduttrice ha corrisposto alla parte locatrice la somma di € … … … … … e con la sottoscrizione del presente contratto il locatore ne dà quietanza.
In nessun caso il deposito cauzionale sarà imputabile in conto canoni o in conto spese condominiali e oneri accessori.

Il deposito cauzionale, che è infruttifero di interessi, sarà restituito al conduttore al termine della locazione previa verifica delle condizioni dell’immobile nel contraddittorio delle parti e sempre che il conduttore abbia adempiuto a tutti gli obblighi derivanti dal contratto e dalla legge vigente.

 

12. MANUTENZIONE ORDINARIA, RIPARAZIONI E MANUTENZIONE STRAORDINARIA
La manutenzione ordinaria dell’immobile e le riparazioni di guasti verificatisi successivamente alla stipulazione del contratto sono interamente a carico del conduttore.

Il conduttore si obbliga ad eseguire a proprie spese tutte le riparazioni necessarie ed a risarcire i danni provocati dalla sua negligenza nell’uso della cosa locata.

Nella manutenzione ordinaria rientrano, per patto espresso, quelle inerenti le parti degli impianti igienico-sanitari, elettrico, idrico, del gas, dell’acqua calda, di pertinenza esclusiva dell’immobile locato, nonché le riparazioni alle condutture idrauliche di scarico ed alle conseguenziali opere di ripristino nonché la manutenzione periodica degli infissi interni ed esterni.
In caso di esecuzione dei lavori elencati nell’abrogato art.23 della legge n. 392/1978, il locatore potrà ottenere dal conduttore un adeguamento del canone in misura pari al tasso legale sul capitale impiegato. Tale aumento decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene effettuata richiesta.

 

13. REGOLAMENTO CONDOMINIALE

Il conduttore dichiara, e con la sottoscrizione del presente contratto ne dà conferma, di avere ricevuto dal locatore copia del regolamento di condominio che si obbliga a rispettare e a far rispettare dai propri familiari e/o dipendenti.

 

14. REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

Gli oneri di registrazione del contratto sono a carico di ciascuna parte per il 50%.

La parte più diligente che avrà anticipato per intero la relativa spesa ha diritto di pretenderne dall’altra il rimborso che dovrà essere pagato entro e non oltre quindici giorni dall’esibizione della quietanza di pagamento.

 

15. VISITA DELL’IMMOBILE

Il conduttore, per tutta la durata della locazione, si obbliga a consentire al locatore ovvero a persona da lui delegata l’accesso all’immobile per visionarlo.
La richiesta dovrà essere inoltrata dal locatore al conduttore a mezzo lettera raccomandata A/R ovvero tramite messaggio di posta elettronica certificata; il conduttore si obbliga a far visionare l’immobile entro i successivi trenta giorni.
Il conduttore si obbliga, inoltre, a consentire la visita dell’unità immobiliare in caso di vendita dell’immobile o di fine locazione da parte degli eventuali acquirenti o subentranti nella locazione.

 

16. ELEZIONE DI DOMICILIO

Agli effetti del presente contratto e per la notifica di eventuali atti giudiziari la parte conduttrice elegge domicilio nell’immobile concesso in locazione e presso la casa del Comune in cui è situato l’immobile.

 

17. COMUNICAZIONE DEI DATI ALL’AMMINISTRATORE

Il conduttore autorizza il locatore a fornire i propri dati personali e quelli delle persone con lui conviventi all’amministratore di condominio o a terzi per adempimenti riguardanti il rapporto locativo o comunque ad esso collegati.

 

18. LEGGE APPLICABILE

Per quanto non previsto nel presente contratto le parti richiamano espressamente le norme codicistiche e quelle delle altre leggi vigenti in materia che s’intendono riportate e trascritte nel presente contratto.

 

19. CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA

L’inadempimento non irrilevante anche di una sola delle clausole antescritte e/o il mancato rispetto delle norme di legge dà diritto alla risoluzione ipso iure del presente contratto, fatto salvo per la parte non inadempiente il diritto di esercitare nelle sedi giudiziarie competenti il risarcimento dei maggiori danni, patrimoniali e non patrimoniali subiti in dipendenza dell’inadempimento della controparte.

 

20. FORO COMPETENTE

Tutte le controversie scaturenti dall’interpretazione e/o dall’esecuzione del presente contratto saranno devolute alla cognizione del Tribunale Ordinario di … … … … previo esperimento della condizione di procedibilità della mediazione civile, se ed in quanto dovuta, di cui al D. Lgs. n.28/2010 e ss. mm.

Luogo … … … … … data … … … … …

IL LOCATORE

IL CONDUTTORE

 

Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 c.c. si approvano espressamente tutte le clausole da n.1 a n.20, oltre alle premesse, che sono state preventivamente lette, pienamente comprese ed accettate.

IL LOCATORE

IL CONDUTTORE

(a cura di Avv. Luca Conti)

 

L'OPPOSIZIONE AL DECRETO INGIUNTIVO DI PAGAMENTO

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L’OPPOSIZIONE AL DECRETO INGIUNTIVO

DI PAGAMENTO

 

Chi si è visto notificare un decreto ingiuntivo di pagamento, per contestarlo deve promuovere opposizione ai sensi dell'art. 645 e ss. c.p.c.

L'opposizione si propone con atto di citazione a giudizio a comparire ad udienza fissa e deve essere notificata al creditore presso il domicilio eletto entro e non oltre 40 gg. dalla compiuta notifica del decreto ingiuntivo.

Nella procedura di opposizione si determina l'inversione delle parti processuali sotto il profilo "formale", dove il creditore ricorrente diventa convenuto formale nella "fase di opposizione", mentre il debitore che ha subito diviene attore processuale (opponente).

La pendenza della causa di opposizione coincide con la notificazione dell'atto di citazione (opposizione) al creditore.

La Corte di cassazione ha precisato che, nella diversa ipotesi in cui il debitore instauri davanti ad altro Giudice una causa di accertamento negativo del credito prima che gli sia notificato il decreto ingiuntivo, la pendenza di lite coinciderà con l'iscrizione a ruolo della causa d'accertamento negativo del credito e lo stesso giudice sarà competente a decidere anche sull’eventuale causa di opposizione.

La competenza a decidere la causa di opposizione spetta sempre all’ufficio giudiziario che ha emesso il decreto ingiuntivo di pagamento.

Nell'atto di opposizione, il debitore ingiunto deve prendere posizione su tutte le questioni / eccezioni di fatto e di diritto non rilevabili d'ufficio attinenti al decreto ingiuntivo, e dovrà proporre anche le domande riconvenzionali che egli intende rivolgere al creditore in dipendenza del credito azionato nella fase monitoria.

Nell’atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo il debitore (che è parte attrice in giudizio) deve rispettare i termini a comparire precisati dall’art. 163 bis c.p.c., ossia 120 gg. se la notifica dell’atto avviene in Italia, 150 gg. se si trova all’estero.

Ultimo cenno d'interesse riguarda la concessione della provvisoria esecutorietà del D.I. ai sensi dell'art. 648 c.p.c.: nel primo atto difensivo il creditore deve chiedere (qualora non sia già stata concessa in fase monitoria) la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo oggetto di opposizione; questa viene concessa dal Giudice allorché l'opposizione non sia fondata su prova scritta o di pronta soluzione. 

Va detto infine che, limitatamente alle materie soggette alla procedura di mediazione obbligatoria prevista dal D. Lgs. n.28/2010 il debitore opponente dovrà promuovere prima il tentativo di mediazione obbligatoria, oltre a notificare l'atto di opposizione: questo perché la mancata proposizione del tentativo di conciliazione in una delle materie soggette a mediazione obbligatoria potrebbe comportare la declaratoria d'improcedibilità dell'opposizione da parte del Giudice e conseguente passaggio in giudicato / definitività del decreto ingiuntivo opposto. 

Di seguito si propone il formulario dell’atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo aggiornato alle modifiche introdotte dalla Riforma Cartabia.

 

 

TRIBUNALE DI MILANO

Opposizione a decreto ingiuntivo

 

Attore / opponente: … … … … nato a … … … … il … … … … e residente a … … … … in Via / P.zza … … … … C.F. … … … … rappresentato e difeso dall'Avv. … … … … presso il cui Studio Legale a … … … … è elettivamente domiciliato, giusta procura rilasciata in calce al presente atto su separato documento informatico ai sensi dell’art. 83 comma III c.p.c., 

nei confronti di

… … … … nato a … … … … il … … … … e residente a … … … … in Via / P.zza … … … … C.F. … … … … elettivamente domiciliato presso lo Studio Legale dell’Avv. … … … …, giusta procura in calce al ricorso per ingiunzione di pagamento di data  ...omissis ...

Oggetto: opposizione a D.I. n. … … … … di data … … … … reso dal tribunale di Milano in persona del Giudice … … … …  nella procedura monitoria sub RG … … … … notificato all’opponente in data … … … …

Comunicazioni di Cancelleria e notificazioni: ai sensi dell'art. 170 c.p.c. si chiede di ricevere ogni comunicazione e notificazione inerente la procedura al numero fax (+39) … … … … oppure all’indirizzo di posta elettronica certificata … … … …

P R E M E S S O

- che in data … … … … veniva notificato all’attore / opponente il D.I. n. … … … … di data … … … … a mezzo del quale veniva ingiunto di pagare le seguenti somme … … … …

- che il credito ex adverso azionato è infondato ed è pertanto interesse del debitore di promuovere opposizione al D.I. per domandarne la revoca anche per tutte le seguenti

MOTIVAZIONI IN FATTO E DIRITTO

… … … … esposizione dei fatti su cui si fonda l'opposizione in punto an debeatur ed in punto quantum e di tutte le motivazioni in fatto ed in diritto che giustificano la revoca del decreto ingiuntivo … … … …

Tutto ciò premesso e considerato, l’opponente come in epigrafe meglio generalizzato, ut supra rappresentato, difeso ed elettivamente domiciliato

C I T A

… … … … nato a … … … … il … … … … e residente a … … … … in Via / P.zza … … … … C.F. … … … … elettivamente domiciliato presso lo Studio Legale dell’Avv. … … … …, giusta procura in calce al ricorso per ingiunzione di pagamento di data  ...omissis ... a comparire avanti il

TRIBUNALE DI MILANO

Giudice designando all’udienza fissata per il giorno … … … … ore di rito

ovvero ad altra e successiva udienza fissata ai sensi dell’art. 168 bis c.p.c., con espresso invito a costituirsi in giudizio almeno 70 gg. prima della fissata udienza nelle forme previste dall’art. 166 c.p.c., con avvertimento che in difetto si procederà in Sua contumacia e che l’emananda sentenza sarà considerata come resa in regolare contraddittorio, che la ritardata costituzione in giudizio comporta le decadenze prevista dagli artt. 38 e 167 c.p.c., che dinnanzi al Tribunale è necessaria la difesa tecnica tramite avvocato ad eccezione dei casi stabiliti dall’art.86 c.p.c. e dalle Leggi Speciali, che ricorrendone i presupposti può fare istanza di ammissione al gratuito patrocinio a spese dello Stato, per ivi sentire accogliere le seguenti

C O N C L U S I O N I

Piaccia all’Ill.mo Tribunale di Milano, in persona del Giudice delegato alla procedura, accertata la propria competenza, contrariis rejectis, così giudicare.

 

In via preliminare: non concedersi la provvisoria esecutorietà del D.I. opposto, essendo l'opposizione fondata su prova scritta e/o di pronta soluzione.

 

Nel merito ed in via principale: previo accertamento dell'inesistenza del credito azionato in fase monitoria revocare l’impugnato decreto ingiuntivo, tenendo indenne l’attore / opponente da qualsivoglia pretesa creditizia avversaria.

Nel merito ed in via subordinata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda articolata in via principale, revocare comunque l’impugnato decreto ingiuntivo riducendo in termini di giustizia la pretesa creditizia ex adverso azionata.

In via istruttoria: ammettersi la prova per interpello formale nella persona del convenuto e per testimoni sui fatti dedotti in narrativa e da meglio articolarsi per separati capitoli nelle successive memorie autorizzate ai sensi dell’art. 171 ter c.p.c.

In ogni caso: con vittoria di spese documentate e compenso all’avvocato patrocinante ai sensi del D.M. 55/14 e ss. mm., oltre al rimborso delle spese forfetarie nella misura del 15%, c.p.a. 4%, i.v.a. 22% e successive spese occorrende.

Elenco produzioni documentali:

1) decreto ingiuntivo di pagamento n. … … … …  di data … … … … 

2) procura alle liti;

3) … … … … 

Con espressa riserva di ulteriormente dedurre, produrre ed eccepire, tenuto conto del contegno processuale della convenuta opposta.

Dichiarazione di valore: ai sensi del d.p.r. 115/2002 e ss. mm. il valore della presente causa è pari ad € … … … …  per sorte capitale e sconta un C.U. pari ad € … … … … 

Luogo … … … …  data … … … … 

Avv. … … … … 

Seguono procura alle liti e relazione di notifica.

 

(a cura di Avv. Luca Maria Conti)

IL DEPOSITO TELEMATICO DEL PIGNORAMENTO PRESSO TERZI

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VADEMECUM AL DEPOSITO TELEMATICO

DELL'ATTO DI PIGNORAMENTO PRESSO TERZI

 

1) Accedere alla piattaforma Consolle Avvocato (o ad altra piattaforma dedicata ai depositi telematici), digitando il codice PIN associato alla propria chiavetta di firma digitale.

2) Selezionare la seguenti opzioni: "gestione fascicoli" >> "esecuzioni mobiliari" >> "espropriazione mobiliare presso terzi". L’atto di pignoramento presso terzi deve essere iscritto a ruolo entro 30 giorni dalla restituzione degli atti da parte dell’UNEP.

3) Una volta entrati nella maschera dedicata alle espropriazioni mobiliari presso terzi, selezionare il Tribunale delle Esecuzioni competente per territorio, indicando successivamente il valore del credito complessivamente precettato, l'importo del C.U., le generalità delle parti (creditore pignorante, debitore esecutato, terzo/i pignorato/i) e la tipologia del bene assoggettato a pignoramento.

4) Il G.E. competente per territorio è quello nel cui circondario risiede il debitore esecutato.

5) L’importo del C.U. varia da € 43.00 per le esecuzioni di valore fino a € 2.500 fino ad € 139.00 per le esecuzioni di valore superiore ad € 2.500 .

6) Dopo avere completato la configurazione del fascicolo telematico, selezionare all'interno del menù "depositi telematici" l’icona corrispondente "nuovo deposito".

7) A questo punto il sistema vi chiederà di specificare: a) l'entità del credito complessivamente precettato, b) la data in cui il titolo esecutivo, l’atto di precetto e l'atto di pignoramento sono stati restituiti dall'U.N.E.P., c) la data di avvenuta notificazione del titolo esecutivo, del precetto e del pignoramento al debitore esecutato e al terzo pignorato, d) il valore del credito complessivamente pignorato (corrispondente al credito complessivamente precettato aumentato della metà), e) la natura / quantità dei beni pignorati.

8) L’atto principale da caricare nella busta telematica è la NOTA D’ISCRIZIONE A RUOLO (N.I.R.) che andrà firmata digitalmente prima del deposito.

9) Successivamente alla nota d’iscrizione a ruolo andranno importati nella busta l'atto di pignoramento presso terzi, il titolo esecutivo, l'atto di precetto, la procura alle liti e la ricevuta di pagamento telematico del C.U. e della marca da bollo da € 27.00 .

10) La N.I.R., l'atto di pignoramento con citazione a comparire a udienza fissa, il titolo esecutivo, l'atto di precetto e la procura alle liti devono essere firmati digitalmente prima di effettuare il deposito.

11) Poiché l'atto di pignoramento, il titolo esecutivo e l'atto di precetto sono scansioni in formato pdf analogico dei rispettivi originali cartacei notificati con modalità non telematica, in calce agli stessi dovrà essere apposta l'attestazione di conformità anch’essa da firmare digitalmente.

12) Una volta creata la busta con tutti gli allegati e dopo avere apposto la firma digitale, si può procedere all’invio della busta.

13) Ai fini della validità dell’intera procedura, è onere dell’avvocato del creditore procedente di notificare al debitore esecutato ed al terzo pignorato l’avviso di avvenuta iscrizione a ruolo, indicando il numero di R.G.E.; detto avviso deve poi essere caricato nel fascicolo telematico prima che abbia luogo l’udienza di assegnazione.

 

(a cura di Avv. Luca Conti)

RECUPERO CREDITI: IL PIGNORAMENTO PRESSO TERZI

 

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IL PIGNORAMENTO PRESSO TERZI

Un efficace strumento per il recupero di qualsiasi credito è il pignoramento presso terzi ai sensi degli artt. 543 e ss. c.p.c., ossia il pignoramento di cose e/o di somme di denaro a qualsiasi titolo detenute e dovute da terzi al debitore principale: il creditore, una volta ottenuta la sentenza di condanna (o qualsiasi altro titolo equipollente) del debitore a pagargli la somma di danaro pretesa in pagamento e previa notifica del titolo esecutivo e dell’atto di precetto, in difetto di spontaneo pagamento può procedere col pignoramento presso terzi, che va notificato al debitore esecutato e ai terzi pignorati da parte dell’Ufficio N.E.P. nel cui circondario ha residenza lo stesso debitore.

I terzi pignorati (per esempio, il datore di lavoro piuttosto che la banca d’appoggio del debitore) devono dichiarare di quali cose e/o somme di denaro sono a propria volta debitori nei confronti del debitore principale.

In caso di dichiarazione positiva, la causa di assegnazione delle cose / somme pignorate deve essere iscritta a ruolo entro trenta giorni dall’avvenuta notifica dell'atto di pignoramento; le cose / somme pignorate sono assegnate al creditore procedente dal Giudice delle Esecuzioni.

Si propone di seguito il formulario del nuovo atto di pignoramento presso terzi, così come modificato dalla Riforma Cartabia.

TRIBUNALE DI MILANO

SEZIONE ESECUZIONI MOBILIARI

Atto di pignoramento presso terzi

Creditore pignorante: … … ... …, nato a … … ... … il … … ... … e residente a … … ... … in Via … … ... …  C.F. … … ... …  rappresento e difeso dall’Avv. … … ... … (C.F. … … ... … p.i. … … ... …), presso il cui Studio Legale a … … ... … in Via … … ... … è elettivamente domiciliato, giusta procura alle liti rilasciata in calce al presente atto ai sensi dell’art. 83 co. III c.p.c.

Debitore esecutato: … … ... …, nato … … ... … il … … ... … e residente a … … ... …  in Via … … ... … C.F. … … ... …

Terzi pignorati:

datore di lavoro, in persona del legale rappresentate p.t., con sede a … … ... … in Via … … ... … C.F. / p.i. … … ... …

banca d’appoggio, in persona del legale rappresentate p.t., presso la filiale di … … ... … con sede legale a … … ... …  in … … ... … C.F. / p.i. … … ... …

Per comunicazioni di Cancelleria e notificazioni: ai sensi e per gli effetti dell’art. 170 c.p.c. si indicano l’indirizzo p.e.c. … … ... …  ed il numero di fax (+39) … … ... …

Titolo Esecutivo: sentenza del Tribunale di … … ... … in persona del Giudice dott. … … ... …, n. … … ... …  di data … … ... …, pronunciata nella causa sub RG … … ... … notificata unitamente al pedissequo atto di precetto in data … … ... …

P R E M E S S O

- che col titolo esecutivo accluso al presente atto di precetto, a definizione della causa civile sub … … ... … il Tribunale di … … ... … così provvedeva sulle istanze delle parti … … ... …;

- che nonostante la sentenza e la richiesta di adempimento spontaneo nulla è stato pagato;

- che in data … … ... … venivano notificati al debitore esecutato il titolo esecutivo ed il pedissequo atto di precetto, recante l’intimazione di pagare la somma complessivamente precettata di € … … ... … ;

- che nel frattempo il creditore pignorante ha individuato nel datore di lavoro … … ... …  e nella banca d’appoggio … … ... …  i soggetti terzi a propria volta debitori di cose / somme di denaro debitore esecutato

- che nulla è stato pagato nei termini di legge;

- che, pertanto, si rende necessario di procedere ad esecuzione forzata mediante pignoramento ai sensi dell’art.543 e ss. c.p.c. di tutte le somme dovute e debende, a qualsiasi titolo e/o ragione, in favore del debitore esecutato … … ... … da parte dei terzi pignorati … … ... …  entro i limiti consentiti dalla legge e comunque fino a concorrenza dell’importo di € … … ... … corrispondente al credito complessivamente precettato in data … … ... … aumentato della metà, oltre alla rifusione delle spese legali della procedura esecutiva, tassa di registro sul titolo esecutivo se ed in quanto dovuta, ed accessori fiscali come per legge.

Tutto ciò premesso, il creditore pignorante come in epigrafe meglio generalizzato, rappresentato, difeso e domiciliato ut supra

C I T A

Il debitore esecutato … … ... …, nato a … … ... … il … … ... … e residente a … … ... … in Via … … ... … C.F. … … ... … a comparire avanti il 

TRIBUNALE DI MILANO - SEZ. ESECUZIONI MOBILIARI

Giudice designando, all’udienza fissata per il giorno

… / … / … ore di rito

perché sia presente alla stessa udienza ed ai successivi incombenti.

Con espresso invito rivolto ai terzi pignorati … … ... …  a comunicare la dichiarazione prevista dall’art.547 c.p.c. allo scrivente avvocato mediante lettera A/R ovvero mediante comunicazione indirizzata alla casella di posta elettronica certificata … … ... …  entro e non oltre 10 gg. dalla notificazione del presente atto, con avvertimento che in caso di mancata comunicazione la stessa dovrà essere resa dal terzo comparendo in un'apposita udienza fissata dal G.E. e che, non comparendo o non rendendo detta dichiarazione, il credito pignorato o il possesso di cose di appartenenza del debitore, nell'ammontare o nei termini indicati dal creditore, saranno considerati come non contestati ai fini del procedimento in corso e dell'esecuzione fondata sul provvedimento di assegnazione.

Con avvertimento rivolto al debitore esecutato … … ... … che l’opposizione prevista dall’art. 615 comma II c.p.c. è inammissibile se proposta successivamente alla vendita / assegnazione dei beni pignorati a norma degli artt. 530, 552 e 569 c.p.c. salvo che sia fondata su fatti sopravvenuti, ovvero che l’opponente dimostri di non averla potuta proporre per causa a lui non imputabile.

Elenco delle produzioni documentali:

1) titolo esecutivo … … ... …

2) atto di precetto … … ... …

Dichiarazione di valore: ai sensi del d.p.r. 115/2002 e ss. mm. la presente esecuzione mobiliare sconta un C.U. fisso pari ad € 43.00 / 139.00

Luogo … … ... … lì … … ... …

Avv. … … ... …

 

 

RELAZIONE DI PIGNORAMENTO E 

PEDISSEQUA NOTIFICA

Io sottoscritto Ufficiale Giudiziario, addetto all’Ufficio N.E.P. istituito presso il Tribunale di Milano, ad istanza di … … ... … in epigrafe meglio generalizzato nonché rappresentato, difeso e domiciliato ut supra, visti il titolo esecutivo e l’atto di precetto notificati in data … … ... …

HO PIGNORATO

tutte le somme dovute e debende, per qualsivoglia titolo o ragione, al debitore esecutato … … ... … nato a … … ... …  il … … ... … e residente a … … ... … in … … ... … C.F. … … ... …  da parte del datore di lavoro, in persona del legale rappresentate p.t., con sede a … … ... … in Via … … ... …  c.f. / p.i. … … ... … e della banca d’appoggio, in persona del legale rappresentate p.t., presso la filiale di … … ... … in Via … … ... … c.f. / p.i. … … ... …  entro i limiti consentiti dalla legge e comunque fino a concorrenza dell’importo di € … … ... … corrispondente al credito complessivamente precettato in data … … ... … aumentato della metà, oltre alla rifusione delle spese legali della procedura esecutiva, tassa di registro sul titolo esecutivo se ed in quanto dovuta, ed accessori fiscali come per legge, e contestualmente

HO INGIUNTO

ai sensi dell’art. 492 c.p.c. al debitore esecutato … … ... … ut supra meglio generalizzato di astenersi dal sottrarre a garanzia del credito azionato le somme pignorate per cui si procede,

HO INVITATO

il debitore esecutato ut supra meglio generalizzato ad effettuare la dichiarazione di residenza ovvero l’elezione di domicilio presso la Cancelleria del Giudice delle Esecuzioni di Milano ai sensi dell’art. 492 comma II c.p.c., avvertendolo che in difetto e/o in caso irreperibilità le successive notificazioni / comunicazioni saranno effettuate presso la Cancelleria dello stesso Giudice, contestualmente

HO AVVERTITO

il debitore esecutato che ai sensi dell’art. 495 c.p.c. può chiedere la sostituzione dei beni e/o delle somme pignorate con una somma di denaro pari all’importo dovuto al creditore pignorante comprensiva della sorte capitale, degli interessi legali maturati, delle spese legali nonché di quelle relative all’esecuzione, sempre che a pena di inammissibilità la relativa istanza sia depositata presso la Cancelleria del Giudice delle Esecuzioni prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione ai sensi degli artt. 530, 552 e 569 c.p.c., unitamente ad una somma di denaro d’importo non inferiore ad 1/5 al credito per cui è stato eseguito il pignoramento e dei creditori nel frattempo intervenuti,

HO AVVERTITO

il debitore esecutato che ai sensi dell’art. 615 comma II c.p.c. l’opposizione è inammissibile se proposta dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli artt. 530, 552 e 569 c.p.c. salvo che sia fondata su fatti sopravvenuti, ovvero che l’opponente dimostri di non averla potuta proporre per causa a lui non imputabile,

HO INVITATO

il debitore esecutato ai sensi dell’art. 492 comma IV c.p.c. ad indicare ulteriori beni utilmente pignorabili, i luoghi in cui si trovano ovvero la generalità dei terzi debitori, avvertendolo della sanzione prevista per omessa o falsa dichiarazione,

HO INTIMATO

ai terzi pignorati … … … … di non disporre delle somme pignorate senza l’ordine del Giudice delle Esecuzioni pena le conseguenze come per Legge ai sensi dell’art. 546 c.p.c.

HO AVVERTITO

i terzi pignorati … … … …  che in caso di mancata comunicazione della dichiarazione prevista dall'art. 547 c.p.c., la stessa dovrà essere resa comparendo in un'apposita udienza fissata dal G.E. e che, non comparendo o non rendendo detta dichiarazione, il credito pignorato o il possesso di cose di appartenenza del debitore, nell'ammontare o nei termini indicati dal creditore, saranno considerati come non contestati ai fini del procedimento in corso e dell'esecuzione fondata sul provvedimento di assegnazione, ed infine

HO NOTIFICATO   

ad ogni conseguente effetto di legge il retroesteso atto di pignoramento presso terzi di data … … … … rilasciandone copia a: debitore esecutato e terzi pignorati … … … …

 

(a cura di Avv. Luca Conti)

DIRITTO CONDOMINIALE: RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER LA MANUTENZIONE DEL TETTO

 

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RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER LA

MANUTENZIONE DEL TETTO CONDOMINIALE

 

A chi competono e con quali criteri devono essere ripartite tra i Condomini le spese per la manutenzione o per la sostituzione del tetto condominiale ammalorato?

La risposta non è sempre univoca e occorre distinguere caso per caso.

Anzitutto, occorre partire dal dato normativo ricavabile dall’art.1117 c.c. stante il quale il tetto e il lastrico solare rientrano tra le parti comuni dell’edificio, salvo che non risulti diversamente dal titolo di acquisto. Il che significa in linea di principio che, se si tratta una parte comune, tutti i Condomini devono concorrere al pagamento delle spese tanto in caso di manutenzione quanto in caso di sostituzione integrale del tetto.

Ciò che distingue il tetto dal lastrico solare è essenzialmente che il primo è inclinato e assolve alla funzione di riparare l’edificio dagli agenti atmosferici, mentre il secondo è orizzontale e può assolvere anche diverse funzioni nell’interesse di uno o più Condomini.

Chiarita la diversa funzione del tetto e del lastrico solare, quel che emerge dal dato normativo è che nella generalità dei casi tetto e lastrico solare rientrano tra le parti comuni dell’edificio, sicché ciascun condomino ne è comproprietario pro quota in base ai propri millesimi di proprietà e l’art. 1123 comma I c.c. ne sopporta le spese di manutenzione e di sostituzione in proporzione ai millesimi che detiene.

A questa regola di carattere generale deroga l’ultimo comma dell’art. 1123 c.c., a tenore del quale se un edificio ha – per esempio – più lastrici solari destinati a servirne una sola porzione del fabbricato, le relative spese di manutenzione sono poste a carico del gruppo di condomini che ne trae una utilità e quindi delle unità immobiliari poste al di sotto della verticale del lastrico: è il caso dei supercondomini dove vi sono più corpi di fabbrica e più tetti o lastrici, le cui spese andranno poste a carico delle unità poste al di sotto della loro verticale.

Tuttavia, può accadere che in base al titolo di acquisto il tetto o il lastrico solare appartengano non già all’intero condominio, ma bensì in proprietà esclusiva dell’unità immobiliare sottostante: è il caso degli appartamenti mansardati ricavati dai sottotetti.

In questo caso, per la ripartizione delle spese in caso di manutenzione o di sostituzione del tetto deve farsi riferimento all’art.1126 c.c. a tenore del quale “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 alla spesa, mentre i restanti 2/3 sono posti a carico di tutti gli altri condomini dell’edificio o di parte di esso, cui il lastrico solare serve in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

La norma espressamente dedicata al “lastrico solare” è suscettibile di applicazione analogica al tetto quando - come sopra detto - dal titolo di acquisto o dall’atto di provenienza risulti che l’unità mansardata ha la proprietà esclusiva del tetto.

Lo scopo dell’art.1126 c.c. è quello di porre una quota predefinita di spese (1/3 del totale) a carico del Condomino che del lastrico solare (o del tetto in caso di mansarda) fa un uso più intenso, mentre i restanti 2/3 sono posti a carico degli altri Condomini in base ai rispettivi millesimi, giacché la funzione del lastrico solare (così come del tetto) è anche quella di preservare l’edificio dagli agenti atmosferici.

Dalla lettura dell’art.1126 c.c. emerge un ulteriore dato: il legislatore ha fatto esplicito riferimento alle spese di riparazione e di rifacimento; diverso invece è il caso degli interventi destinati ad una migliore coibentazione all’appartamento sottostante il tetto. In tale ultimo caso, la spesa per migliorare la coibentazione andrà posta a carico della sola unità mansardata, trattandosi di un intervento la cui utilità è funzionale solamente a quest’ultima unità e non anche alla altre sottostanti.

In conclusione: si può affermare che nel caso di un tetto in proprietà comune le spese di manutenzione e di rifacimento integrale sono ripartite tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali; viceversa, nel caso di un tetto o di un lastrico in proprietà esclusiva di una sola unità immobiliare, le spese sono da ripartirsi secondo la predetta regola di 1/3 e 2/3; infine, le spese di coibentazione del tetto soprastante l’unità mansardata sono ad esclusivo carico dell’appartamento che del tetto è proprietario e che da esso trae la maggiore utilità.

 

(a cura di Avv. Luca Conti)

 

DIRITTO DELLE PERSONE: INTERDIZIONE - INABILITAZIONE - AMMINISTRAZIONE DI SOSTEGNO

 

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DIRITTI DELLE PERSONE

INTERDIZIONE - INABILITAZIONE - AMMINISTRAZIONE DI SOSTEGNO

Lo Studio Legale CONTI fornisce consulenza e assistenza legale giudiziale nei procedimenti di interdizione (art.414 c.c.), inabilitazione (art. 415-416 c.c.) e di amministrazione di sostegno (art.404 c.c.) a favore di persone che risultano incapaci - totalmente o parzialmente - di provvedere ai propri interessi.

Nel nostro ordinamento i minori di anni 18 sono privi della capacità di agire, ossia privi della capacità di compiere validamente atti giuridici quali vendere, comprare, costituire procure, firmare assegni o cambiali, etc. Fino al raggiungimento del diciottesimo anno d’età i minori sono soggetti alla tutela dei genitori, che viene meno - appunto - col raggiungimento della maggiore età.

Vi sono dei casi, tuttavia, in cui il soggetto divenuto maggiorenne non è in grado di provvedere a se stesso, a causa di una grave menomazione fisica piuttosto che di un vizio della mente: in questi casi è previsto che queste persone vengano supportate nei propri bisogni di cura e di gestione del patrimonio attraverso l’ausilio di parenti (entro il IV grado) o di soggetti professionisti che prendono il nome di tutori, curatori e amministratori di sostegno sempre sotto la supervisione del Giudice Tutelare.

L’interdizione (art.414 c.c.) può essere chiesta nei confronti della persona maggiorenne che si trova in condizioni di abituale infermità di mente, tale da renderla incapace di provvedere ai propri interessi in modo permanente. In questo caso il tutore rappresenterà l’amministrato tanto nel compimento di atti di ordinaria amministrazione quanto di straordinaria amministrazione.

 

L’inabilitazione (artt. 415 - 416 c.c.) può essere chiesta nei confronti della persona maggiorenne il cui stato non è talmente grave da dare luogo a interdizione: può essere inabilitato - per esempio - colui che, per prodigalità o per abuso di bevande alcoliche o di stupefacenti, espone sé o la sua famiglia a gravi pregiudizi economici. Possono essere inabilitati anche i ciechi ed i sordomuti se del tutto incapaci di provvedere ai propri interessi. In questi casi il curatore affiancherà l’amministrato solo nel compimento di atti di straordinaria amministrazione (ad esempio l’acquisto o la vendita di un immobile).

 

L’amministrazione di sostegno (art.404 c.c.) è prevista per le persone affette da infermità o da una menomazione fisica o psichica, che si trovano nell’impossibilità anche parziale o temporanea di provvedere ai propri interessi. In questo caso l’amministrato non perde la capacità di agire per il compimento di tutti quegli atti che non richiedono la rappresentanza esclusiva o l’assistenza necessaria dell’amministratore, e può compiere validamente atti necessari a soddisfare le proprie esigenze di vita quotidiana.

L’interdizione e l’inabilitazione possono essere chieste dal coniuge, dai parenti entro il IV grado, dagli affini entro il II grado e dal pubblico ministero; l’amministrazione di sostengo può essere chiesta anche dal diretto interessato o dai Servizi Sociali.

È sempre necessaria l’assistenza di un legale; il procedimento si svolge dinnanzi al Giudice Tutelare e si conclude con sentenza. Se ricorrono i requisiti di reddito l’interessato può fare istanza di ammissione al gratuito patrocinio a spese dello Stato.

Per appuntamenti e consulenze: avvocato.lucaconti@libero.it

 

 

LOCAZIONI: IL CONTRATTO DI LOCAZIONE NON REGISTRATO E' NULLO

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IL CONTRATTO DI LOCAZIONE È NULLO

SE NON VIENE REGISTRATO

 

Con l’entrata in vigore dell'art.1 della Legge n.311/2004 la registrazione del contratto di locazione, sia esso ad uso abitativo che commerciale, è divenuta obbligatoria a fini tributari / fiscali, con la conseguenza che l'omessa e/o la ritardata registrazione del contratto ne determina la nullità assoluta ed insanabile, nel senso che anche la ritardata denuncia / registrazione non sanano la nullità.

La registrazione del contratto a fini fiscali deve avvenire entro e non oltre 30 gg. dalla sottoscrizione, ed a nulla vale la ritardata registrazione oltre il suddetto termine effettuata dal conduttore, dal momento che l'obbligo di registrazione ricade esclusivamente sul locatore.

L’obbligo di registrazione vale per tutti i contratti  di locazione, di durata superiore a 30 gg. l’anno.

Occorre - altresì - ricordare che il contratto di locazione, qualunque sia l’importo del canone e la sua durata, deve essere redatto per iscritto sotto pena di nullità (art. 1 comma IV legge n.431/1998).

La giurisprudenza, che negli anni si è occupata di questo problema, ha assunto orientamenti talvolta contrapposti: alcune pronunce hanno optato per l'inefficacia del contratto e la nullità sanabile per effetto della registrazione tardiva (ossia la registrazione del contratto oltre il termine di 30 gg. dalla sottoscrizione lo rende valido da quel momento), mentre altre pronunce (si vedano Corte d'Appello di Brescia, sent. n.682/2012, Tribunale di Napoli, sent. n.5398 dd. 25/05/2023) hanno optato per la nullità insanabile.

La Corte di cassazione a Sezioni Unite (Cass. Civ. SS.UU. ordinanza n.37/2014) ha stabilito che il contratto di locazione, di durata superiore a 30 gg., che non sia stato registrato nei termini di legge è insanabilmente nullo, giacché l'obbligo di registrazione è sancito in una norma tributaria di rango primario. 

Dall'affermazione di questo principio discendono due importanti conseguenze:

a)     il conduttore che ha versato il canone di affitto ha diritto alla restituzione da parte del locatore di quanto pagato in esecuzione del contratto nullo;

b)    il locatore NON può avvalersi della consueta procedura di sfratto per liberare l'immobile, giacché essa ha come presupposto la stipulazione di un contratto valido.

Pertanto, in caso di morosità del conduttore, il locatore non potrà promuovere la consueta domanda di sfratto per morosità, ma dovrà proporre una diversa domanda secondo il rito ordinario oppure ai sensi del rito semplificato introdotto dalla Riforma Cartabia ai sensi dell’art. 281 undecies c.p.c. (si veda di seguito il relativo formulario), mentre la domanda del conduttore finalizzata alla restituzione del canone di locazione (compresa la caparra) andrà proposta - se del caso in via riconvenzionale - avanti il Tribunale del luogo dove si trova l'immobile oggetto di locazione, previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione civile / commerciale ai sensi degli artt. 4 e 5 del D. Lgs. n.28/2010.

In materia locatizia, infatti, l’esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria è condizione di procedibilità dell’azione giudiziale.

Recentemente il Tribunale di Napoli, con la sentenza n.5398 dd. 25/05/2023 ha accolto la domanda restitutoria dei locali formulata dal proprietario per effetto della morosità del conduttore, mentre ha rigettato la domanda di registrazione tardiva formulata da quest’ultimo, che è stato pure condannato per responsabilità aggravata ai sensi dell’art. 96 com.3 c.p.c. per non avere preso parte alla mediazione obbligatoria in violazione dell’art. 12 co. 3 bis del D. Lgs. 28/2010: ha ritenuto il giudice partenopeo un contratto di locazione non redatto in forma scritta e non registrato a fini fiscali è insanabilmente nullo, per cui il conduttore va considerato alla stregua di un occupante abusivo e non ha diritto alla sanatoria per effetto di una registrazione tardiva. Di più, il giudice partenopeo ha anche condannato il conduttore al pagamento di una somma equitativamente determinata per non avere preso parte alla mediazione e per avere resistito in giudizio con colpa grave.

 

(a cura di Avv. Luca Conti)