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giovedì 4 luglio 2019

LA PROCEDURA DI SFRATTO






LA PROCEDURA PER INTIMAZIONE DI
SFRATTO PER MOROSITA’

La procedura per intimazione di sfratto è la procedura che consente al locatore di un’immobile di rivolgersi al tribunale per ottenerne il rilascio dell’appartamento nei confronti dell’inquilino che si rende moroso del canone di locazione.
Presupposto per avviare la procedura di sfratto è che l’inquilino si sia reso moroso di almeno un canone di locazione e che la morosità si sia protratta per almeno venti giorni oltre la data di scadenza della rata non pagata.
Il primo passo per intimare lo sfratto è quello di recapitare all’inquilino un sollecito di pagamento / costituzione in mora per lettera raccomandata, mediante il quale viene sollecitato il pagamento del/i canone/i scaduto/i e lo si avverte che in difetto di pagamento si procederà a notificargli l’atto d’intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida.
Si riposta qui di seguito il testo del sollecito da spedire per lettera raccomandata.

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Egregio Signore
CAIO SEMPRONIO
Via ... ... ... ... n. ... ...
20100 Milano (MI) 

RaccomandataA/R 

                                                                                                                                                                                                       

                                                                                                                                                                                                       
Milano, lì _________ 2019.

Oggetto: sollecito di pagamento per canoni scaduti e contestuale messa in mora.


Scrivo la presente in nome e per conto di … … … proprietario dell’appartamento sito a … … … in Via / P.zza  … … … il quale si è rivolto allo scrivente Studio Legale per la tutela dei propri diritti ed interessi, giusto ampio mandato professionale all’uopo conferito.
Il mio Cliente mi esibisce il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato con la S.V., a mezzo del quale Le hanno concesso in locazione l’appartamento di sua proprietà, ubicato nel Comune di … … … in Via / P.zza … … …  censito al foglio … mappale … sub. … categoria … piano … composto da … vani.
Il locatore lamenta il mancato pagamento dei canoni di locazione per i mesi di ... ... ... per un totale di € … … … e che i pregressi solleciti non hanno sortito alcun effetto.
Tanto premesso, con la presente sono a costituirLa formalmente in mora e ad intimarLe il pagamento di quanto segue:

-       Sorte capitale per canoni scaduti sino alla data odierna € … … …
-       Interessi legali maturati sul capitale a debito sino alla data odierna € … … …
-       Rimborso delle spese legali € … … …

-       Totale da pagare € … … …

Prenoto per il pagamento del dovuto il termine di 15 gg. dal ricevimento della presente da effettuarsi c/o le coordinate iban a Lei già note, con avvertenza che non saranno accettati pagamenti in misura inferiore a quanto richiesto, ovvero quanto pagato in misura inferiore sarà gestito e trattenuto a titolo di acconto sul maggiore importo dovuto.
Tanto premesso, La avverto che decorsi 15 gg. dal ricevimento della presente, in difetto di pagamento e/o di riscontro alla presente raccomandata, si procederà in giudizio avanti l’Autorità Giudiziaria competente per ottenere l'ordinanza di sfratto nei suoi confornti dall’immobile di proprietà di TIZIO, con ulteriore aggravio di oneri, interessi e spese legali a Suo esclusivo carico.
Distinti Saluti.

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Una volta recapitato all'inquilino il sollecito per lettera raccomandata A/R, in difetto di pagamento nel termine assegnato il locatore è legittimato a procedere in giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile tramite ordinanza di sfratto.
Presupposto logico della procedura di sfratto è che a monte ci sia un contratto di locazione ad uso abitativo scritto e regolarmente registrato; in difetto di registrazione del contratto non si può procedere allo sfratto ed anzi, in questo caso, il conduttore sarebbe persino legittimato a chiedere la restituzione dei canoni di locazione già corrisposti, perché stando all’orientamento prevalente della giurisprudenza “(…) la mancata registrazione del contratto costituisce una grave violazione di norme tributarie di rango primario, che comportano la nullità ab origine del contratto stesso ed il conseguente diritto in capo al conduttore di chiedere al locatore la restituzione di tutti i canoni già pagati (…)”.
L’atto introduttivo del giudizio di sfratto per morosità è l’intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida; l’atto deve essere notificato tramite Ufficiale Giudiziario (oppure dall'avvocato stesso se munito di autorizzazione del proprio Ordine ad eseguire le notifiche in proprio) all’inquilino presso la sua residenza (la notifica è nulla se fatta presso il domicilio eletto) e deve essere accompagnata dall’avviso ai sensi dell’art. 660 u.c. c.p.c. 
Nel caso in cui sia l’avvocato a procedere personalmente alla notifica tramite il servizio postale, l’avviso dovrà essere spedito dall'avvocato personalmente a mezzo lettera raccomandata. L’avviso previsto dall’ultimo comma dell’art. 660 c.p.c. altro non è che una comunicazione formale (una sorta di ulteriore garanzia per l’inquilino) con cui l’ufficiale giudiziario ovvero l’avvocato notificante lo avvertono che gli è stato notificato un atto di citazione a giudizio per la convalida dello fratto e delle possibili conseguenze negative ove non comparisse all’udienza fissata per la convalida.
La citazione per la convalida deve avvenire presso il tribunale competente per territorio, ossia quello in cui è ubicato l’immobile da liberare.
Tra il giorno della notificazione all'inquilino dell'atto di citazione e la prima udienza devono tracorrere termini liberi non inferiori a venti giorni.
Di seguito si riporta il testo dell’intimazione di sfratto prevista dagli artt. 658-660 c.p.c.

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TRIBUNALE DI MILANO
Intimazione di sfratto per morosità e contestuale
citazione per la convalida

Nell’interesse di: TIZIO, nato a … … … il … … … e residente a … … … in Via / P.zza ... ... ... C.F. … … … ai fini del presente atto rappresentato e difeso dall’Avv. … … … (C.F. … … …) presso il cui Studio Legale a … … … in Via / P.zza … … … è elettivamente domiciliato, giusta procura alle liti rilasciata in calce al presente atto ai sensi dell’art. 83 comma III c.p.c.
Nei confronti di: CAIO, nato a … … … il … … … e residente a … … … in Via / P.zza ... ... ... C.F. … … …
Per comunicazioni di Cancelleria e notificazioni: si indica il seguente indirizzo di posta elettronica certificata … … …
PREMESSO
1)        che TIZIO è proprietario di un appartamento situato nel Comune di … … … in Via / P.zza … … … composto da … … … locali, censito al catasto del Comune di … … … (riportare  gli estremi dell’accatastamento);
2) che detto appartamento è stato concesso in locazione ad uso abitativo a CAIO ai sensi dell’art.2 comma I della legge n.431/1998 dd. 01/02/2014, con un canone di locazione mensile pari ad € … … … comprensivo anche della quota parte sulle spese condominiali;
3) che il conduttore non ha pagato il canone di locazione per i mesi di … … … rendendosi così moroso per un ammontare ad oggi di € … … …;
4) che i solleciti di pagamento spediti per lettera raccomandata non hanno sortito alcun effetto;
5) che a tutt’oggi la morosità persiste;
6) che è interesse del locatore di rientrare nel pieno possesso dell’immobile tramite ordinanza di rilascio e di ottenere un’ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva nei confronti di CAIO la somma di € … … … per capitale sino ad oggi maturato, oltre agli interessi sulla sorte capitale dalla data di scadenza di ogni singolo canone e rimborso delle spese legali di procedura.
Tutto ciò premesso e considerato, TIZIO come in epigrafe meglio generalizzato, ut supra rappresentato, difeso e domiciliato
I N T I M A
a CAIO, nato a … … … il … … … e residente a … … …  in Via / P.zza ... ... ... C.F. … … … lo sfratto per morosità, con invito a lasciare immediatamente l’appartamento sito a … … … in Via / P.zza … … … libero da persone e/o cose, e nella piena disponibilità dell’istante.
Contestualmente, l’attore con il presente atto
C I T A
CAIO, nato a … … … il … … … e residente a … … …  in Via / P.zza ... ... ... C.F. … … …a comparire avanti il
TRIBUNALE DI MILANO
presso la sua nota sede, Giudice designando, all’udienza fissata per il giorno
... ... ... / ... ... ... / 2019 ore di rito
con invito a costituirsi in giudizio nei modi e nei termini di legge, e con l’avvertimento che non comparendo, ovvero comparendo ma non promuovendo opposizione, il Giudice provvederà a convalidare lo sfratto ai sensi dell’art. 663 c.p.c., al fine di sentire accogliere le seguenti
C O N C L U S I O N I
Piaccia all’Ill.mo Tribunale di Milano, contrariis rejectis, così giudicare.
Nel merito:
1) previo accertamento che la morosità persiste, convalidare l’intimato sfratto fissando la data dell’esecuzione ed ordinando al Cancelliere di apporre la formula esecutiva sulla relativa ordinanza;
2) emettere un separato decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo nei confronti di CAIO, nato a … … … il … … … e residente a … … …  in Via / P.zza ... ... ... C.F. … … … per la somma di € … … … corrispondente ai canoni già scaduti oltre a quelli da scadere, oltre agli interessi legali sui canoni scaduti, alle spese documentate ed alle competenze professionali della presente procedura, da liquidarsi ai sensi del D.M. 55/14 secondo il valore parametrato.
3) in caso di opposizione, emettere ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c. ed all'esito della trasformazione del rito in applicazione dell’art. 667 c.p.c. dichiarare risolto il contratto di locazione menzionato in narrativa per grave inadempimento della parte conduttrice, con conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio, condanna al rilascio ed al pagamento della somma corrispondente a tutti i canoni già scaduti ed oneri accessori maturati.
In ogni caso: con vittoria di spese documentate e compenso all’avvocato patrocinante da liquidarsi ai sensi del vigente D.M. 55/14, oltre al rimborso delle spese forfetarie 15%, c.p.a. 4%, i.v.a. 22% e successive spese occorrende.
Elenco delle produzioni documentali in copia:
1)      Copia fotostatica contratto di locazione;
2)      Copia fotostatica sollecito di pagamento;
3)      Copia atto di registrazione del contratto.
Con riserva di ulteriormente dedurre, produrre ed eccepire.
Dichiarazione di valore: ai sensi dell’art. 14, II° comma, T.U. 115/2002 e ss. mm. si dichiara che la controversia ha il valore di € … … … e sconta un C.U. pari ad € … … …
Con Osservanza.
Milano (MI), lì … … …. 2019.
Avv. … … … …
RELAZIONE DI NOTIFICA
In data … … … io sottoscritto Avv. … … … (C.F. … … …) con Studio Legale a … … … in Via / P.zza … … …, ad istanza di TIZIO come in atti meglio generalizzato,vista la Legge n.53 dd. 21/01/1994 e ss. mm., giusta delibera del Consiglio dell’Ordine degli Avv.ti di … … … di prot.llo n. … … …
HO NOTIFICATO
ad ogni conseguente effetto di Legge copia del retroesteso atto d’intimazione di sfratto per morosità e pedissequa citazione per la convalida dd. … … … nonché pedissequa procura alle liti, mediante spedizione con plico postale A/G n. … … … dall’Ufficio P.T. di … … … indirizzandone copia per notifica per noltifica a:
- CAIO, nato a … … … il … … … e residente a … … … in Via / P.zza … … … ed ivi a mezzo del servizio P.T.

Cronologico n. … …/2019.                                                                                                        Avv. … … … … … …


Vidimazione dell’Ufficio P.T. di … … … …

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Una volta notificato l’atto introduttivo del giudizio e recapitato all’inquilino l’avviso previsto dall’art. 660 u.c. c.p.c., all’udienza di comparizione il locatore ovvero il suo avvocato munito di procura deve dare conto al giudice che la morosità persiste e che ricorrono le condizioni per ottenere l’ordinanza di rilascio.

La richiesta dell’ingiunzione di pagamento può essere contestuale alla richiesta di convalida dello sfratto, oppure richiesta separatamente in un giudizio autonomo.

Se la morosità persiste, il giudice dopo avere verificato la regolarità della notificazione dell’atto introduttivo, accertato che il contratto è stato registrato, se il conduttore non compare ovvero comparendo non fa opposizione, emette l’ordinanza con cui convalida lo sfratto e (se richiesto anche dell’ingiunzione di pagamento) un separato decreto ingiuntivo di pagamento nei confronti dell’inquilino per i canoni scaduti, per quelli a scadere fino all’effettivo rilascio dell’immobile, oltre alle spese legali di procedura.

Ottenuto il provvedimento di rilascio e l’ingiunzione di pagamento, il procuratore del locatore ne estrae copia conforme all’originale munita di formula esecutiva e la notifica insieme all’atto di precetto, ossia all’intimazione formale di rilascio dell’immobile e di pagare i canoni scaduti ed a scadere.

Di seguito si riporta il testo dell’atto di precetto per rilascio d’immobile.


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ATTO DI PRECETTO PER RILASCIO D’IMMOBILE

Intimante: TIZIO, nato a … … … il … … … e residente a … … … in Via / P.zza ... ... ... C.F. … … … ai fini del presente atto rappresentato e difeso dall’Avv. … … … (C.F. … … …) presso il cui Studio Legale a … … … in Via / P.zza … … … è elettivamente domiciliato, giusta procura alle liti rilasciata in calce all'atto d'intimazione di sfratto per morosità di data ... ... ... valida anche in fase esecurtiva.
Intimato: CAIO, nato a … … … il … … … e residente a … … … in Via / P.zza … … … C.F. … … …
Titolo Esecutivo: ordinanza n. ... di data ... ... ... del Tribunale di Milano, in persona del Giudice … … …, munita di formula esecutiva in data … … …, titolo che contestualmente si notifica per la prima volta insieme al presente atto di precetto.
Per comunicazioni di cancelleria e notificazioni si indica il seguente indirizzo p.e.c.: … … …
                                                                    P R E M E S S O
1) che a seguito dell’intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida notificata in data … … …, il Tribunale di … … … in persona del Giudice … … … con ordinanza n. … … … di data … … … emessa nel procedimento sub RG … … … e munita di formula esecutiva in data … … … , convalidava lo sfratto per morosità nei confronti di CAIO, come in epigrafe meglio generalizzato, relativamente all’appartamento sito nel Comune di … … … in Via … … …, di seguito meglio censito … … …;
2) che per l’esecuzione dello sfratto il Giudice ha fissato la data del … … … ;
3) che a tutt'oggi l'immobile non è stato ancora spontaneamente rilasciato, e pertanto si rende necessario di procedere per esecuzione forzata;
4) che la predetta ordinanza che viene notificata per la prima volta contestualmente al presente atto di precetto.
Tutto ciò premesso, l’intimante TIZIO come in epigrafe meglio generalizzato, rappresentato, difeso e domiciliato ut supra intima e fa
P R E C E T T O
a CAIO, nato a … … … il … … … e residente a … … … in Via / P.zza … … … C.F. … … …, di rilasciare in suo favore, libero da persone e cose, l’appartamento sito nel Comune di … … … di seguito meglio censito … … … entro la data del … … … con avvertimento che, in difetto di rilascio entro tale termine, si procederà ad esecuzione forzata ai sensi di Legge.
Ai sensi del riformato art. 480 c.p.c. si avverte l’intimato CAIO che attraverso un organismo di composizione della crisi oppure con l'ausilio di un professionista nominato dal giudice può porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento, concludendo con i creditori un accordo per la composizione della crisi, ovvero proponendo agli stessi un piano del consumatore.
Milano (MI), lì … / … / 2019.
Avv. … … … …

RELAZIONE DI NOTIFICA
In data … … … io sottoscritto Avv. … … … (C.F. … … …) con Studio Legale a … … … in Via / P.zza … … …, ad istanza di TIZIO come in atti meglio generalizzato,vista la Legge n.53 dd. 21/01/1994 e ss. mm., giusta delibera del Consiglio dell’Ordine degli Avv.ti di … … … di prot.llo n. … … …
HO NOTIFICATO
ad ogni conseguente effetto di Legge la retroestesa copia dell’ordinanza di sfratto n. … … … di data … … … pronunciata dal tribunale di … … … in persona del Giudice … … … munita di formula esecutiva in data … … … e pedissequo atto di precetto dd. … … … mediante spedizione con plico postale A/G n. … … … dall’Ufficio P.T. di … … … indirizzandone copia conforme all’originale a:
- CAIO, nato a … … … il … … … e residente a … … … in Via / P.zza … … … ed ivi a mezzo del servizio P.T.

Cronologico n. … …/2019.                                                                                                        Avv. … … … … … …


Vidimazione dell’Ufficio P.T. di … … … …

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Dopo avere notificato all'inquilino l’ordinanza di sfratto munita della formula esecutiva ed il pedissequo atto di precetto, se nel termine assegnato dal Giudice l’appartamento non sarà sgomberato spontaneamente, l’avvocato del locatore istante si potrà rivolgere agli Ufficiali Giudiziari per dare esecuzione coattiva all’ordinanza stessa. 
L’esecuzione forzata dell’ordinanza di sfratto è sempre preceduta dal recapito all’inquilino dell’avviso di sloggio a cura dell’UNEP.
Identico discorso vale per il decreto ingiuntivo di pagamento per i canoni (ed a scadere) e per le spese di procedura: una volta notificato all’inquilino il decreto ingiuntivo col pedissequo atto di precetto, se nel termine di 10 gg. dalla notifica il debitore non paga, al locatore non resterà che procedere esecutivamente tramite pignoramento nei confronti del soggetto esecutato.

(a cura di Avv. Luca Conti)